COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00082 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5BO

Minute N° : 25/00182

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e LAMBREY

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :03/04/2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [D] [W]

né le 25 Juillet 1963 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par M^e Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Lara VILLIANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [N] [R] [Z] épouse [W]

née le 09 Juin 1966 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Lara VILLIANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [U] [T] [B] [I]

née le 31 Décembre 1997 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2024 avec effet au 26 février 2024, Monsieur [O] [W] et Madame [N] [Z] épouse [W], par la suite nommés les époux [W], ont consenti à Madame [U] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7] – moyennant un loyer mensuel de 482 euros hors charges.

Par exploit de commissaire de justice du 05 août 2024, les époux [W] ont fait délivrer à Madame [U] [I] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés arrêtés au 08 juillet 2024 la somme de 2 128,00 euros outre les frais.

Faute de règlement, et par exploit délivré le 19 novembre 2024, les époux [W] ont fait assigner Madame [U] [I] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AVIGNON statuant en qualité de juge des référés aux fins de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— d’expulsion de la locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; ainsi qu’ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis ;

— condamnation de la locataire à leur payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 3 354,86 euros dus au 08 octobre 2024,

— condamnation de la locataire à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé s’il était resté locataire à partir de la résiliation du bail, soit le 16 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués;

— condamnation de la locataire à leur payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnation de la locataire à leur payer les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer

L’affaire a été fixée à l’audience du 04 mars 2025, lors de laquelle les époux [W], représentés, ont soutenu oralement leurs conclusions écrites et ont sollicité le bénéfice de leur assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 5.618,47 euros. Ils ont également indiqué que la locataire leur a transmis son préavis de départ le 21 février 2025.

Madame [U] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représentée

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 01 avril 2025.

La défenderesse régulièrement assignée, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 12] le 20 novembre 2024 au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 06 août 2024, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par les époux [W] est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

• le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

• le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

• l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 21 février 2024 contient en son article 2.11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par les époux [W] que Madame [U] [I] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de six semaines, soit avant le 16 septembre 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice des époux [W] depuis le 16 septembre 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 21 février 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance arrêtée à la date du 01 février 2025 et portant la dette locative à hauteur de 5.618,47 euros. Toutefois, il ne justifie pas de la communication de ce nouveau décompte au défendeur, de sorte que le Tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe du contradictoire.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 16 septembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par preneur s’élèvent à 3354,86 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

Aussi, [U] [I] sera condamnée à titre provisionnel à régler aux bailleurs la somme de 3354,86 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 16 septembre 2024.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation, le 19 novembre 2024.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit des époux [W] à compter du 16 septembre 2024, et Madame [U] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis le lendemain, elle devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celle-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 17 septembre 2024, Madame [U] [I] a causé un préjudice aux époux [W] qui se trouvent privés de leur logement. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner Madame [U] [I] à verser à titre provisionnel aux époux [W], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 17 septembre 2024, lendemain de la résiliation du bail, jusqu’à départ effectif des locaux, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation, soit une somme de 532,00 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [O] [W] et Madame [N] [Z] épouse [W] concernant le contrat de bail du 21 février 2024 consenti à Madame [U] [I] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 septembre 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 16 septembre 2024 ;

Constatons que Madame [U] [I] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons Madame [U] [I] à payer à Monsieur [O] [W] et Madame [N] [Z] épouse [W] la somme de 3354,86 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, le 19 novembre 2024 ;

Autorisons l’expulsion de Madame [U] [I] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [U] [I] à payer à Monsieur [O] [W] et Madame [N] [Z] épouse [W] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à 532,00 euros, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 17 septembre 2024, jusqu’à départ effectif des lieux avec indexation conformément aux stipulations contractuelles

Condamnons Madame [U] [I] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons Madame [U] [I] à payer à Monsieur [O] [W] et Madame [N] [Z] épouse [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 12]

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge