COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00262 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCBH

Minute N° : 25/00436

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 07 Octobre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

le :07/10/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [H] [L], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 16 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2022, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [Z] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8].

Par exploit en date du 23 décembre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [O] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 804,43€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 18 décembre 2024.

Par exploit délivré le 17 avril 2025, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [Z] [O] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— le condamne à lui payer la somme de 2 854,26€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 23 février 2025 ;

— le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, indexée aux augmentations légales, d’un montant de 406€ équivalent au loyer actuel et aux charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, à compter du 24 février 2025 jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— le condamne au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un premier renvoi en date du 1er juillet 2025, l’affaire est renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025 où elle est plaidée.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 3 397,90€. Elle indique être favorable à la mise en œuvre d’un plan d’apurement.

Monsieur [Z] [O] n’a pas comparu à l’audience, ni n’a été représenté.

La décision est mise en délibéré au 07 octobre 2025.

Monsieur [Z] [O] a été cité à personne.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception du 18 avril 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 1er juillet 2025.

Par ailleurs, la CAF a été avisée le 21 février 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 17 avril 2025.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 02 septembre 2025 faisant état d’une dette locative à la hausse d’un montant de 3 397,90€ qui n’a pas été notifié à Monsieur [Z] [O].

Cependant, il apparaît que le défendeur a signé une reconnaissance de dette en date du 26 août 2025 pour un montant de 3 605,28€.

En conséquence, Monsieur [Z] [O] sera condamné à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 397,90€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 02 septembre 2025, terme d’août 2024 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [O] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 23 février 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 23 février 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [Z] [O] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience. A l’audience, la société GRAND DELTA HABITAT indique qu’un plan d’apurement de la dette locative a été mis en place avec le locataire et qu’elle est favorable à la poursuite de ce plan.

Il convient en conséquence de constater cet accord des parties et d’accorder les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d’octroyer à Monsieur [Z] [O] un délai de paiement par mensualités de 94€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

La société GRAND DELTA HABITAT accepte que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Dès lors, pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Monsieur [Z] [O] se libère dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si Monsieur [Z] [O] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [Z] [O] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Monsieur [Z] [O] sera condamné à payer à la société GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 419,04€ égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

3) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [O] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 12 octobre 2022 consenti à Monsieur [Z] [O] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 février 2025 ;

Condamnons Monsieur [Z] [O] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 397,90€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 02 septembre 2025, terme d’août 2024 inclus ;

Autorisons Monsieur [Z] [O] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 94€ les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [O] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [Z] [O] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 419,04€ égale au montant du loyer augmenté des charges, fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 07 octobre 2025.

Le Greffier Le Juge