COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00067 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J5ON

Minute N° : 25/00179

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e REDON REY

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :03/04/2025

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DEMANDEUR

Monsieur [R] [B]

né le 14 Décembre 1973 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Charlotte TREINS DELARUE, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [P] [X]

née le 09 Juin 1992 à [Localité 4] (84)

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 11 juin 2020 avec prise d’effet au 19 juin 2020, Monsieur [R] [B] a consenti à Madame [P] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 10] – moyennant un loyer mensuel de 775,00 euros hors charges.

Par exploit du 02 septembre 2024, Monsieur [R] [B] a fait délivrer à Madame [P] [X] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés arrêtés au même jour et de fournir la somme de 1 888,52 euros outre les frais.

Faute de règlement, et par exploit délivré le 20 décembre 2024, Monsieur [R] [B] a fait assigner Madame [P] [X] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON statuant en qualité de juge des référés aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— d’expulsion sans délais de la locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— de condamnation du locataire à lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 2 191,55 euros, terme de décembre 2024 inclus ; les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 02 septembre 2024 ;

— de condamnation du locataire à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé s’il était resté locataire à partir de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués ; soit 900,01 euros ; indemnité réévaluée annuellement selon la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;

— de condamnation du locataire à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 04 mars 2025, lors de laquelle Monsieur [R] [B], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Il a actualisé la dette locative à la somme de 3.518,08 euros.

Madame [P] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Un Diagnostic Social et Financier indique que la locataire a deux enfants, elle est en CDI mais depuis un accident de travail en 2022 elle est en arrêt de travail. Elle aurait donné son préavis de départ au 02 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

La défenderesse régulièrement assignée, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 23 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 03 septembre 2024, de la situation d’impayés locatifs, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par Monsieur [R] [B] est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

• le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

• le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

• l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 11 juin 2020 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Monsieur [R] [B] que Madame [P] [X] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 02 novembre 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de Monsieur [R] [B] depuis le 02 novembre 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 11 juin 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance arrêtée au 1er mars 2025 et portant la dette locative à hauteur de 3.518,08 euros.

Toutefois, il ne justifie pas de la communication de ce nouveau décompte à la défenderesse, de sorte que le Tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe du contradictoire.

Ainsi, après examen des décomptes produits par Monsieur [R] [B], la clause résolutoire étant acquise depuis le 02 novembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par preneur s’élèvent à 2526,54 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[P] [X] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [P] [X] sera condamnée à titre provisionnel à régler à [R] [B] la somme de 2523,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 septembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme 1888,52 euros et à compter du 20 décembre 2024 (date de l’assignation) pour le surplus.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de Monsieur [R] [B] à compter du 02 novembre 2024, et Madame [P] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, elle devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celle-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’expulsion immédiate, non motivée par des circonstances d’espèce ou par la particulière mauvaise foi du défendeur, sera rejetée.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 03 novembre 2024, Madame [P] [X] a causé un préjudice à Monsieur [R] [B] qui se trouve privé de son logement. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner Madame [P] [X] à verser à titre provisionnel à Monsieur [R] [B], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 03 novembre, lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation.

[P] [X] sera donc condamnée à titre provisionnel verser à [R] [B] la somme de 900,01 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [R] [B] concernant le contrat de bail du 11 juin 2020 consenti à Madame [P] [X] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 10] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 02 novembre 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 02 novembre 2024 ;

Constatons que Madame [P] [X] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 03 novembre 2024;

Condamnons à titre provisionnel Madame [P] [X] à payer à Monsieur [R] [B] à la somme de 2523,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 septembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme 1888,52 euros et à compter du 20 décembre 2024 (date de l’assignation) pour le surplus,

Autorisons l’expulsion de Madame [P] [X] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel [P] [X] à régler à loueur une indemnité d’occupation de 900,01 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 03 novembre 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

Disons que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

Disons que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

Condamnons Madame [P] [X] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons Madame [P] [X] à payer la somme de 300,00 euros à Monsieur [R] [B] au titre des frais irrépétibles,

Condamnons [P] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 02 septembre 2024,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 01 avril 2025.

Le Greffier Le Juge