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COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 6]

AFFAIRE N° RG 23/09381 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YEGH

N° de MINUTE : 25/00805

Chambre 6/Section 5

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

La S.A.S. MAISONS PIERRE

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Me [S], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L288

DEMANDEUR

C/

Madame [G] [Y]

née le 23 Juin 1984 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Alexandra DUFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1113

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Vincent PAIELLA, (ALTETIA AVOCATS), avocat au barreau de VAL D’OISE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Madame Tiphaine SIMON, Juge

Assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 29 Septembre 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et Monsieur David BRACQ-ARBUS et Madame Tiphaine SIMON juges, assistés de M^me Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2025.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 février 2022, Mme [Y] et la SAS Maisons pierre ont conclu un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) pour l’édification d’un bien sis [Adresse 1] moyennant un prix forfaitaire de 189 001 euros, somme sur laquelle Mme [Y] a versé un acompte de 9 450 euros.

Les parties sont convenues de conditions suspensives tenant notamment à l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain et à l’obtention d’un prêt bancaire devant être réalisées dans un délai de 36 mois après la signature du contrat.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la société [Adresse 11] a consenti à Mme [Y] une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive portant sur un terrain à bâtir.

Mme [Y] a résilié le contrat de construction de maison individuelle et sollicité la restitution de l’acompte versé.

C’est dans ces conditions que la SAS Maisons pierre a, par acte d’huissier du 15 septembre 2023, fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée au contrat en cas de résiliation du contrat de CCMI par le maitre de l’ouvrage les conditions suspensives ayant été satisfaites.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2025.

Par jugement avant dire droit du 24 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

— révoqué l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 7 mai 2025 pour observations des parties sur l’application des articles L. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation au présent litige et le caractère abusif de la combinaison des clauses 7 et 17 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle ;

— réservé les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 29 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 novembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, la SAS Maisons pierre demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— débouter Mme [Y] de toutes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS Maisons pierre ;

— fixer la date de la résiliation unilatérale du contrat de CCMI au 25 octobre 2022, date de la mise en demeure de Mme [Y] adressée à la SAS Maisons pierre d’avoir à lui rembourser l’acompte versé ;

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 18 900,10 euros TTC, avec intérêts au taux majorés de 1 point de retard par mois entamés conformément à l’article 8.2 du CCMI à compter du mois de juin 2023, soit le mois suivant la notification des présentes conclusions valant mise en demeure de payer ;

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [Y] à payer à la SAS Maisons pierre la somme de 28 350,10 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais engagés et du manque à gagner sur l’opération résiliée ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [Y] à 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat poursuivant conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, Mme [Y] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— débouter la SAS Maisons pierre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SAS Maisons pierre à verser à Mme [Y] la somme de 9 450 euros au titre de l’acompte versé ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle ;

— déclarer abusives les clauses 7 et 17 du contrat et prononcer leur annulation ;

— condamner la SAS Maisons pierre à verser à Mme [Y] la somme de 9 450 euros au titre de l’acompte versé ;

En tout état de cause,

— condamner la SAS Maisons pierre à verser à Mme [Y] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité forfaitaire

L’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Aux termes de l’article L. 313-41 du code de la consommation en sa version applicable en la cause et concernant le crédit immobilier, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 mentionne que le prix est payé directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections I à V et de la section VII du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte. Lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Par application de l’article 1304-3 du code civil, il incombe à l’acquéreur d’un bien sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de prouver qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies au contrat.

Sur les conditions d’efficacité de la clause 17.2

En l’espèce, la SAS Maisons pierre sollicite le paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 17.2 des conditions générales du CCMI aux motifs que Mme [Y] a résilié le contrat alors que les conditions suspensives doivent être réputées accomplies dès lors que la maîtresse de l’ouvrage a fait échec à leur réalisation en ce que :

— elle n’a pas dénoncé les demandes de crédit dans le délai de 68 jours ;

— elle ne justifie d’aucune demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Il convient de se reporter aux clauses pertinentes, reproduites ci-après :

L’article 7 du contrat de CCMI stipule que « le maître de l’ouvrage s’oblige à déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du présent contrat, et à en justifier au Constructeur par courrier recommandé avec A/R dans les 8 jours de l’expiration du délai de 60 jours précité. A défaut de respect de ce délai, la condition suspensive d’obtention de prêt ne sera plus opposable au Constructeur et le Maître de l’ouvrage ne pourra plus se prévaloir de refus de prêt pour considérer le contrat de construction comme caduc. »

L’article 16 du contrat de CCMI stipule que « Les parties conviennent que les conditions suspensives suivantes devront être réalisées dans un délai de 36 mois après la signature du contrat :

— acquisition par le Maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ;

— obtention des prêts ;

[…]

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai convenu, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées. La condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières. »

L’article 17 stipule enfin que « 17-1 : Si la non réalisation d’une au moins des conditions suspensives est imputable au maître de l’ouvrage, elle sera réputée accomplie, conformément à l’article 1304-3 du code civil. En cas de résiliation du présent contrat, il sera fait application de l’article 17-2 des conditions générales.

17-2 : La résiliation du contrat par le maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur (…). »

Sur ce, force est de constater que Mme [Y] ne conteste pas ne pas avoir dénoncé de demande de crédit dans le délai prévu, de sorte que, conformément à l’article 7 des conditions générales, elle ne peut opposer l’échec de la condition suspensive de financement au constructeur.

Mme [Y] fait valoir qu’elle n’a pu réaliser l’acquisition du foncier, ce qui était stipulé comme condition suspensive, sans pour autant en justifier alors que, conformément à l’article 1304-3 du code civil, il lui appartient de démontrer que la condition suspensive a défailli sans qu’elle n’en ait empêché l’accomplissement.

La condition suspensive d’acquisition du foncier doit en conséquence être réputée accomplie.

Dès lors que Mme [Y] a résilié le contrat alors que les conditions suspensives se sont réalisées, les conditions d’efficacité de la clause 17.2 stipulant le paiement d’une indemnité forfaitaire au constructeur sont réunies.

Sur la validité des clauses 7 et 17

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

L’article R. 212-2 du code de la consommation, qui dresse la liste des clauses présumées abusives, prévoit en 2°, la clause qui a pour objet ou pour effet d’autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 214-1, si c’est le professionnel qui renonce.

S’agissant de l’office du juge en matière de clauses abusives, l’article R. 632-1 du code de la consommation dispose que le juge peut relever d’office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application et doit écarter d’office, après avoir recueilli les observations des parties, l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat.

En l’espèce, il est rappelé qu’en l’espèce, l’article 4-2 du contrat, sus-mentionné, fait obligation au constructeur de constituer un dossier pour obtenir le permis de construire et les autorisations administratives nécessaires à la construction de la maison, le maître de l’ouvrage pouvant, à défaut, résilier le contrat, sans prétendre à une indemnité.

Il est par ailleurs relevé que plusieurs conditions suspensives sont stipulées à la charge du constructeur (obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, obtention de l’assurance dommages-ouvrage, obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus) sans que l’éventuelle faute de la SAS Maisons pierre dans leur accomplissement ne soit sanctionnée par le paiement d’une quelconque indemnité au profit du maître de l’ouvrage.

Il est enfin constaté que par application de l’article 7 du contrat, le maître de l’ouvrage qui ne présente pas, dans un délai précis, une demande de prêt, permet au constructeur d’obtenir la somme correspondant à leur avancement des travaux ainsi qu’une indemnité de 10 % du prix convenu, ainsi qu’il est prévu aux articles 17-1 et 17-2.

Ainsi, la combinaison notamment des articles 7, 17-1 et 17-2 du contrat, fait apparaître un déséquilibre entre les sanctions attachées à l’inobservation des obligations contractuelles de chacune des parties, qui correspond à l’hypothèse prévue par l’article R. 212-2-2° du code de la consommation.

En réponse aux arguments soulevés par la SAS [Adresse 8], le tribunal fait observer que :

— s’il est vrai que dans l’hypothèse d’une résiliation abusive par le constructeur le maître de l’ouvrage serait en mesure d’en poursuivre la réparation devant le juge, il n’en demeure pas moins que les sanctions contractuelles sont stipulées au seul profit du professionnel ;

— en vertu de la force obligatoire des conventions le maitre de l’ouvrage ne peut pas se dédire du contrat en dehors de l’hypothèse d’une défaillance non-fautive des conditions suspensives, ce qui est fort logique puisque relevant de la nature même desdites conditions ;

— ni la clarté, ni la précision des clauses ne sont en jeu, pas davantage que la question du maintien des garanties substantielles, mais seulement le déséquilibre qu’elles provoquent en matière de sanctions contractuelles (seul le constructeur étant susceptible de percevoir une indemnité substantielle en cas de résiliation par suite de la défaillance d’une condition suspensive) ;

— si le constructeur expose effectivement des frais préalablement au démarrage du chantier, il conserve à ce titre le bénéfice de la première tranche de prix versée par la maitresse de l’ouvrage, soit une somme substantielle de 9 450 euros, alors que le contrat en litige implique justement une certaine limitation des frais (plans déjà établis, fournisseurs, partenaires et sous-traitants déjà identifiés…) ;

— les arguments relatifs à la diminution de la clause pénale sont inopérants puisque le tribunal n’entend nullement réduire l’indemnité.

Ainsi, en application des pouvoirs conférés au juge par l’article R. 632-1 du code de la consommation, le tribunal déclare abusives les clauses 7 et 17 des conditions générales, de sorte qu’elles sont réputées non écrites.

La demande en paiement étant privée de base contractuelle, elle doit être rejetée.

Sur la demande subsidiaire en paiement de la SAS Maison pierre

En l’espèce, la SAS [Adresse 8] soutient que Mme [Y] a fautivement résilié le contrat de sorte qu’elle doit être tenue de la réparation des frais exposés en pure perte par le constructeur.

Cette demande sera rejetée faute d’offre de preuve quant à l’existence même d’un quelconque préjudice.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y]

L’article L. 231-4 II du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’un dépôt de garantie peut être constitué lors de la signature du contrat, de 3 %, ou que des paiements puissent être effectués avant la date d’ouverture de chantier n’excédant pas 5% du prix sous réserve de la constitution d’une garantie de remboursement prenant la forme d’une caution solidaire d’un établissement de crédit ou d’une assurance agréée (article L. 231-4 III du code de la construction et de l’habitation) et de l’absence d’un dépôt de garantie. Les montants préalablement versés pourront être remboursés lorsqu’une des conditions suspensives n’a pas été réalisée dans les délais, lorsque le maître de l’ouvrage a exercé sa faculté de rétractation ou si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

Sur la restitution de l’acompte versé

En l’espèce, Mme [Y] sollicite la restitution de l’acompte versé en se fondant sur la défaillance des conditions suspensives alors qu’il résulte de ce qui précède qu’elles doivent être réputées accomplies du fait de sa propre défaillance.

Par ailleurs, Mme [Y] ne fournit pas de démonstration utile au succès de sa prétention, qui sera rejetée.

Sur la nullité du contrat

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater que la garantie visée par l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation a bien été annexée au contrat, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS Maison pierre, succombant à l’instance à titre principal.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE abusives et REPUTE NON ECRITES les clauses 7 et 17 des conditions générales ;

DEBOUTE la SAS [Adresse 8] de sa demande en paiement au titre de l’indemnité prévue par l’article 17.2 des conditions générales ;

DEBOUTE la SAS Maison pierre de sa demande subsidiaire en paiement ;

DEBOUTE Mme [Y] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 8] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT