COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00014 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KJMF

Minute N° : 26/00156

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 31 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Alain DE LANGLE

Copie délivrée à :

Mme [P] [K]

Préfecture de [Localité 2]

Le :

DEMANDEUR

S.C.I. REXIMMO PATRIMOINE 4,

4, SCPI inscrite au RCS de [Localité 3] sous le numéro 804 104 180, dont le siège social se situe [Adresse 1] à [Localité 4] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alain DE LANGLE , avocat au barreau de PARIS Substitué

DEFENDEUR :

Madame [P] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté de Madame Laëtitia NICOLAS, Greffière,

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2022, la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 a consenti à Madame [P] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4].

Par exploit du 25 septembre 2025, la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 a fait délivrer à Madame [P] [K] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 546,77€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 1er octobre 2025.

Par exploit délivré le 29 décembre 2025, la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 a fait citer Madame [P] [K] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ainsi que celui d’un serrurier et autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— la condamne à lui payer la somme de 4 003,03€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au terme de décembre 2025 ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer actuel et aux charges à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— la condamne à lui payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée et plaidée à l’audience du 17 mars 2026.

La SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation. Elle indique que le paiement du dernier loyer courant n’est pas intervenu avant l’audience.

Madame [P] [K] a comparu en personne et a sollicité l’octroi de délais de paiement et la possibilité de se maintenir dans les lieux.

La décision est mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui

qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception du 29 décembre 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 17 mars 2026.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 26 septembre 2025, au moins deux mois avant l’assignation du 29 décembre 2025.

La demande de résiliation formée par la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 a produit un dernier décompte arrêté au 10 mars 2026 faisant état d’une créance locative d’un montant de 8 222,64€.

Ainsi, Madame [P] [K] sera condamnée à payer à la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 la somme de 8 222,64€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 10 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 que Madame [P] [K] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 25 novembre 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 depuis le 25 novembre 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [P] [K] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, il apparaît que celle-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 à compter du 25 novembre 2025 et Madame [P] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [P] [K] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 25 novembre 2025, Madame [P] [K] a causé un préjudice à la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [P] [K] à verser à titre provisionnel à la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 11 mars 2026, la somme de 849,72 euros, soit le montant de la

quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges et assurances comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [P] [K] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [P] [K] à verser une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Karim BADENE, Juge des Contentieux de la Protection, agissant en qualité de juge des référés, assisté de Laëtitia NICOLAS, greffière, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 concernant le contrat de bail du 31 mai 2022 consenti à Madame [P] [K] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 novembre 2025 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 25 novembre 2025 ;

Constatons que Madame [P] [K] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 25 novembre 2025 ;

Condamnons Madame [P] [K] à payer à la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 la somme de 8 222,64€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 10 mars 2026, terme de mars 2026 inclus ;

Rejetons la demande d’octroi de délais de paiement formée par Madame [P] [K] ;

Autorisons l’expulsion de Madame [P] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [P] [K] à payer à la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 849,72 euros, charges et assurances comprises, à compter du 11 mars 2026 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Disons que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 2] ;

Condamnons Madame [P] [K] à régler à la SCI REXIMMO PATRIMOINE 4 la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons Madame [P] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 31 mars 2026.

Le Greffier Le Juge