N° minute : 26/00271

N° RG 26/00015 – N° Portalis DBZ7-W-B7J-F4XA

du 26 Mai 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Grosse à M^e IDIART

Copies à M^e TORTIGUE et M^e NOBLE

le 26 mai 2026

Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Judiciaire de Bayonne, le 26 Mai 2026

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Madame […], Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne

Assistée de […], Cadre Greffière, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [G] [W] [P] [N] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître David IDIART de la SCP AGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 42

S.D.C. RÉSIDENCE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vanessa NOBLE de la SCP NOBLE-GUEROULT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 69

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître David IDIART de la SCP AGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 42

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 3], es qualité de syndic coopératif de la copropriété [Adresse 2]

représentée par Maître Vanessa NOBLE de la SCP NOBLE-GUEROULT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 69

S.A.R.L. PATRIMOINE AQUITAIN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître David IDIART de la SCP AGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 42

S.A.R.L. [V] [Z] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître David IDIART de la SCP AGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 42

ET :

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 57

Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Vincent TORTIGUE, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant, vestiaire : 57

S.C.I. [S] ETXEAK, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 57

A l’audience du 12 Mai 2026

Le Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations, a mis l’affaire en délibéré à l’audience de ce jour, où il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La [Adresse 7], située dans la rue du même nom, à [Localité 1] est la propriété de:

— M. [X] [Z] pour les lots n°1, 2, 3, 4, 17 et 19

— MME [D] [Z] pour le n° 11

— la SCI ETXEAK (dont le gérant est M. [S] [Z]) pour les lots n°15 et 16

— M. [V] [Z] pour les lots n°5, 8, 12, 13, 14 et 18

— Mme [G] [N] [T] pour le lot n°7

— la SARL PATRIMOINE AQUITAIN pour le lot n°6

— la SARL [V] [Z] IMMO pour le lot n°20.

Par jugement en date du 15 septembre 2025 (RG n°24/659), le Tribunal judiciaire de Bayonne a débouté :

— Monsieur [X] [Z], la SCI [S] ETXEAK et Madame [J] [Z], de leurs demandes tendant notamment à l’établissement d’un règlement de copropriété, l’annulation des résolutions 7 à 10 de l’AG du 2/10/17 ainsi que celles 4 à 10 de l’AG du 28/06/18 et la remise en état des lots 14, 5 à 8

— Monsieur [V] [Z], la société FINANCIERE HE, Madame [G] [N] [T] et la SARL PATRIMOINE AQUITAIN de leurs demandes portant notamment sur la remise en état des ouvertures en façade nord et est, des travaux réalisés dans les lots 1 à 4, 11, 15 et 16 des aménagements dans les combles, façades et toiture.

Un appel est pendant devant la cour d’appel de Pau (N°RG 25/02744).

Par ordonnance du 12 décembre 2025 (n° RG 25/477), la Présidente du Tribunal judiciaire de Bayonne a ordonné la désignation d’un administrateur provisoire et commis la SELARL APEX AJ pour mission de :

— désigner à nouveau Monsieur [Q] [H], afin que celui-ci établisse un projet de nouveau règlement de copropriété et d’état descriptif de division, au vu des conclusions contenues dans son rapport du 27 août 2020,

— valider le devis établi à ce titre par Monsieur [H] d’un montant de 5 339 euros, lequel sera réglé sur les tantièmes généraux,

— procéder à un appel de fonds de 5 339 € aux fins de couvrir les premières diligences à venir par Monsieur [H],

— convoquer une assemblée générale afin que celle-ci délibère sur l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété et d’état descriptif de division.

Dans la procédure N°RG 26/ 015, par actes de commissaire de justice en date des 30 et 31 décembre 2025, Monsieur [V] [Z] et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] ont fait assigner Monsieur [X] [Z], Madame [D] [Z] et la SCI [S] ETXEAK devant la Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne.

Par conclusions notifiées le 12 mai 2026, ils sollicitent de :

— rétracter l’ordonnance sur requête du 12 décembre 2025

— débouter M. [X] [Z], MME [D] [Z] et la SCI [S] de leurs demandes de passerelles et de leurs demandes reconventionnelles

— condamner solidairement Monsieur [X] [Z], Madame [D] [Z] et la SCI [S] ETXEAK à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement Monsieur [X] [Z], Madame [D] [Z] et la SCI [S] ETXEAK à payer à M. [V] [Z] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils expliquent que :

— la requête déposée par M. [X] [Z], MME [J] [Z] et la SCI [S] [Z] ayant donné lieu à l’ordonnance du 12/12/25 aurait dû être formée par voie d’assignation, délivrée au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 62-2 du décret du 17/03/67, s’agissant d’une saisine par les copropriétaires

— la requête visait à la révocation d’un syndic or, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette procédure doit être contradictoire dans le cadre d’une procédure accélérée au fond

— les demandes reconventionnelles et la demande de passerelle vers le Tribunal judiciaire ne sont pas recevables devant le juge de la rétractation qui ne peut être que le Président du Tribunal judiciaire statuant es qualité et non es qualité de juge des référés

— la nomination d’un administrateur, provisoire n’est pas justifiée sur le fond, en l’absence de menace sur la conservation de l’immeuble ou d’un déséquilibre financier établis et elle ne peut être ordonnée, dans le seul but d’établir un règlement de copropriété.

Dans la procédure N°RG 26/ 069, par actes de commissaire de justice en date des 13 et 27 janvier 2026, Monsieur [V] [Z], Madame [G] [N] [T], la SARL PATRIMOINE AQUITAIN, la SARL [V] [Z] IMMOBILIER ont fait assigner : Madame [D] [Z], Monsieur [X] [Z] et la SCI [S] ETXEAK devant la Présidente du Tribunal Judiciaire de Bayonne. Par conclusions notifiées le 12 mai 2025, ils sollicitent de :

— rétracter l’ordonnance rendue le 12 décembre 2025

— débouter la SCI [S] ETXEAK, M. [X] [Z], MME [J] [Z] de leur demande de passerelle

— condamner solidairement la SCI [S] ETXEAK, Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [Z] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils expliquent que :

— la requête déposée par M. [X] [Z], MME [J] [Z] et la SCI [S] [Z] ayant donné lieu à l’ordonnance du 12/12/25 aurait dû être formée par voie d’assignation, délivrée au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 62-2 du décret du 17/03/67, s’agissant d’une saisine par les copropriétaires

— la requête visait à la révocation d’un syndic or, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette procédure doit être contradictoire dans le cadre d’une procédure accélérée au fond

— les demandes reconventionnelles et la demande de passerelle vers le Tribunal judiciaire ne sont pas recevables devant le juge de la rétractation qui ne peut être que le juge ayant pris l’ordonnance sur requête soit le Président du Tribunal judiciaire statuant es qualité et non es qualité de juge des référés

la nomination d’un administrateur, provisoire n’est pas justifiée sur le fond, en l’absence de menace sur la conservation de l’immeuble ou d’un déséquilibre financier établis et elle ne peut être ordonnée, dans le seul but d’établir un règlement de copropriété

— le syndicat est administré par un syndic coopératif, représenté par M. [V] [Z]

— il n’existe paralysie: les assemblées générales sont organisées, les procès-verbaux sont établis et adressés aux copropriétaires qui peuvent exercer les recours prévus par la loi ; l’immeuble est entretenu.

Par conclusions notifiées le 12 mai 2025, M. [X] [Z], MME [D] [Z] et la SCI [S] ETEAK sollicitent de :

— saisir le Tribunal judiciaire de Bayonne en application de l’article 837 du code de procédure civile

— ordonner la convocation des copropriétaires de la [Adresse 8] par M. [V] [Z], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, aux fins de mettre aux votes les résolutions suivantes :

*désigner à nouveau M. [Q] [H], afin que celui-ci établisse un projet de nouveau règlement de copropriété et d’état descriptif de division, au vu des conclusions contenues dans son rapport du 27 août 2020,

*valider le devis établi à ce titre par M. [H] d’un montant de 5 339,77 euros, lequel sera réglé sur les tantièmes généraux,

*procéder à un appel de fonds de 5 339,77 euros aux fins de couvrir les premières diligences à venir par M. [H] ;

— condamner M. [V] [Z], ès qualité de syndic coopératif de la copropriété BIATURENIA à verser à M. [X] [Z], MME [J] [Z] et à la SCI [S] ETXEAK la somme totale de 5000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font état de ce que :

— ils sont propriétaires de 51/104 millièmes, soit 49 % des tantièmes de la copropriété, ce qui leur donne un intérêt légitime à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire

— leur demande justifie une passerelle au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile

— depuis l’assemblée générale ordinaire du 24 juin 2021, M. [V] [Z], disposant de la majorité des voix, a fait voter la désignation de la SARL MATERA en qualité de syndic coopératif dont il est le représentant or il administre la copropriété dans son intérêt privé

— depuis plus de 5 ans, M. [V] [Z] refuse, en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale, une résolution permettant la désignation d’un géomètre expert pour établir un projet de nouveau règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, ce qui constitue un trouble manifestement illicite

— la copropriété est en difficulté pour assurer la conservation des parties communes, notamment du fait de la paralysie des actions adéquates à prendre issue des dissenssions entre les copropriétaires.

SUR CE :

Sur la jonction

En application des articles 367 du code de procédure civile, il convient de joindre les procédures n° RG 26/015 et RG 26/069 sous le n° RG 26/015 ;

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance désignant un administrateur provisoire

En vertu de l’article 496 du code de procédure civile, s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

En vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15% au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

En vertu de l’article 62-2 du décret du 17 mars 1967, lorsque la demande émane du syndic ou, le cas échéant, de l’administrateur provisoire désigné en application de l’article 47, le président du tribunal judiciaire est saisi par la voie d’une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande, notamment les pièces comptables, après consultation du conseil syndical. Dans les autres cas et sans préjudice des dispositions de l’article 61-1-1, le président du tribunal judiciaire est saisi par la voie d’une assignation délivrée au syndicat représenté par le syndic.

En l’espèce, il ressort de la demande en désignation d’un administrateur provisoire déposée par M. [X] [Z], MME [J] [Z] et la SCI [S] ETXEAK le 12 décembre 2025, tous copropriétaires, qu’elle a été déposée par requête et non par assignation.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de rétractation de l’ordonnance en date du 12 décembre 2025 désignant la SELARL APEX AJ en qualité d’administrateur provisoire de la [Adresse 8] sis à [Localité 1] (64), [Adresse 2] ;

Sur les demandes de renvoi au fond et de convocation des copropriétaires

En vertu de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction ;

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 496 du code de procédure civile, s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance ;

Il en résulte que la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet ;

En l’espèce, la demande de passerelle porte non pas sur la désignation d’un administrateur provisoire (qui était l’objet de la requête ayant donné lieu à l’ordonnance du 12/12/25), mais sur la désignation d’un expert en vue de l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété ; la demande de convocation des copropriétaires est elle aussi, distincte de celle présentée initialement sur requête ;

Ainsi ces demandes sont différentes de celle objet de la requête initiale ayant donné lieu à l’ordonnance du 12/12/25 et ne relèvent donc pas de la compétence du juge de la rétractation soit le président du tribunal judiciaire statuant es qualité mais de la compétence du juge des référés; or la saisine reconventionnelle du juge des référés n’est pas recevable dans une procédure en rétractation ;

En conséquence, il convient de débouter M. [X] [Z], MME [J] [Z] et la SCI [S] ETXEAK de leur demande de passerelle au fond ;

Sur l’article 700

L’article 700 du CPC édicte: « comme il est dit au I de l’article 75 de la loi N°91-647 du 10 Juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. IL peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, il convient de condamner M. [X] [Z], Mme [D] [Z] et la SCI [S] ETXEAK à verser la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et rejeter le surplus des demandes ;

PAR CES MOTIFS

Nous, […], juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des procédures n° RG 26/015 et RG 26/069 sous le n° RG 26/015 ;

RETRACTONS l’ordonnance en date du 12 décembre 2025 (RG 25/477) désignant la SELARL APEX AJ en qualité d’administrateur provisoire de la [Adresse 8] sis à [Localité 1] (64), [Adresse 2] ;

CONDAMNONS M. [X] [Z], Mme [D] [Z] et la SCI [S] ETXEAK à verser la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [Z], Mme [D] [Z] et la SCI [S] ETXEAK aux dépens.

La présente ordonnance a été signée par Madame […], Juge des référés et par Madame […], cadre greffière.

LA CADRE GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,