Cour d’Appel de [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 5]

[Localité 6]

Minute n°

N° RG 25/00280 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CP6C

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. [Adresse 9]

C/

[D] [V]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

S.A. NEOLIA SOCIETE ANONYME D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

DEMANDERESSE représentée par M^e Richard BELIN, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de BELFORT

Et :

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 3]

DEFENDERESSE comparante en personne à l’audience,

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à : M^e Richard BELIN

Copie certifiée conforme délivrée le 04/12/2025

à : Mme [D] [V]

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 30 août 2023 avec prise d’effet au 31 août 2023, la SA Néolia a loué à Mme [D] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 262,78 € outre 105,71 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SA Néolia a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 924,50 € au titre des loyers et charges échus au 28 février 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 22 novembre 2023 à la caisse d’allocations familiales du Territoire de [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SA Néolia a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement régulier des loyers,ordonner la libération des lieux loués par la locataire, de sa personne, de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 1 498,79 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025,condamner la locataire à payer mensuellement à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la date de résiliation chaque échéance de loyers et provisions sur charges à leur terme,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 7] le 16 juin 2025.

Le tribunal a reçu le rapport de l’enquête sociale réalisé le 25 août 2025 dans le cadre de la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que Mme [V] vit avec sa fille majeure et qu’elles sont toutes deux bénéficiaires du RSA. La locataire a déjà fait l’objet de plusieurs mesures d’expulsion en raison d’impayés locatifs. Elle a déjà fait l’objet de plusieurs procédures d’expulsion en raison d’impayés de loyers et des dossiers de surendettement ont été réalisés pour la prise en charge de ses dettes. Mme [V] justifie la naissance de sa dette locative par une absence de participation financière de sa fille aux charges courantes et par le fait que cette dernière lui volerait son argent. Toutes deux sont en conflits, au point que la gendarmerie a déjà été contrainte d’intervenir à leur domicile à plusieurs reprises. La mise en place d’une mesure d’accompagnement MASP 1 ainsi qu’un suivi budgétaire sont envisagés. Deux prêts FSL sont déjà en cours de sorte qu’une nouvelle demande FSL ne pourra être prise en charge.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, la SA Néolia, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 647,86 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 octobre 2025. La demanderesse a indiqué que le paiement du loyer courant n’a pas été repris par la locataire dans son intégralité et que ses allocations logement demeurent suspendues. Elle a précisé que, même lorsque les APL étaient versées, Mme [V] avait tout de même des difficultés à payer son loyer. La demanderesse s’est opposée à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, Mme [V], comparante, n’a pas contesté le montant de la créance. Elle a justifié de versements depuis le mois de juin. Elle a confirmé la suspension de ses allocations logements et a précisé qu’il appartenait à la SA Néolia de se rapprocher de la CAF pour qu’elle puisse les récupérer. Elle a également affirmé bénéficier d’un plan d’apurement et a soutenu que désormais sa fille l’aidait financièrement. Mme [V] a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 73 € et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement. Elle a fait part de problèmes de santé nécessitant un maintien de son logement.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

L’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le II est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement à la Caisse d’allocations familiales du Territoire de [Localité 7] le 22 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés a perduré.

Sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le III est également applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse aux fins de voir pronincer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable.

Sur les demandes principales

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la SA Néolia sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail la liant à Mme [V]. Il ressort toutefois des pièces produites qu’elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer resté infructueux. Il convient donc d’analyser la demande de la SA Néolia sur le fondement des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, la SA Néolia verse aux débats l’acte de bail prévoyant un loyer de 262,78 € outre une provision pour charges de 105,71 € ainsi que le décompte des loyers et charges arrêté au 2 octobre 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 octobre 2025, la dette locative de Mme [V] s’élève à la somme de 2 564,40 € (soit la somme de 2 647,86 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 83,46 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois septembre 2025 inclus.

Si la locataire produit à l’audience son relevé de compte montrant des montants de virement légèrement supérieurs à ceux qui apparaissent sur le décompte pour les versements des mois de juin et juillet 2025, il est tout à fait possible que le léger delta s’explique par d’éventuels frais bancaires. D’autant plus que la SA Néolia indique n’avoir perçu que les sommes figurant sur le décompte et non les sommes figurant sur le relevé de compte de Mme [V]. Ainsi, en l’absence d’autres éléments produits, il convient de prendre en compte le décompte de Néolia. .

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de la somme de 2.564,40 €.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, des mentions obligatoires fixées par cet article.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai contractuel est plus favorable à la locataire que le délai légal de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai pour vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, la loi du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 4 mars 2024 pour une dette de 924,50 €. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance. La locataire n’a pas résorbé son retard de loyer dans les deux mois puisque le 13 juin 2025, date de l’assignation, la dette était de 1 498,79 € selon le décompte du 30 avril 2025, soit en augmentation. La locataire n’a pas davantage saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 mai 2024, date de résiliation du bail, conformément aux dispositions contractuelles.

L’expulsion de Mme [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 544 du code civil, Mme [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 mai 2024, date de résiliation du contrat, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de cette même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les dispositions susvisées conditionnent l’attribution de délais de paiement au fait pour le locataire de s’être acquitté de l’intégralité de son loyer avant audience. Or, il ressort du décompte locatif produit aux débats que la locataire n’a repris avant l’audience que le versement de son loyer résiduel, c’est à dire la part de loyer restante après déduction des APL. Or celles-ci sont suspendues depuis le mois de juillet 2025 compte tenu des incidents de paiement de sorte que la condition de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience n’est pas remplie.

Il est vrai que les APL suspendues seront nécessairement reversées dans leur intégralité à la bailleresse et ce de façon rétroactive dès lors que la Caisse d’Allocations Familiales aura confirmation de la reprise des paiements par la locataire. Cet élément pourrait donc être de nature à nous faire considérer que la condition de reprise du paiement du loyer courant intégral avant l’audience est satisfaite par le seul règlement du loyer résiduel.

Toutefois, même à considérer que cette condition est satisfaite, pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, Mme [V] doit en tout état de cause être en situation de régler sa dette locative. Or, il résulte tant de ses déclarations à l’audience que du diagnostic social et financier que ce n’est pas le cas. En effet, sa situation est très précaire et non susceptible d’amélioration. Elle dispose pour seules ressources du RSA et de l’APL. Elle ne fait état d’aucune perspective d’emploi et mentionne d’ailleurs des problèmes de santé de sorte qu’une amélioration de ses ressources est exclue. Par ailleurs, sa fille majeure vit à son domicile et ne participe manifestement pas aux charges courantes ce qui constitue une charge financière supplémentaire pour Mme [V]. Si elle fait état à l’audience de ce que sa fille doit retravailler prochainement, elle n’en justifie pas. Elle mentionne également des droits de visite et d’hébergement réguliers à l’égard de son petit fils lui occasionnant une charge financière supplémentaire. Enfin, questionnée sur une mensualité de remboursement de sa dette à 73 € par mois correspondant aux délais de paiement les plus larges qui puissent lui être octroyés, elle indique qu’il lui sera très difficile de pouvoir assumer de tels paiements.

Dans ces conditions, compte tenu de la situation financière précaire de la locataire et de la seule reprise du paiement du loyer résiduel avant l’audience, il ne peut être fait droit à la demande de délais présentée par cette dernière.

En conséquence, il convient de la débouter de ses demandes reconventionnelles.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré par la SCP ANTOINE-PERRIN.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu de la situation très précaire de Mme [V] et des efforts malgré tout consentis par cette dernière pour ne pas augmenter sa dette locative, de laisser à la charge de la SA Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance.

Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA Néolia à l’encontre de Mme [D] [V] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 30 août 2023, portant sur le logement situé [Adresse 4];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2023 entre la SA Néolia, d’une part, et Mme [D] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 mai 2024 ;

DECLARE en conséquence Mme [D] [V] occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4], à compter du 4 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à verser à la SA Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 4 mai 2024, date de résiliation du contrat de bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE Mme [D] [V] à verser à la SA Néolia la somme de 2.564,40 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus ;

DEBOUTE Mme [D] [V] de ses demandes en délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ;

MET à la charge de Mme [D] [V] les entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 4 mars 2024 par la SCP ANTOINE-PERRIN ;

DÉBOUTE la SA Néolia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 7] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,