TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00360 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FBY3 (Code nature affaire 5AA/0A)

[Z] [G]

[Y] [E]

Grosse délivrée le

à M. [G]

Copie délivrée le

à M. [G] – M. [E]

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [E]

né le 06 Novembre 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 09 Septembre 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2019, M. [Z] [G] a donné à bail à M. [Y] [E] et Mme [I] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 764 euros, provision sur charges incluse. Il ressort toutefois du décompte produit que les parties ont décidé d’appliquer un loyer mensuel de 763 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [G] a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 12 mars 2025 pour un montant de 3 052 euros.

Selon exploit du 5 juin 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en référé en sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire ;

— condamner M. [Y] [E] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 4 018 euros, sous réserve de l’actualisation au jour de l’audience, et avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, révisée selon la clause d’indexation prévue au bail ;

— le condamner à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— et enfin le condamner à payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 9 septembre 2025, M. [Z] [G] comparaît en personne. Il actualise l’arriéré locatif à la somme de 7 420 euros et reprend pour le surplus les demandes contenues dans l’assignation. Sur question du juge, il précise que Mme [I] [E] a quitté le logement il y a deux ans déjà.

M. [Y] [E], dont l’assignation a été remise par dépôt à étude, ne comparaît pas à l’audience. L’ordonnance sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi, l’intéressé ne s’étant pas présenté au rendez-vous du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [Z] [G], bien que non tenu, en tant que personne physique, par les dispositions de l’article 24 II de la loi précitée, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mars 2025.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 4 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 9), sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 12 mars 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2025.

Aucun élément ne permet d’accorder des délais de paiement au locataire. En effet, il ressort du décompte que son dernier paiement remonte au mois d’avril 2025.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [Y] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera d’un montant égal aux loyers et provisions sur charges, soit à la somme de 763 euros.

Il n’y a pas lieu d’indexer cette somme sur le loyer, l’indemnité d’occupation présentant un caractère délictuel et non pas contractuel.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Si le bailleur actualise à la hausse sa dette à l’audience, il convient de baser la présente condamnation sur le décompte annexé à l’assignation, dans le respect du principe du contradictoire.

Selon décompte actualisé, M. [Y] [E] demeure redevable, après soustraction des frais decommissaire de justice, de la somme de 7 070 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 9 septembre 2025, indemnité d’occupation du mois de septembre 2025 incluse.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7 070 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

En application des articles 1103 et 1231-1 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La responsabilité contractuelle du débiteur peut donc être engagée dès lors qu’il a manqué à l’exécution de son obligation ou qu’il l’a exécutée avec retard, sauf cas de force majeure.

En l’espèce, M. [Z] [G] ne justifie d’aucun préjudice distinct qui n’aurait pas déjà été indemnisé par la condamnation au paiement des loyers et charges impayés avec les intérêts au taux légal.

Il sera dès lors débouté de sa demande de ce chef.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Y] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [Y] [E] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 4 juin 2019 par M. [Z] [G] à M. [Y] [E] et Mme [I] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], et ce à compter du 13 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Z] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [Y] [E] à payer à M. [Z] [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 763 euros à compter du 13 mai 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M. [Y] [E] à payer à M. [Z] [G] à titre provisionnel la somme de 7 070 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2025, indemnité d’occupation du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DÉBOUTONS M. [Z] [G] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS M. [Y] [E] à payer à M. [Z] [G] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [E] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la décision réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de l’article 478 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER, LE JUGE,