TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER

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AFFAIRE N° RG 25/00043 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E6FN

Minute n°

Copie certifiée conforme délivrée le 21/07/2025

à

— M^e BRACCO

Copie exécutoire délivrée le 21/07/2025

à

— Me [W]

CONTENTIEUX CIVIL – RÉFÉRÉ

ORDONNANCE

RENDUE LE 21 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Madame [L] [R] [J] [G] [Z]

née le 03 Avril 1973 à VESOUL (70000)

Monsieur [F] [A] [U] [N]

né le 28 Juillet 1973 à BESANÇON (25000)

Demeurant LES ROBERTS

25210 LAVAL LE PRIEURE

représentés par M^e Alexandra LEROUX, avocat au barreau de BESANÇON

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [I]

née le 09 Août 1978 à BESANÇON (25000)

11, rue du Chatelot

25210 MONTBELIARDOT

représentée par M^e Jessica BRACCO, avocat au barreau de BESANÇON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND

Greffier : Nicole CHEVASSU,

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée le 02 Juin 2025, et mise en délibéré pour ordonnance devant être rendue le 21 Juillet 2025.

ORDONNANCE Contradictoire, en PREMIER ressort rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2021, Mme [L] [Z] et M. [F] [N] ont consenti un bail d’habitation à Mme [O] [I] sur des locaux situés au 11 Rue du Chatelot à Montbéliardot (25210), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 960 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 497,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [I] le 22 mars 2024.

Par assignation du 19 décembre 2024, Mme [L] [Z] et M. [F] [N] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [I], dans un délai de 15 jours et sous astreinte de 100 euros par jours, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 50 euros9230 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Mme [L] [Z] et M. [F] [N] demandent aussi de conserver le dépôt de garantie pour indemniser leur préjudice.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, l’assistante sociale ayant écrit à Maître BRACCO qu’elle n’avait pu rencontrer Mme [O] [I] en raison de son hospitalisation.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 mars 2025. Mme [O] [I] a sollicité deux renvois, notamment en raison de son hospitalisation.

A l’audience du 02 juin 2025, Mme [L] [Z] et M. [F] [N], représentés par Maître [W], maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er juin 2025, s’élève désormais à 13 386 euros. Mme [L] [Z] et M. [F] [N] considèrent qu’il n’y a eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, car ils reçoivent depuis plusieurs mois seulement les APL (312 euros) et un versement de 25 euros de la part de la locataire. Ils s’opposent à tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [O] [I], représentée par Maître BRACCO, expose qu’elle est actuellement hospitalisée et sans emploi. Dès qu’elle sera sortie de l’hôpital, elle cherchera un nouvel emploi. Elle précise qu’elle a demandé le déblocage de son 2ème pilier Suisse, pour payer sa dette locative. Elle demande donc les plus larges délais (36 mois) pour permettre de rembourser sa dette et précise qu’elle vit dans le logement avec sa fille de 15 ans. Mme [O] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [L] [Z] et M. [F] [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 497,38 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [O] [I] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et que les revenus du foyer de Mme [O] [I] ( 1 200 euros par mois d’indemnités journalières en moyenne) ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [L] [Z] et M. [F] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Les propriétaires demandent en outre la réduction du délai d’expulsion de deux mois pour cause de mauvaise foi et la fixation d’une astreinte.

Concernant le délai d’expulsion, et suite à la loi du 27 juillet 2023, l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est rédigé ainsi : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Les bailleurs demandent la réduction du délai en raison de la mauvaise foi de la personne expulsée, puisque celle-ci a laissé s’accumuler une dette représentant plusieurs mois de loyer.

Or, la mauvaise foi ne peut être déduite de la seule absence de paiement, et elle doit être démontrée par l’existence d’autres éléments. En conséquence, la mauvaise foi de la locataire ne peut être retenue et dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Au contraire, il ressort des débats que l’expulsion de Mme [O] [I] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de sa longue hospitalisation et de la présence de sa fille au domicile : il convient donc de porter à quatre mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la demande d’astreinte, en l’absence de résistance démontrée par le propriétaire, sa demande de condamnation sous astreinte sera rejetée.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [L] [Z] et M. [F] [N] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2025, Mme [O] [I] leur devait la somme de 13 386 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 5497,38 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 732,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 975 euros.

Au vu de l’importance de ce loyer, qui est dans la moyenne supérieure de la région, il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de 50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [L] [Z] et M. [F] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 janvier 2021 entre les époux Mme [L] [Z] et M. [F] [N], d’une part, et Mme [O] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au 11 Rue du Chatelot à Montbéliardot (25210) est résilié depuis le 22 mai 2024,

DÉBOUTE Mme [L] [Z] et M. [F] [N] de leurs demandes de condamnation sous astreinte, d’indemnités d’occupation majorée et de dommages et intérêts.

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [O] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 11 Rue du Chatelot à Montbéliardot (25210) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de deux mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 975 euros (neuf cent soixante-quinze euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [O] [I] à payer aux demandeurs la somme de 13 386 euros (treize mille trois cent quatre-vingt-six euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 5497,38 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3732,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [O] [I] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2024 et celui de l’assignation du 19 décembre 2024.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT