TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00186 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGYO

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Société 3F [Localité 1]

C/

Monsieur [Y] [V]

Madame [H] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

— [H] [O]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société 3F [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [V]

(décédé le 06/10/2025)

Madame [H] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2013, la SA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE RUF a loué à M. [Y] [V] et Mme [H] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] 77350, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 527 € hors charges.

En vertu d’un avenant au contrat de bail du 7 août 2017, la SA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE RUF a loué à M. [Y] [V] et Mme [H] [O] un emplacement de stationnement B175P-0117 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 20 euros hors charge.

Le 26 juin 2018, il a été décidé par l’assemblée mixte paritaire que la nouvelle dénomination sociale de la SA RESIDENCE URBAINE DE FRANCE RUF serait désormais « 3F Seine-et-Marne ».

Par avenant du 14 juin 2022, la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne a loué un deuxième emplacement de stationnement référencé n° B175P-0120 à la même adresse en plus de celui loué par avenant signé le 7 août 2017 à M. [Y] [V] et Mme [H] [O] moyennant un loyer de 10,39 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 404,12 € au titre des loyers et charges échus au 23 mai 2025. .

Les impayés ont été dénoncés à la caisse d’allocations familiales le 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne a fait assigner M. [Y] [V] et Mme [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 à R.433-7, R.441-1, R.442-1 et R.451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution, relatifs au sort du mobilier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5214,59 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés le 7 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne, représentée par son conseil, est informée du décès de M. [Y] [V] le 6 octobre 2025 et indique en conséquence se désister de l’intégralité des demandes formées à son encontre.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance concernant les demandes formées à l’encontre de Mme [H] [O], en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 218,41 euros au titre des loyers et charges échus au 9 février 2026 terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise que le dernier versement intégral de la locataire est intervenu un an auparavant de sorte qu’il n’y a pas de reprise de paiement des loyers.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [H] [O] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle fait savoir qu’elle a fait un versement de 400 euros le 16 février 2026, qui n’est pas compris dans le décompte. Elle ajoute qu’elle perçoit le RSA et qu’elle vit actuellement seule dans le logement.

Il est fait lecture par le magistrat du diagnostic social et financier reçu au greffe le 27 janvier 2026. Il est indiqué que le couple vivait dans le logement depuis 2014 mais que suite à des violences conjugales, Mme [H] [O] a quitté le domicile pour vivre chez son fils. Elle a signalé la situation à la CAF mais n’a pas donné congé du contrat de bail. Il est précisé que suite au décès de M. [Y] [V], la locataire est revenue vivre dans le logement et constaté que les loyers étaient impayés depuis plusieurs mois. Elle a repris le paiement partiel en novembre 2025 et a fait une demande d’APL. Il est préconisé de permettre à la locataire de rester dans le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

A la demande du magistrat, la partie demanderesse a transmis par mail en date du 27 février 2026 un décompte actualisé de la créance faisant apparaître un versement de la locataire de 400 euros le 17 février 2026. Elle indique que la dette s’élève à 6202, 81 au 27 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 7 janvier 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il convient de constater que la société demanderesse se désiste de sa demande en paiement formée à l’encontre de M. [Y] [V], celui-ci étant décédé.

La SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 février 2026 la dette locative de Mme [H] [O] s’élève à la somme de 6202,81 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le décompte produit démontre que Mme [H] [O] n’a pas repris le paiement intégral des loyers de sorte que les conditions légales ne sont pas réunies pour accorder des délais de paiement. En conséquence, la demande formée par la locataire de délais de paiement sera rejetée.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 4 novembre 2013 unissant les parties stipule en son article 9, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 juillet 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, il convient de constater le désistement de la bailleresse d’agissant de sa demande d’expulsion et des demandes accessoires à l’expulsion formées à l’encontre de M. [Y] [V] compte-tenu du décès de ce dernier.

le paiement du loyer courant n’a pas repris et la situation financière de Mme [H] [O] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de [O] sera ordonnée, en conséquence et sa demande de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

L’expulsion de [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de leur bien et de l’impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [O] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE le désistement de la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne de ses demandes formées à l’encontre de M. [Y] [V] ;

CONDAMNE Mme [H] [O] à verser à la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne la somme de 6202,81 € (décompte arrêté au 27 février 2026, terme du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de Mme [H] [O] aux fins d’octroi de délai de paiement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2013 entre la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne, d’une part, et M. [Y] [V] et Mme [H] [O], d’autre part, concernant le logement et les emplacements de stationnement référencés B175P-0117 et B175P-0120 situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 juillet 2025. ;

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire formée par Mme [H] [O],

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [O] à verser à la SA d’HLM 3F de Seine-et-Marne une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [H] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.