MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00711 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMVT

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [J] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis 67, Avenue des Potiers – BP 649 – 59506 DOUAI CEDEX

représentée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [I],

demeurant 14 RUE D’AUBIGNY – RESIDENCE F. DE CHATEAUBRIANT – 62620 BARLIN

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 septembre 2023, la S.A. d’HLM SIA HABITAT a donné à bail à Mme [J] [I] un logement avec garage situé Résidence F. de Châteaubriand, 14 rue d’Aubigny à Barlin (62620), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 441.77 euros, outre une provision sur charges de 21 euros, pour une durée de 3 ans.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, la S.A. SIA HABITAT a fait signifier à Mme [J] [I] un commandement de payer la somme principale de 1 750,08 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la S.A. SIA HABITAT a fait assigner Mme [J] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir :

Constater que le contrat est résilié de plein droit, ou à défaut prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Mme [J] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef,Autoriser le bailleur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Mme [J] [I] au paiement de la somme en principal de 2 274,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2024 déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ( article 1153 du code civil),La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner Mme [J] [I] au paiement d’une somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Mme [J] [I] en application de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 150,00 eurosCondamner Mme [J] [I] en application de l’article 696 du code de procédure civile en tous les dépens.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais le 25 novembre 2024.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025.

La S.A. SIA HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 19 juin 2025 à la somme de 5 559,60 euros.

Régulièrement assignée à personne, Mme [J] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [J] [I], assignée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 8 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 25 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 15 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la S.A. SIA HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 5 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1 750,08 euros.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024 à 24h00.

Il y a donc lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise et de constater la résiliation du bail le 6 juin 2024 conformément aux dispositions légales et contractuelle précitées.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, Mme [J] [I] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 6 juin 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 6 juin 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme de juin 2025 inclus.

Enfin, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Mme [J] [I] devait être expulsée, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA D’HLM SIA HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. SIA HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 septembre 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 5 avril 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de juin 2025 inclus.Parmi les sommes figurant au débit de ce décompte figurent des montants SLS, facturés à hauteur de 7,62 euros par mois. Cependant, faute pour la bailleresse de justifier d’une mise en demeure de la locataire d’avoir à justifier de ses ressources, ces sommes ne seront pas retenues.

Doivent également être retranchés du montant réclamé les frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens.

Il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que Mme [J] [I] doit à la S.A. SIA HABITAT la somme de 5 227,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Mme [J] [I], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. Il ressort du diagnostic social que le décès de son époux a généré une instabilité qui lui a notamment causé des difficultés financières.

Il convient par conséquent de condamner Mme [J] [I] à payer à la S.A. SIA HABITAT la somme de 5 227,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 750,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par la S.A. SIA HABITAT est rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [I] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A. SIA HABITAT et Mme [J] [I], portant sur le logement situé Résidence F. de Châteaubriand, 14 rue d’Aubigny à Barlin (62620) sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Mme [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. SIA HABITAT à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer à la S.A. SIA HABITAT la somme de 5 227,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 juin 2025, échéance du mois juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 750,08 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [J] [I] à payer à la S.A. SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie pour une offre de logement dans le département, en vertu de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [J] [I] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à Béthune le 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

J. THOREZ