MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01629 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IXLM

AFFAIRE : S.A. MAISONS & CITES SA D’HLM / [E] [N], [F] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. MAISONS & CITES SA D’HLM,

dont le siège social est sis 167 rue des Foulons – CS 60049 – 59501 DOUAI CEDEX

représentée par Monsieur [I] [T], dûment muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [E] [N],

demeurant 3 RUE RONSARD – RESIDENCE LA GRANDE BECQUE – 62138 VIOLAINES

comparant

Madame [F] [L],

demeurant 10 RUE DE LA GUEZE 28240 CHAMPROND EN GATINES

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2018, à effet du même jour, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation, sis 3 rue Ronsard, Résidence La Grande Becque, 62138 Violaines, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 322,46 euros hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un même montant.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a fait délivrer à Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L], par exploit de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2044,63 euros. Par ce même acte, il était également fait commandement aux locataires d’avoir à justifier, dans le délai d’un mois, de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par courrier reçu le 22 septembre 2025 par la SA D’HLM MAISONS ET CITES, Madame [F] [L] a délivré congé à la bailleresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 août 2025, (notifié le 19 août 2025 au représentant de l’État dans le Département), la SA D’HLM MAISONS ET CITES a fait citer Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l’audience du 8 janvier 2026, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1741 du Code civil :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé, pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance ;leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;qu’il soit dit et jugé qu’ils devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs en vertu des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1622,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a comparu représentée par Monsieur [I] [T], dûment muni d’un pouvoir.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2488,64 euros. Elle a précisé qu’au vu du congé délivré par Madame [F] [L], ses demandes la concernant se bornaient au paiement des sommes dues jusqu’au 22 mars 2026.

A l’appui de ses prétentions, elle a soutenu qu’un commandement de payer en date du 7 janvier 2025 avait été signifié à Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] mais que ses causes n’avaient pas été acquittées intégralement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle a déclaré ne pas maintenir son moyen tiré du défaut d’assurance. Elle s’est dite favorable à l’octroi des délais de paiement sollicités par Monsieur [E] [N] ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [N] a comparu en personne. Il a reconnu la dette tant dans son principe que dans son montant. Il a déclaré que c’était Madame [F] [L] qui gérait les finances du couple du temps de leur vie commune, et qu’il s’était rendu compte qu’elle n’assurait pas le paiement du loyer. Il a confirmé que l’intéressée avait quitté le logement au mois de septembre 2025. Il a par ailleurs déclaré ne pas travailler actuellement, ayant connu des problèmes de santé, et percevoir les allocations chômage à hauteur d’environ 900 euros. Il a ajouté qu’il pensait pouvoir reprendre le travail dans deux mois. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Il a également indiqué vouloir rester dans le logement, ce qui doit s’analyser en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [F] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter dans les conditions prévues par l’article 762 du Code de procédure civile.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions n’a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mars 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 19 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 10 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 18 août 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : «Le bailleur peut résilier le bail à tout moment, conformément à l’alinéa ci-après, en cas de non-paiement du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation, du dépôt de garantie et de défaut d’assurance des risques locatifs et, en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

A défaut de paiement aux termes convenus du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] le 7 janvier 2025. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] ne se sont pas acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ledit commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 8 mars 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA D’HLM MAISONS ET CITES à compter du 8 mars 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte par ailleurs de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 que « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. ».

A l’audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit le 16 août 2018;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 7 janvier 2025 ;le décompte de la créance arrêté au 30 décembre 2025, dont il résulte que les défendeurs restent toujours redevables de loyers et charges impayés pour une somme totale de 2417,41 euros, terme de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite, qui le cas échéant ne peuvent être pris en compte qu’au titre des dépens, et des frais d’assurance non justifiés (en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte des locataires dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte des locataires, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil).

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité, qui stipule notamment que « les co-preneurs du présent bail s’engagent de manière indivisible et solidairement entre eux, pour l’exécution et pour les conséquences de l’inexécution de l’intégralité des clauses du bail, pendant toute sa durée et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs au bailleur ». Il résulte de cette clause que les locataires sont tenus solidairement au paiement non seulement des loyers mais également des indemnités d’occupation.

Il apparaît par ailleurs que Madame [F] [L] a délivré un congé, réceptionné le 22 septembre 2025 par la bailleresse. Elle reste ainsi engagée solidairement au paiement des sommes dues au plus tard jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 22 juin 2026, au regard du délai de préavis de trois mois. Cependant, il convient de relever que la bailleresse a limité ses demandes la concernant au paiement des sommes dues au 22 mars 2026.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L], faute de justifier d’un paiement libératoire, doivent être solidairement condamnés au paiement de la somme de 2417,41 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025, date de l’assignation sur la somme de 1622,87 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA D’HLM MAISONS ET CITES ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [E] [N]

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] ».

Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, compte-tenu de la situation financière de Monsieur [E] [N], du montant de la dette, et de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient d’accorder à Monsieur [E] [N] des délais de paiement, et de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 24 mensualités d’un montant de 100 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A défaut de respect par Monsieur [E] [N] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui-ci pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.

Il serait alors tenu de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer et des charges et s’élève actuellement à la somme de 384,70 euros. Madame [F] [L] serait également tenue solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’au 22 mars 2026.

Par ailleurs, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Monsieur [E] [N] devait être expulsé, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA D’HLM MAISONS ET CITES à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] aux entiers dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’HLM MAISONS ET CITES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé 3 rue Ronsard, Résidence La Grande Becque, 62138 Violaines, conclu le 16 août 2018 entre la SA D’HLM MAISONS ET CITES, d’une part et Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] d’autre part, à compter du 8 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] à payer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES la somme de 2417,41 euros (deux mille quatre cent dix-sept euros et quarante-et-un centimes) au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1622,87 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

AUTORISE Monsieur [E] [N] à se libérer de sa dette en 24 mensualités successives d’un montant de 100 euros (cent euros) chacune, en sus du loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorées des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 15 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois ;

DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si Monsieur [E] [N] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l’arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Monsieur [E] [N] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé 3 rue Ronsard, Résidence La Grande Becque, 62138 Violaines, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] soient condamnés solidairement à payer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux, soit actuellement la somme de 384,70 euros (trois cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-dix centimes), Madame [F] [L] n’étant cependant condamnée solidairement au paiement de cette indemnité que jusqu’au 22 mars 2026 ;

DEBOUTE la SA D’HLM MAISONS ET CITES de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [F] [L] aux entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 6 mars 2026.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

M. LOMORO S. AUBRY