TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/857

AFFAIRE : N° RG 25/00338 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XAT

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [F]

né le 26 Avril 1979 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 octobre 2023 avec prise d’effet au 12 octobre 2023, la société civile immobilière ONETTA prise en la personne de sa représentante légale, Madame [X] [Z], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 410,00 euros et d’une provision pour charges de 40,00 euros.

Le 10 octobre 2023, un contrat de cautionnement de type VISALE (n°A10313367408) a été signé entre la SCI ONETTA et la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits de la bailleresse a fait délivrer au locataire, par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, un commandement de payer la somme principale de 2.285,18 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [F] le 13 janvier 2025.

Par assignation en date du 27 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour faire constater, au bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Monsieur [E] [F], être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [F] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  3.675,26 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025 sur la somme de 2.285,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  800 ,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2025.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il fait mention de l’absence de Monsieur [E] [F] au rendez vous fixé le 01er août 2025.

À l’audience du 05 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à 5.528,70 euros.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [E] [F] n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la société civile immobilière ONETTA à l’encontre de son locataire, Monsieur [E] [F], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogativeset actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir .

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 10 octobre 2023 qui stipule expressément en son article 8.1 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Une quittance subrogative en date du 04 août 2025 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre août 2024 et juillet 2025 pour un montant total indiqué de 5.528,70 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits de la bailleresse.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire Monsieur [E] [F], de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la société civile immobilière ONETTA et Monsieur [E] [F] contient une clause résolutoire en son article VIII (p.7/8) stipulant expressément qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 10 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.285,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Monsieur [E] [F] sera condamné à payer une indemnité d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 22 février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 05 août 2025, Monsieur [E] [F] lui devait la somme de 5.528,70 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

Monsieur [E] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de l’arriéré, il sera condamné à payer la somme de 5.528,70 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 05 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 10 janvier 2025, date du commandement de payer et du 27 mai 2025 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300,00 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 205 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2023 avec prise d’effet au 12 octobre 2023 entre la société civile immobilière ONETTA et Monsieur [E] [F] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 22 février 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [E] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et se substitue au loyer dès le 22 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.528,70 euros (cinq mille cinq cent vingt-huit euros et soixante-dix centimes) arrêtée au 05 août 2025 (mensualité de juillet 2025 incluse) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 sur la somme de 2.285,18 euros et du 27 mai 2025 pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et des charges ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,