TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/586

AFFAIRE : N° RG 24/00643 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QSN

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Benjamin BEAUVERGER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA RESCLAUSE

enregistrée au RCS de [Localité 10] sous le n° 877 815 308

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [J]

née le 11 Avril 1975 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

en présence de M [Y], auditeur de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 02 mai 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière LA RESCLAUSE a consenti à Madame [G] [J] un bail verbal portant sur un local d’habitation meublé sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer initial de 450,00 euros, outre 30,00 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département de l’Hérault le 06 décembre 2024, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société civile immobilière LA RESCLAUSE, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommée la SCI LA RESCLAUSE), a fait assigner Madame [G] [J] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de :

constater que Madame [G] [J] manque à son obligation de payer le loyer du bien qu’elle occupe, sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

prononcer la résiliation du contrat de bail au jour de la décision à intervenir et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire et de ses occupants ;

condamner Madame [G] [J] au paiement de la somme de 8.436,00 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 05 décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, de la somme de 480,00 euros par mois correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi normalement, entre la date de l’audience et le prononcé du délibéré, d’une indemnité d’occupation égale à une somme mensuelle de 480,00 euros correspondant au montant du loyer et des charges et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens.

Par jugement du 21 mars 2025, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a notamment ordonné la réouverture des débats, renvoyé l’affaire à l’audience du 02 mai 2025 à 9 heures afin que la SCI LA RESCLAUSE produise un extrait K-bis et/ou toute autre pièce utile démontrant son caractère familial le cas échéant ou présente ses observations sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de sa demande de prononcer la résiliation et de ses demandes accessoires (expulsion, indemnité d’occupation) en application des dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

A l’audience du 02 mai 2025, la SCI LA RESCLAUSE représentée par son avocat maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 10.836 euros, somme arrêtée au 02 mai 2025. Elle fait valoir sa qualité de SCI familiale.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile n’a pas comparu ni personne pour elle.

La locataire n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI LA RESCLAUSE, justifie avoir notifié l’assignation le 06 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la demanderesse, SCI familiale, n’a pas à justifier avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Selon l’article 1709 du code civil, le contrat de bail est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer »,.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Selon l’article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice »

En outre, aux termes de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il résulte de ces textes que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

De plus, l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la SCI LA RESCLAUSE se prévaut d’un bail verbal établi entre d’une part, la société par actions simplifiées GHT (mandataire immobilier) et d’autre part, Madame [G] [J], portant sur le local d’habitation situé [Adresse 4] à BEZIERS (34500), pour un loyer initial de 450 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

La demanderesse produit l’arrêt rendu par la 5ème chambre civile de la Cour d’appel de [Localité 10] reconnaissant l’existence d’un bail verbal d’habitation liant les parties ayant pris effet au 15 juillet 2020.

La SCI LA RESCLAUSE produit à l’audience un dernier décompte arrêté au 02 mai 2025 faisant ressortir une dette de 10836 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Non comparante, Madame [G] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [G] [J] et son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [G] [J] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la décision, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LA RESCLAUSE ou à son mandataire.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI LA RESCLAUSE produit un décompte actualisé à l’audience indiquant qu’au 02 mai 2025, Madame [G] [J] lui devait la somme de 10836 euros (mensualité du mois de mai 2025 incluse).

Madame [G] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Au regard des obligations contenues dans le contrat et du décompte versé aux débats, il sera fait droit à la demande en paiement. Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [J] à hauteur de 10836 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [J] succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société civile immobilière LA RESCLAUSE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [W] [I] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal à effet au 15 juillet 2020 entre la société civile immobilière LA RESCLAUSE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et Madame [G] [J] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], torts exclusifs de Madame [G] [J] et à compter du 04 juillet 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [G] [J] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière LA RESCLAUSE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la société civile immobilière LA RESCLAUSE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la société civile immobilière LA RESCLAUSE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 10 836 euros (dix mille huit cent trente-six euros) arrêtée au 02 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [G] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la société civile immobilière LA RESCLAUSE, prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection