TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/357

AFFAIRE : N° RG 25/00185 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UNJ

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Anne SEILLIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [O]

né le 03 Février 1961 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 février 2026

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 mars 2020, Monsieur [Q] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 560 euros outre 20 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [Q] [O] a fait signifier le 6 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 2350 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [O] a assigné Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins de :

constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers ; prononcer la résiliation du bail à compter de l’acte introductif d’instance et en conséquence, voir ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [P] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [P] [C] au paiement des sommes suivantes :7089,75 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 :une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 ; 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 6 juin 2024 ; prononcer la révision annuelle de l’indemnité d’occupation en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;assortir la totalité du jugement à intervenir de l’exécution provisoire. Par jugement du 13 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 13 février 2026 afin que Monsieur [Q] [O] produise la notification de l’assignation du 3 avril 2025 au représentant de l’Etat dans le département.

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [Q] [O], représenté par son conseil, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il maintient l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion du locataire, il fait valoir au visa des articles 1224, 1227 et 1728 du code civil que Monsieur [P] [C] a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et des charges. Il explique que le locataire ne règle plus le loyer depuis le mois de décembre 2023 de sorte qu’il a été contraint de faire délivrer un commandement de payer le 6 juin 2024 et que les sommes dues n’ont pas été apurées.

Monsieur [O] ne se prononce pas sur le départ effectif allégué de Monsieur [P] [C] et maintient sa demande d’expulsion.

En outre, il sollicite au visa de l’article 1229 du code civil que la résiliation soit prononcée rétroactivement au jour de l’assignation, soit le 03 avril 2025.

Monsieur [P] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Dans un courrier enregistré au greffe le 24 septembre 2025, Monsieur [P] [C] a indiqué qu’il avait quitté le logement le 1er août 2025 et qu’il avait adressé les clés du logement au bailleur dans un courrier recommandé le 21 août 2025. Il explique qu’il a appelé le bailleur afin de réaliser un état des lieux de sortie mais que ce dernier n’a « rien voulu entendre ».

Monsieur [Q] [O] ne se prononce pas sur le départ de Monsieur [P] [C] et maintien sa demande d’expulsion.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 25 juin 2025, lequel indique que les impayés de loyer sont liés à un conflit avec le propriétaire (signe d’indécence), qu’aucune démarche n’a été faite sur Histologe, que Monsieur [Q] [O] a procédé à des travaux sans compensation sur le loyer, que le couple ne souhaite pas se maintenir dans le logement mais n’a pas donné son préavis. Il est ajouté que des démarches de relogement sont envisagées dans les parcs privé et public et que Monsieur [Q] [O] voudrait honorer son loyer mais les ressources précaires l’empêchent de régler son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, la demande de « constater » ne constitue pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 03 avril 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Q] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [Q] [O] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu au bénéfice de Monsieur [P] [C] au vu d’un manquement grave du locataire

à son obligation de paiement des loyers et des charges.

Faute de respect du locataire de son obligation, Monsieur [Q] [O] a fait signifier à Monsieur [P] [C] un commandement de payer le 6 juin 2024 puis une assignation le 03 avril 2025 démontrant le manquement répété du locataire.

Malgré ces sommations, Monsieur [P] [C] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre du contrat de location la somme de 5250 euros restant due au jour de l’audience.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par les locataires est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

Monsieur [P] [C] soutient qu’il a quitté le logement et ne se prononce pas sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, il convient de considérer que le bailleur justifie des manquements graves du locataire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision et non au jour de la date de l’assignation suivant l’article 1224 du code civil.

Par conséquent, Monsieur [Q] [O] sera débouté de sa demande de rétroactivité de la résolution judiciaire au 03 avril 2025, date de l’assignation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, " I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ".

L’article 23 de la loi précitée précise que " les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ".

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [Q] [O], arrêté à la date du 25 septembre 2024, que la dette locative s’élève à la somme de 5250 euros, après déduction des frais de poursuite.

Monsieur [Q] [O] ne fournit pas de décompte actualisé de sorte que seul le décompte arrêté au 25 septembre 2024 pourra être pris en compte.

Monsieur [P] [C], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 juin 2024.

Par ailleurs, il convient de condamner ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Compte tenu de la prise d’effet de la résolution judiciaire au jour de la présente décision, Monsieur [Q] [O] sera débouté de sa demande de fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’assignation du 3 avril 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [C], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 06 juin 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation au 10 avril 2026 du bail conclu le 15 mars 2020 entre Monsieur [Q] [O] et Monsieur [P] [C] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [C] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Q] [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [Q] [O] la somme de 5250 euros (cinq mille deux cent cinquante euros) selon décompte arrêté au 25 septembre 2024 et incluant le mois de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [Q] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [O] de sa demande de rétroactivité de la résolution judiciaire au 03 avril 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [O] de sa demande de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 03 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [Q] [O] une somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,