COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. MASSENA c/ [Y], [S]

MINUTE N°

DU 24 Avril 2025

N° RG 24/02902 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2Q3

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU Marcel

Copies délivrées

à Madame [O] [Y]

à Monsieur [L] [S]

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. MASSENA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e BENHAMOU Marcel, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [O] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

comparante,

Monsieur [L] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

comparant,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MASSENA, a selon acte sous seing privé du 8 mars 2022, donné à bail d’habitation à Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement sis [Adresse 6] ([Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel indexé de 840 euros et une provision mensuelle sur charges de 50 euros soit 890 Euros au total, actualisé à 903,39 Euros.

Des loyers étant demeurés impayés, La SCI MASSENA a fait délivrer le 26 avril 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers et charges, à Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler dans un délai de deux mois la somme principale de 2612,91 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 12 avril 2024.

Vu l’acte d’huissier en date du 10 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 11 juillet 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et l’intégralité de leurs prétentions, par lequel La SCI MASSENA a fait assigner Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 28 novembre 2024 à 15h, aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 455 et 446-1 du code de procédure civile,

Vu le renvoi à l’audience du 25 février 2025 à 14h00,

À l’audience du 25 février 2025, La SCI MASSENA représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance aux termes duquel elle requiert de :

Constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et avec une astreinte de 150 Euros par jour en cas de maintien dans les lieux ; La suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;Condamner solidairement Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 8177,81 euros actualisé au 25 février 2025 ; Condamner Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges en vigueur, et jusqu’à la date de départ effectif des lieux ; Condamner Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024.

En défense, Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] comparaissent en personne et sollicitent :

De réduire ou annuler les loyers dus, estimant que le logement est insalubre ; Des délais de paiement

Le délibéré a été fixé au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’action

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

La société demanderesse, en tant que bailleur personne morale, sollicitant la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, démontrent l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989.

Elle justifie, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification du commandement de payer du 26 avril 2024 à la CCAPEX selon accusé de réception en date 7 mai 2024 et produit, la dénonce de l’assignation du 10 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 11 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

En vertu de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement de payer resté infructueux,

En vertu de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Conformément à l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La SCI MASSENA sollicite de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail suite au commandement de payer les loyers du 26 avril 2024 resté infructueux.

En défense, Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] soulèvent l’exception d’inexécution du paiement des loyers en raison de l’insalubrité ou de l’indécence du logement loué. Ils indiquent que le logement est indécent du fait de l’humidité liée à l’absence d’étanchéité des fenêtres. Ils sollicitent une diminution ou annulation des loyers.

Or, un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête des bailleurs à Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] par acte d’huissier en date du 26 avril 2024 pour un arriéré locatif de 2612,91 euros selon décompte locatif arrêté au 12 avril 2024.

Afin de justifier ces impayés locatifs, les locataires se prévalent de l’exception d’inexécution en faisant valoir que le bailleur n’a pas procédé aux réparations lui incombant s’agissant de l’étanchéité des fenêtres, alors même qu’ils en ont fait la demande à plusieurs reprises.

Afin de contester les sommes dues, Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] versent aux débats à l’appui de leurs prétentions des photographies sur lesquelles apparaissent différentes traces de moisissures et des craquèlements de murs.

Ils produisent également un constat de Commissaire de Justice du 24 février 2025 faisant état des éléments suivants :

Dans le couloir d’entrée, la fenêtre de droite présente en partie basse des écoulements et de l’humidité et à l’extérieur elle est en mauvais état. A l’extérieur autour du cadre de la fenêtre rénovée, il y a des trous et de larges fissures, lesquels sont également présents sur la fenêtre de gauche. Le parquet au sol est déformé par l’humiditéDans le séjour des têtes de clous dépassent du parquetDans la salle d’eau est constatée la présence de taches d’humidité au plafond et sur les remontées des murs au-dessus du carrelage dans la cabine de douche

Est également versé au débat un document émanant de la société PRO AZUR daté du 21 février 2025, dans lequel est indiqué que la fenêtre du couloir n’est pas étanche, de l’eau s’infiltre lors des pluies et il y a de l’humidité dans l’ensemble du logement.

Enfin, Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] produisent aux débats des échanges de courriels avec l’agence immobilière datant des 16 février 2024, 9 mai 2024, 21 mai 2024, selon lesquels :

— le propriétaire a bien reçu les éléments concernant les réparations à faire dans le logement mais qu’il ne changera pas les fenêtres dans l’immédiat

— La gestionnaire demande au locataire de quitter l’appartement afin qu’elle puisse faire en sorte d’arrêter les poursuites concernant l’arriéré locatif avec une grosse négociation auprès du propriétaire

Il est rappelé que l’inexécution de ses obligations par le bailleur ne permet au locataire de ne pas remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux. Dans ce cas, la consignation des loyers doit résulter d’une décision de justice, le locataire ne pouvant se faire justice à lui-même.

En l’espèce, si la non-étanchéité des fenêtres du couloir et la présence d’humidité dans la salle d’eau ne sont pas contestables, les éléments produits ne sont pas suffisants à démontrer l’impossibilité pour les locataires de jouir des lieux conformément à leur destination étant précisé qu’ils se sont malgré tout maintenus dans les lieux.

Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] ne justifient pas avoir alerté les bailleurs de la prétendue insalubrité ou indécence du logement loué.

Au demeurant, il n’est pas démontré que les désordres allégués soient de nature à rendre inhabitable le logement loué par Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] de sorte qu’ils devraient être exonérés totalement ou partiellement du montant du loyer et des charges.

Ainsi, Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] ne démontrent pas l’impossibilité d’user le bien loué de nature à justifier la suspension ou la diminution du paiement du loyer. Par ailleurs, Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] n’ont fait aucune demande de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible ou indécence du logement. Or, le juge de céans ne peut statuer ultra petita et demeure donc dans l’impossibilité de leur accorder un quelconque dédommagement, faute de demande à ce titre.

Dès lors, Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] échouent à démontrer le caractère indécent du logement loué et ne justifient pas du bien-fondé de l’exception d’inexécution de leur obligation de paiement des loyers.

Ils seront donc déboutés de leur demande d’annulation ou réduction des loyers.

Les causes du commandement, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 26 juin 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires et celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner à payer à La SCI MASSENA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 903,39 euros à compter du 27 juin 2024, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Au regard des circonstances de l’espèce, assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte n’apparaît pas opportun.

Sur le paiement de sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Les demandeurs produisent au soutien de leur demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé au 25 février 2025 duquel il ressort que Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] restent devoir la somme de 8177,81 euros arrêtée au mois de février 2025 au titre de l’arriéré locatif relatif au logement.

Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 8177,81 euros au jour où le juge statue.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] à payer à La SCI MASSENA la somme de 8177,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter l’assignation du 10 juillet 2024.

Sur la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La SCI MASSENA sollicite l’expulsion immédiate des locataires, demande qui s’analyse en la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux pour procéder à l’expulsion. Cependant, aucune circonstance de l’espèce ne permet de déroger à la règle édictée par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La SCI MASSENA sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que le juge peut octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 25 février 2025 que les défendeurs ont rencontré des difficultés pour le paiement des loyers à partir de janvier 2023. Par ailleurs, ils ne démontrent pas avoir repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Madame [Y] a fait une demande de logement social le 19 février 2025.

Au surplus, les défendeurs déclarent que Madame [O] [Y] perçoit le RSA et que le couple est séparé. Cependant, ils ne versent aucune pièce financière au dossier de sorte qu’il est impossible de vérifier leurs revenus.

Par conséquent, en l’absence de reprise de versement du loyer intégral depuis le mois novembre 2023 et au regard de la situation financière des défendeurs ne leur permettant visiblement pas de régler leur dette locative en sus du loyer, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de l’équité et au regard de la disparité de la situation économique des parties, il convient de ne pas faire application de l’article précité. La SCI MASSENA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclare l’action de La SCI MASSENA recevable ;

Constate la résiliation du bail d’habitation conclu 8 mars 2022 entre La SCI MASSENA d’une part, et Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S], d’autre part, concernant un appartement sis [Adresse 5] à [Adresse 9] (06000), au 26 juin 2024 ;

Ordonne, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis [Adresse 7], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Déboute la SCI MASSENA de sa demande d’astreinte,

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] à payer à La SCI MASSENA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 903,39 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 27 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamne solidairement Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] à payer à La SCI MASSENA la somme de 8177,81 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute La SCI MASSENA de sa demande en suppression du délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires, et du surplus de leurs demandes ;

Déboute La SCI MASSENA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [O] [Y] et Monsieur [L] [S] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,