Tribunal Judiciaire de Béziers, Chamb referes sup 10000, 22 mai 2026, n° 26/00092

TJ Béziers 22 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, chamb réf. sup 10000, 22 mai 2026, n° 26/00092
Numéro(s) :	26/00092
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	31 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Renaud ARLABOSSEFrédéric DABIENS
Parties :	S.A.S. LES BAINS DE LAMALOU, son représentant légal en exercice

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du : 22 Mai 2026

N° RG 26/00092 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E355R

N° Minute : 26/384

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Madame [A] [T], [U] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [V] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

DEMANDEURS

Représentés par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant, et par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS, postulant,

D’UNE PART

S.A.S. LES BAINS DE LAMALOU prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric DABIENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS lui-même substitué par M^e Louis BONNET, avocat,

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 28 Avril 2026 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K], en date du 5 février 2026, de la société par actions simplifiée LES BAINS DE LAMALOU, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS LES BAINS DE LAMALOU), tendant à voir constater les effets des congés délivrés le 30 mars 2023 et constater, en conséquence, la résiliation des baux en date des 2 et 29 janvier 2014, outre voir juger que la SAS LES BAINS DE LAMALOU est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2023, voir ordonner son expulsion, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, la voir condamner au paiement de la somme de 19,00 € par jour à titre d’indemnité d’occupation pour chacun des locaux et à la somme de 3.600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les audiences du 24 février 2026 et du 24 mars 2026 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS LES BAINS DE LAMALOU, qui a souhaité, in limine litis, voir juger que le délai de deux ans visé à l’article L.145-9 du Code de commerce constitue un délai de prescription, voir faire droit à l’exception de nullité pour vice de forme, voir prononcer la nullité des congés pour vice de forme, voir juger nul le commandement de payer valant mise en demeure en date du 30 mars 2023 et, en conséquence, voir rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K], outre, à titre subsidiaire, voir déclarer l’ensemble des demandes adverses irrecevables pour se heurter à l’autorité de la chose jugée, à titre très subsidiaire, voir juger que les causes du congé et commandement de payer ont été purgées par la décision du tribunal judiciaire du 29 avril 2024, que les demandes adverses se heurtent à une contestation sérieuse, que Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] ne justifient pas d’une urgence, d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent et juger n’y avoir lieu à référé, à titre infiniment subsidiaire, voir juger qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, qu’elle a droit au maintient dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction, voir ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire, voir désigner un expert et lui attribuer la mission d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, enfin, en tout état de cause, voir rejeter l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] et les voir condamner au paiement de la somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K], qui a maintenu l’intégralité de leurs demandes outre qui ont sollicité de voir déclarer la SAS LES BAINS DE LAMALOU irrecevable en toutes ses demandes et l’en débouter,

Vu l’audience du 28 avril 2026 lors de laquelle Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] ont repris oralement leurs demandes en indiquant que le commandement de payer et les congés n’avaient pas été contestés mais que l’exploitante a refusé de libérer les lieux et lors de laquelle la SAS LES BAINS DE LAMALOU a réitéré oralement ses demandes en faisant valoir avoir respecté les délais de paiement accordés par décision en date du 29 avril 2024 et soulever une exception de nullité qui est imprescriptible,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la validité du congé

En l’espèce, la SAS LES BAINS DE LAMALOU expose que le délai prévu à l’article L.145-9 du Code de commerce est un délai de prescription, de sorte qu’elle est recevable à soulever la nullité du congé et de la mise en demeure.

A ce titre, elle indique que le congé délivré le 30 mars 2023 encourt la nullité pour vice de forme en l’absence d’une mise en demeure antérieure à la délivrance du congé.

Pour faire échec à cette argumentation, Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] soutiennent que ledit délai est un délai de forclusion, de sorte que le preneur ne peut invoquer la nullité du congé, y compris par voie d’exception. Ils arguent en outre que la sanction d’une irrégularité du congé n’est pas la nullité mais la privation pour le bailleur de la faculté de refuser l’indemnité d’éviction, laquelle ne peut être réclamée à l’expiration du délai de forclusion.

1. Sur la caractérisation du délai

L’article L.145-9 alinéa 5 du Code de commerce dispose que « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

L’article L.145-60 du Code de commerce précise que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

En l’espèce, il convient de rappeler que la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie a fait disparaître la mention « à peine de forclusion » dans la rédaction du dernier alinéa de l’article L.145-9 du Code de commerce afin que l’action en contestation du congé ou en paiement d’une indemnité d’occupation soit soumise à un délai de prescription et non plus de forclusion. Dès lors, l’action du preneur est soumise au régime général de la prescription tel que prévu à l’article L.145-60 du Code de commerce et peut ainsi faire l’objet d’une interruption ou d’une suspension. L’article L.145-9 du Code de commerce, dans sa rédaction applicable au présent litige, fixe donc un délai de prescription.

En outre, il est constant que lorsque l’action en nullité, par voie d’action principale, est prescrite, la partie peut néanmoins se prévaloir d’une exception de nullité, à titre reconventionnel, contre celui qui prétend tirer un droit de l’acte nul.

En conséquence, le délai biennal prévu par les dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce est un délai de prescription, de sorte que la SAS LES BAINS DE LAMALOU est recevable à soulever la nullité du congé.

2. Sur la délivrance d’une mise en demeure concomitante au congé

Aux termes de l’article L.145-17 du Code de commerce, « I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; […] ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice, un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction à la SAS LES BAINS DE LAMALOU en date du 30 mars 2023, au motif que cette dernière ne s’acquitte pas régulièrement du paiement des loyers depuis l’année 2017.

En outre, il apparaît que la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article L.145-17 du Code de commerce précité est constituée par le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, aux termes duquel la SAS LES BAINS DE LAMALOU serait redevable de la somme de 7.720,25 € au profit de Monsieur [V] [O] et la somme de 8.130,00 € pour Madame [A] [K].

Le commandement de payer précise également qu’en l’absence de régularisation des loyers impayés dans le délai d’un mois et de paiement des prochaines échéances du loyer, il sera fait application des dispositions de l’article L.145-17 du Code de commerce, dont le premier alinéa a été retranscrit.

Par ailleurs, il est constant que le refus de renouvellement de bail et la mise en demeure peuvent figurer dans le même acte (Civ. 3e, 16 décembre 1987, n°86-16.189). Dès lors, la mise en demeure délivrée par Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] le même jour que le congé est régulière.

En conséquence, la mise en demeure et le congé en date du 30 mars 2023 sont réguliers. L’exception de nullité soulevée par la SAS LES BAINS DE LAMALOU sera donc rejetée.

Sur l’autorité de la chose jugée

Conformément à l’article 122 du Code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Par ailleurs, l’article 480 du Code de procédure civile dispose que « Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4. » ; l’article 4 du même code précisant que « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

Enfin, l’article 1355 du Code civil précise que « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

En l’espèce, la SAS LES BAINS DE LAMALOU expose que le tribunal judiciaire de BEZIERS a, dans sa décision en date du 29 avril 2024, déjà apprécié la gravité des manquements allégués au titre de l’arriéré locatif pour la période considérée, de sorte que la présente contestation, formée sur les mêmes faits, la même cause et entre les mêmes parties se heurte à l’autorité de la chose jugée.

Il convient de relever que par décision en date du 29 avril 2024, le tribunal judiciaire de BEZIERS a condamné la SAS LES BAINS DE LAMALOU à payer le montant des loyers pour le solde des années 2017, 2020 et 2021, a rejeté les résiliations judiciaires des baux commerciaux aux torts exclusifs de la SAS LES BAINS DE LAMALOU demandées pour inexécution fautive liées au retard ou l’absence de paiement des loyers compte tenu de la faute suffisamment grave non justifiée et a accordé des délais de paiement à la défenderesse. Il convient également de relever que cette décision ne fait pas état du congé délivré à la SAS LES BAINS DE LAMALOU en date du 30 mars 2023.

Par ailleurs, il est constant que seul le dispositif du jugement en date du 29 avril 2024 a autorité de la chose jugée, lequel tranche uniquement la demande de résiliation judiciaire des baux commerciaux, qui se différencie de la présente demande en constatation des effets du congé en date du 30 mars 2023.

En effet, la seule constatation de l’effet extinctif du congé se distingue de la sanction résultant du prononcé de la résiliation judiciaire, de sorte qu’il n’existe pas d’identité de demande.

Dès lors, il apparaît que la demande en constatation de l’effet du congé ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement en date du 29 avril 2024.

La demande de fin de non-recevoir de ce chef sera donc rejetée.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire [… peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin.

Le trouble manifestement illicite visé par l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007, n°07-10.601), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.

En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré.

Par ailleurs, l’article L.145-17 du Code de commerce dispose que « I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

L’article L.145-28 du Code de commerce précise que « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

En l’espèce, Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] exposent avoir délivré à la SAS LES BAINS DE LAMALOU un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction le 30 mars 2023 pour le 30 septembre 2023. Ils indiquent cependant que la preneuse s’est maintenue dans les lieux malgré sommation de les restituer.

Pour faire échec à cette demande, la SAS LES BAINS DE LAMALOU conteste la validité du congé en date du 30 mars 2023 et le refus d’une indemnité d’éviction et soutient que les griefs invoqués par le congé ont été tranchés par la décision en date du 29 avril 2024.

En l’occurrence, il convient de relever que le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré le 30 mars 2023 est fondé sur des motifs graves et légitimes tenant le retard dans le paiement du loyer et l’arriéré locatif dû au titre des années 2017, 2020 et 2021.

Cependant, Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] n’apportent aucun élément permettant de démontrer qu’à la suite de la délivrance du congé et dans le délai d’un mois, les loyers ont systématiquement été payés en retard de nature à justifier la poursuite de l’infraction.

En outre, il convient de rappeler que par décision en date du 29 avril 2024, le tribunal judiciaire de BEZIERS a accordé des délais de paiement à la SAS LES BAINS DE LAMALOU au titre de l’arriéré locatif portant sur les sommes dues au titre des années 2017, 2020 et 2021, soit celles réclamées au titre du congé. Ainsi, l’infraction ne peut être considérée comme poursuivie au sens des dispositions de l’article L.145-17 du Code de commerce précité.

Dès lors, il existe un doute sur le droit aux bailleurs au refus d’une indemnité d’éviction et, par conséquent, sur l’occupation sans droit ni titre de la SAS LES BAINS DE LAMALOU du fait de son droit au maintien dans les lieux dans l’attente de la réception de l’éventuelle indemnité, en application des dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce.

Ainsi, il apparaît qu’il existe un doute sur l’étendue des effets du congé délivré le 30 mars 2023, de sorte que les demandeurs échouent à démontrer le caractère manifeste du trouble allégué.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en constatation des effets du congé, en résiliation, en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K], qui succombent, supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] ne permet d’écarter la demande de la SAS LES BAINS DE LAMALOU formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons l’exception de nullité soulevée par la société par actions simplifiée LES BAINS DE LAMALOU, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Rejetons la demande de fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société par actions simplifiée LES BAINS DE LAMALOU, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] tendant à la constatation des effets du congé en date du 30 mars 2023, à la résiliation des baux commerciaux en date des 2 et 29 janvier 2014, à l’expulsion et au paiement d’indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons Monsieur [V] [O] et Madame [A] [K] à payer à la société par actions simplifiée LES BAINS DE LAMALOU, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,