TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/235

AFFAIRE : N° RG 25/00677 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E34OL

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Frédéric GUIZARD

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [F]

né le 23 Décembre 1957 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Frédéric GUIZARD de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 09 janvier 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 12 décembre 2019, Monsieur [O] [F] a donné à bail à Monsieur [X] [Q] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 370 euros et 20 euros de provision sur charges.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 5 juillet 2025, le bailleur a donné congé à Monsieur [X] [Q] pour le 12 décembre 2025 pour motifs légitimes et sérieux.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025 et avenir d’audience du 22 décembre 2025, Monsieur [O] [F] a fait assigner Monsieur [X] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

à titre principal, juger que le bail a pris fin le 12 décembre 2025 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du preneur ; juger que Monsieur [X] [Q] occupe sans droit ni titre l’appartement objet du bail et ordonner son expulsion immédiate des lieux sans aucun délai ni commandement préalable, ainsi que de tous occupants éventuels de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Monsieur [X] [Q] à verser à Monsieur [O] [F] une indemnité d’occupation mensuellement due d’un montant au moins équivalent à celui d’un terme de loyer et charges soit 400 euros pour chaque nouveau mois échu le premier mois démarrant le 12 décembre 2025 et expirant le 11 janvier 2026 et jusqu’au mois inclus de la libération effective des lieux ; condamner Monsieur [X] [Q] à verser à Monsieur [O] [F] la somme de 2500 euros au titre du préjudice moral ; condamner Monsieur [X] [Q] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.constater que Monsieur [O] [F] se réserve de solliciter ultérieurement l’indemnisation de son préjudice matériel après départ de l’occupant et constat de l’état exact du logement ; rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 09 janvier 2026, Monsieur [O] [F], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [O] [F] expose qu’il a été contraint de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux en raison de l’absence totale d’entretien du logement par le locataire et de nuisances occasionnées au voisinage. Il précise qu’il craint de voir sa responsabilité engagée en cas d’atteinte à la sécurité des personnes et des biens. Il fait valoir que le congé donné a mis valablement fin au bail, que Monsieur [X] [Q] est dès lors occupant sans droit, ni titre à compter du 12 décembre 2025 et tenu de quitter les lieux au plus tard à cette date puis tenu au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer usuel.

Subsidiairement, il fait valoir au visa des articles 1217 et 1227 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que les faits dénoncés constituent de graves manquements aux dispositions du bail ainsi qu’aux dispositions légales, ce qui doit donner lieu à résiliation du contrat, et occasionne un vif préjudice, des tracas importants, ce qui doit être indemnisé.

Il ajoute qu’il se réserve expressément de solliciter l’indemnisation de son préjudice matériel lorsqu’il aura pu faire le constat de l’état actuel de l’appartement, après le départ de Monsieur [X] [Q].

Bien que régulièrement convoqué par acte signifié par commissaire de justice et remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [X] [Q] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Par courrier du 14 janvier 2026 reçu au greffe le 21 janvier 2026, Monsieur [X] [Q] fait état de problèmes de santé et indique qu’il n’a pas pu se rendre à l’audience du 09 janvier 2026. Il précise qu’il n’est pas débiteur d’une dette locative auprès de Monsieur [F].

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Il est indiqué que Monsieur [X] [Q] est connu du service social, qu’un travail en lien avec le service Hygiène de la ville de [Localité 1] et le service Cadre de vie est en cours. Il est précisé que l’acte huissier ayant été reçu le 23 décembre 2025, il n’a pas été possible de convenir d’un rendez-vous avec Monsieur [X] [Q].

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, les demandes visant à « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé du bailleur a été adressé par courrier recommandé avec accusé de réception le 08 juillet 2025. Pour autant, le courrier a été retourné à Monsieur [O] [F] avec la mention « pli avisé et non réclamé », de sorte que le bailleur ne justifie pas que le locataire a bien eu connaissance du congé.

Par conséquent, Monsieur [O] [F] sera débouté de sa demande de juger que le bail a pris fin le 12 décembre 2025.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 du contrat, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] expose que le locataire manque à son obligation de jouissance paisible des lieux dont la gravité est suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail. Il fait valoir l’absence totale d’entretien du logement par le locataire et des nuisances occasionnées au voisinage.

Au soutien de ses propos, il verse aux débats notamment:

un courriel du service Hygiène Habitat de la ville de [Localité 1] du 10 septembre 2024 adressé au bailleur aux termes duquel il est indiqué que suite à son signalement, une visite du logement du locataire a été effectuée le 06 septembre 2024 et qu’au cours de la visite, il a été constaté une absence totale d’entretien des lieux et l’encombrement d’une partie de la cage d’escalier au niveau des 2ème et 3ème étages ; un courrier de mise en demeure du 10 septembre 2024 aux termes duquel le bailleur enjoint Monsieur [X] [Q] de cesser les troubles de voisinage à savoir les odeurs, les nuisibles et l’encombrement des communs ; un courrier du service Hygiène et Environnement du 18 septembre 2024 établissant un compte-rendu de la visite effectuée le 06 septembre 2024. Il est indiqué que les sols et l’ensemble du mobilier sont « crasseux », que l’ensemble des pièces sont encombrées sur une hauteur parfois importante, que de fortes odeurs « nauséabondes » règnent dans le logement et sont perceptibles dans les parties communes de l’immeuble, que le logement fait l’objet d’une infestation importante de blattes et de rongeurs qui se propagent à l’ensemble du bâtiment et que des objets encombrent l’escalier du 2° et 3° étage. Il est précisé qu’un courrier de mise en demeure de travaux a été adressé à Monsieur [X] [Q] afin qu’ils prennent dans les plus brefs délais toutes les mesures nécessaires pour remédier à ces désordres et garantir durablement la salubrité des lieux ;un courrier du service Hygiène et Environnement de la ville de [Localité 1] du 11 août 2025 qui indique qu’une visite des lieux loués a été effectué le 07 juillet 2025, qu’il a été constaté une absence d’entretien courant de la dernière volée de l’escalier des parties communes donnant accès au logement de Monsieur [Q] dont les marches étaient sales et jonchées de nombreux mégots de cigarettes, que ces désordres ont également été constatés au niveau du palier du logement dont l’accès été fermé par un portillon métallique. Il est précisé qu’un courrier de mise en demeure de travaux a été adressé à Monsieur [X] [Q] afin qu’ils prennent les dispositions nécessaires afin de faire cesser les nuisances occasionnées au voisinage et assurer de manière pérenne la salubrité des lieux ;une attestation de témoins de Madame [D] [I] du 29 février 2025 aux termes de laquelle elle indique qu’elle a vu Monsieur [Q] uriner dans les parties communes et jeter des mégots de cigarettes. Elle précise qu’elle a été contrainte de faire intervenir une entreprise à cause de la présence de cafards ;une attestation de témoin de Madame [Z] [E] du 29 octobre 2025 aux termes de laquelle elle indique qu’il y a des insectes, de l’urine et des mégots dans les parties communes. Elle précise que lorsque le logement de Monsieur [Q] a été ouvert par les pompiers, il a été constaté un état d’insalubrité avancé et la présence d’un amas de détritus ; une attestation de témoin de Monsieur [V] [H] du 22 octobre 2025 aux termes de laquelle il indique qu’il était présent lors de l’ouverture du logement de Monsieur [Q] et qu’il a constaté que l’intérieur du logement était rempli de déchets et de cafards. Il précise qu’il a été contraint de déposer plainte contre Monsieur [Q] pour des faits de dégradation ou détérioration d’un bien appartenant à autrui après qu’il est endommagé une porte située dans les parties communes.

Il en résulte que l’absence totale d’entretien du logement par le locataire et les nuisances occasionnées au voisinage, tant par leur fréquence que par leur intensité, dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel qui touchent l’ensemble des résidents de l’immeuble. Les manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux ont débuté a minima à partir du 21 octobre 2022 (date du courriel de Monsieur [O] [F] au service Hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 1]) et se prolongent dans le temps, puisque les témoignages sont datés des mois de février et octobre 2025, soit près de trois années.

Il sera relevé enfin que Monsieur [X] [Q] a été plusieurs fois averti, tant par le bailleur, que pas le service Hygiène de l’habitat de la ville de [Localité 1], sans que les troubles ne cessent.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de l’article 412-1 du CPCE pour quitter les lieux

En application de l’article 412-1 du code des procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…) Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Malgré l’inquiétude que suscite le comportement Monsieur [X] [Q] pour le bailleur, il apparaît que les conditions strictes de la mauvaise foi et de la voie de fait posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour déroger au délai de deux mois de principe avant qu’il puisse être procédé à une expulsion, ne sont pas réunies dans le cas d’espèce.

Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Monsieur [O] [F] sera débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

L’article 1240 du code civil prévoit l’indemnisation d’un préjudice causé par celui qui en est responsable.

Il ressort par ailleurs des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] fait valoir les tracas importants occasionnés par le manquement du locataire à l’obligation de jouissance paisible des lieux sur une période d’au moins trois années, a minima d’octobre 2022 à au moins octobre 2025. Néanmoins, il ne démontre pas l’étendu de son préjudice moral de sorte que le montant sollicité sera minoré.

Par conséquent, Monsieur [X] [Q] sera condamné à verser à Monsieur [O] [F] la somme de 150 euros au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 décembre 2019 entre Monsieur [O] [F] et Monsieur [X] [Q] portant sur l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 5] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Q] à verser à Monsieur [O] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Q] à verser à Monsieur [O] [F] la somme de 150 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [O] [F] à titre principal de juger que le bail a pris fin le 12 décembre 2025 ;

ORDONNE la communication au Préfet de l’Hérault de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Q] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [O] [F] de sa demande de condamnation de Monsieur [X] [Q] à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,