TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX BLOIS

JUGEMENT DU 28 Août 2025

N° RG 23/03626 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EN7T

N° : 25/00007

DEMANDERESSE :

Madame [S] [I]

née le 19 Août 1998 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

comparante assistée de M^e Michel ARNOULT, avocat au barreau de TOURS, substitué par M^e Pauline BORDE, avocate au barreau de TOURS

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [O] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

comparants assistés de M^e Julie DALLOIS SEGURA, avocat au barreau de BOURGES

Société GFA DU [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 4] (GABON)

représentés par M^e Julie DALLOIS SEGURA, avocat au barreau de BOURGES

DEBATS : à l’audience publique du 27 Mars 2025,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge Placée

Assesseurs bailleurs : Michel PRIEUR, Assesseur

Etienne LEROUX, Assesseur

Assesseurs preneurs : Bruno ADAM

Didier SERREAU

La formation du Tribunal est complète

Avec l’assistance de Marlène ESTRUGA, Greffière

PROCÉDURE :

Le Tribunal a été saisi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 20/11/2023.

Après une tentative de conciliation infructueuse en date du 28/03/2024, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences du 03/06/2024, 26/09/2024, 28/11/2024, 23/01/2025, in fine 27/03/2025.

Débats à cette même audience et l’affaire mise en délibéré au 22/05/2025, prorogé à ce jour.

notifications par LRAR le

CCC + FEX : [S] [I]

CCC : [M] [N], [A] [O] épouse [N], Société GFA DU [Adresse 3], [R] [N]

Copie Dossier + avocats

EXPOSE DU LITIGE

Selon des promesses de baux ruraux sous seing privé en date du 22 février 2021, il est prévu que :

Monsieur [M] [N] et Madame [A] [O] épouse [N] ont promis de consentir à Madame [S] [I] un bail à ferme portant sur deux parcelles de terres cadastrées section ZB [Cadastre 1] et A [Cadastre 2], situées sur la commune de [Localité 2] (41), d’une contenance totale de 01 hectares 57 ares 42 centiares, pour une durée de 18 ans à compter du 1er novembre 2021, et moyennant un fermage d’un montant de 229 euros HT par an, payable pour la première fois le 1er novembre 2022 ;Le groupement foncier agricole DU [Adresse 3] (ci-après “GFA DU [Adresse 3]”) a promis de consentir à Madame [S] [I] un bail à ferme portant sur diverses parcelles de terres cadastrées section A791, situées sur la commune de [Localité 2] (41), cadastrées section E444, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], situées sur la commune de [Localité 3] (41), cadastrées section [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31] et [Cadastre 32], situées sur la commune de [Localité 4] (41), d’une contenance totale de 77 hectares 84 ares 61 centiares, pour une durée de 18 ans à compter du 1er novembre 2021, et moyennant un fermage d’un montant de 11 324,28 euros HT par an, payable pour la première fois le 1er novembre 2021 ;Monsieur [R] [N] a promis de consentir à Madame [S] [I] un bail à ferme portant sur diverses parcelles de terres cadastrées section E134, E445, [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], situées sur la commune de [Localité 3] (41), cadastrées section A27, A28, [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], [Cadastre 47], A696, A758, A759, [Cadastre 48], A762, A786, A802, [Cadastre 49], [Cadastre 50], [Cadastre 51], A851, [Cadastre 52], A973, A1063, A1069, A1347, A1348, A1350, ZA068, ZB009, ZB012, ZB040, ZB50, situées sur la commune de [Localité 2] (41), d’une contenance totale de 77 hectares 72 ares 60 centiares, pour une durée de 18 ans à compter du 1er novembre 2021, et moyennant un fermage d’un montant de 11 306,80 euros HT par an, payable pour la première fois le 1er novembre 2022.

Une quatrième promesse de bail à ferme est consentie portant sur quatre bâtiments cadastrés section B194, B446 et [Cadastre 53], situés sur la commune de [Localité 4] (41), et cadastrés section ZN [Cadastre 54], situées sur la commune d'[Localité 5] (41), d’une contenance totale de 1280 m², pour une durée de 09 ans à compter du 1er novembre 2021.

Le 22 mars 2021, selon un compromis de cession de parts sociales de la société civile d’exploitation agricole DE FONTENAY (ci-après “SCEA DE FONTENAY”) sous conditions suspensives, il est consenti entre Monsieur [M] [N] et Madame [A] [O] épouse [N] et Madame [S] [I], la cession de 857 parts sociales dans la SCEA DE FONTENAY, dont le capital social est divisé en 875 parts sociales ; Monsieur [E] [N] étant titulaire de 18 parts sociales dans ladite société.

Le 06 avril 2021, la cession de parts sociales est signée, avec un transfert de la propriété et de la jouissance des parts cédées à compter du 1er avril 2021.

Le 12 décembre 2022, Monsieur [E] [N] a cédé ses parts sociales détenues dans la SCEA DE FONTENAY à Madame [S] [I].

Le même jour, la SCEA DE FONTENAY est transformée en Exploitation Agricole à Responsabilité Limitée « [I] [S] » (ci-après “EARL [I] [S]”).

Par requête reçue le 27 novembre 2023, Madame [S] [I] a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Blois sur le fondement des articles L411-4 du code rural et de la pêche maritime, l’article 28 du décret n°55-22 en date du 04 janvier 1955 et l’article 1240 du Code civil, aux fins de :

— obtenir la suppression ou la modification de certaines clauses apparaissant dans les projets notariés de baux ruraux ;

— soumettre des projets de baux ruraux conformes aux promesses de baux et les purger des dispositions contestées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification ou de la signification du jugement à intervenir ;

— régulariser devant le notaire de [Localité 1] (41) les actes authentiques de baux ruraux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— laisser libre les parcelles et bâtiments, le bailleur étant tenu de garantir une jouissance paisible au preneur, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par photographies ou constat d’un commissaire de justice ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [A] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], et le GFA DU [Adresse 3] à payer la somme de 1 293 euros au titre de dommages et intérêts pour la perte d’exploitation ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [A] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], et le GFA DU [Adresse 3] à rembourser la somme de 238,05 euros au titre du fermage pour l’année 2022 sur ces parcelles qu’elle n’a pas pu exploiter, à parfaire avec le paiement du fermage à venir au 1er novembre 2023 ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [A] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], et le GFA DU [Adresse 3] à rembourser la somme de 1 309,88 euros au titre du préjudice lié au blocage du hangar lors de la moisson 2023 ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [A] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], et le GFA DU [Adresse 3] à payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive et le préjudice moral ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [A] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], et le GFA DU [Adresse 3] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [A] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], et le GFA DU [Adresse 3] aux entiers dépens.

A l’audience de tentative de conciliation du 28 mars 2024, en l’absence de conciliation des parties, l’affaire a fait 1'objet d’un renvoi contradictoire devant la formation de jugement conformément aux dispositions de l’article 888 du Code de Procédure Civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience de jugement du 27 mars 2025.

A cette audience, reprenant oralement ses dernières écritures, Madame [S] [I], représentée par son conseil, demande au tribunal, en vertu des articles L411-4 du code rural et de la pêche maritime, l’article 28 du décret n°55-22 en date du 04 janvier 1955 et l’article 1240 du Code civil, de :

Ordonner que la clause relative aux chemins soit rédigée comme suit : « Le PRENEUR entretiendra en bon état d’usage et de viabilité toutes les cours et tous les chemins privés de l’exploitation. En cas de dégradation imputable exclusivement au PRENEUR, ce dernier en assurera leur remise en état » ;Ordonner que la clause relative aux pailles soit rédigée comme suit : « Le Preneur s’engage en cas d’enlèvement des pailles á les remplacer par des compostes ›› ;Ordonner que la clause relative aux boues des stations d’épuration citadines soit complétée des paragraphes suivants : « Il est précisé ici que le précédent exploitant, Monsieur [M] [N], a épandu sur les parcelles présentement louées des déchets urbains au cours des années 2000 et que des résidus sont encore visibles sur les parcelles.

Le BAILLEUR reconnait cet état de fait lequel sera mentionné dans l’état des lieux.

En aucun cas la responsabilité du PRENEUR ne pourra être recherchée au titre des résidus existants et résultant de l’exploitation du prédécesseur » ;

Ordonner que l’état des lieux d’entrée mentionne expressément la présence de ces résidus ;Ordonner que la clause relative à l’interdiction de pratiquer une agriculture biologique soit complétée comme suit : « sauf en cas d’obligations générales ou particulières imposées par la réglementation européenne ou française ›› ;Ordonner la suppression du paragraphe suivant à 1'article relatif aux améliorations réalisées par le preneur: « D’une façon générale, toutes les améliorations apportées par le preneur pour l’exploitation du fonds loué devront être autorisés par le BAILLEUR, en ce compris les travaux de drainage et de forage. ›› ;Faire injonction aux consorts [N] de produire préalablement à la signature des baux ruraux les plans de drainage faute de quoi Madame [S] [I] ne sera pas tenue de l’obligation d’entretien visée à l’article relatif aux améliorations réalisées par le preneur ;Ordonner la suppression pure et simple des dispositions relatives aux faunes sauvages et leur entretien ;

Sur le projet de bail consenti par Monsieur [R] [N] :

Ordonner la suppression du droit de passage sur la parcelle cadastrée Section A n°[Cadastre 55] ;Corriger l’erreur sur la désignation des parcelles supportant des plantations faunistiques en indiquant seulement la parcelle cadastrée Section ZA n°[Cadastre 56] ;

Sur le projet de bail portant sur les bâtiments :

Ordonner que les conditions particulières afférentes à chaque bâtiment soient modifiées comme suit : « En cas de dégradations exclusivement imputables au PRENEUR, ce dernier assurera la remise en état ›› ;

En conséquence,

Enjoindre à Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [D], Monsieur [R] [N], avec au besoin une procuration, ainsi que le GFA DU [Adresse 3] de soumettre à Madame [S] [I] des projets de baux ruraux conformes aux promesses de baux et purgés des dispositions contestées aux termes des présentes, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification ou de la signification du jugement à intervenir ;Enjoindre à Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], avec au besoin une procuration, ainsi que le GFA DU [Adresse 3] de régulariser devant Maître [L] [X], notaire à [Localité 1] (41) les actes authentiques de baux ruraux, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Enjoindre à Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], avec au besoin une procuration, ainsi que le GFA DU [Adresse 3] de laisser libre les parcelles et bâtiments, le bailleur étant tenu de garantir une jouissance paisible au preneur, sous astreinte de 500 € par infraction constatée par photographies ou constat d’un commissaire de justice ;Condamner Monsieur [M] [N] et Madame [K] [O] épouse [N] à laisser Madame [S] [I] accéder librement et sans aucune restriction de quelque nature que ce soit et pour quelque raison que ce soit au compteur électrique se trouvant sur une partie privée pour les hangars situés au [Adresse 3] et leur faire interdiction d’intervenir sur ce compteur pour quelque raison que ce soit; Condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à payer à Madame [S] [I] la somme de 1 293 € à titre de dommages et intérêts pour la perte d’exploitation ; Condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à rembourser à Madame [S] [I] la somme de 537,94 € au titre des fermages sur ces parcelles qu’elle n’a pas pu exploiter pour les années 2022 à 2024 inclus ;Condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à rembourser à Madame [S] [I] la somme de 971,88 € au titre du préjudice lié au blocage du hangar lors de la moisson 2023;Condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à payer à Madame [S] [I] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive et le préjudice moral ; Débouter Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; Condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à payer à Madame [S] [I] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] aux entiers dépens d’instance ;

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de résiliation,

Ecarter l’exécution provisoire comme étant injustifiée et incompatible avec la nature de l’affaire.

A l’appui de ses demandes, Madame [S] [I] explique qu’elle s’est installée à compter du 1er avril 2021 et a repris l’exploitation de l’ensemble du parcellaire visé dans les promesses de bail rural, ainsi que la possession des quatre hangars listés. Elle ajoute qu’un état des lieux d’entrée a été réalisé. Elle soutient que les projets de bail rural ont fait l’objet ensuite d’une discussion entre les parties, dont certaines clauses ont posé difficultés.

Elle considère que les pailles appartiennent au preneur et qu’un accord avait été trouvé avant que les bailleurs le remettent par la suite en cause. Elle explique, pour la faune sauvage, que les bailleurs ne respectent pas les dispositions de la Convention départementale pour le LOIR-ET-CHER qui interdit les récoltes chaque année du couvert mis en place sur les parcelles. Pour l’entretien des chemins, elle refuse d’entretenir les chemins communaux et pour le drainage, elle expose que les bailleurs ne lui ont jamais remis les plans de drainage ne lui permettant pas de s’engager à leur entretien. Elle fait valoir, pour les boues des stations d’épuration citadines, qu’il soit précisé que les bailleurs avaient épandu sur les parcelles des déchets urbains dans les années 2000 et que des résidus étaient encore visibles. Pour l’interdiction de pratiquer une agriculture biologique, elle souhaiterait qu’il soit précisé que l’interdiction souhaitée par les bailleurs cesse en cas d’obligations imposées par la réglementation européenne ou française. En outre, elle soutient que les bailleurs ont souhaité reprendre possession de certaines parcelles et plusieurs bâtiments, alors qu’elle affirme avoir payé deux fermages pour l’ensemble des parcelles et bâtiments loués conformément aux promesses de baux.

Concernant le droit de passage sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 55], elle considère que ce droit n’est pas justifié et les parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 57] et [Cadastre 56] ne supportent pas de plantations faunistiques.

Sur le bail relatif aux bâtiments, elle fait valoir que la remise en état sera à la charge du preneur uniquement lorsque les dégradations seront exclusivement imputables au preneur. Madame [S] [I] affirme avoir subi des préjudices puisque le bailleur a continué à exploiter des parcelles non libérées sur les années 2022, [Cadastre 58] et [Cadastre 59]. Elle demande une réparation de son préjudice par des dommages et intérêts et la restitution de ses fermages puisqu’elle n’a pas pu exploiter lesdites parcelles. Elle ajoute que le protocole d’accord entre les parties sur la reprise des parcelles n’est pas signé, car les bailleurs ont refusé de le signer. Elle soutient également ne pas avoir pu accéder au hangar dans lequel se trouvait l’installation de stockage. En effet, elle explique que le bailleur a bloqué son accès en pleine moisson entrainant des conséquences sur le prix de vente du grain. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice compte tenu de l’attitude abusive des bailleurs qui continuent de pénétrer dans les bâtiments et dans les parcelles louées, comme s’ils exploitaient toujours les lieux. Elle fait valoir qu’elle souhaiterait exploiter tranquillement lesdits biens loués sans intervention de la police nationale.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation des baux, elle expose que les constatations ont été réalisées sur les lieux loués sans autorisation du preneur entraînant la nullité des pièces produites. Sur l’absence totale de compromission des fonds loués, elle mentionne que les bailleurs sont défaillants à rapporter cette preuve et qu’elle bénéficie d’une liberté d’action dans son exploitation agricole qu’elle exploite en « bon père de famille ».

Concernant l’entretien des drainages soulevés par les bailleurs, Madame [S] [I] indique que les plans de drainage ne lui ont jamais été communiqués, ne pouvant connaître l’emplacement des drains et de leurs sorties. D’ailleurs, elle affirme que les bailleurs le reconnaissent dans leurs écritures. En outre, certaines sorties se trouvent dans des bois non loués ne permettant pas leurs accès sans une violation de propriété privée. Elle considère que les constatations sont succinctes et exagérées, et n’ont pas d’incidence sur le fonctionnement des sorties et qu’il n’y aucun défaut d’entretien de sa part. En outre, les constatations réalisées en hiver démontrent une certaine mauvaise foi des bailleurs, car la pluviométrie est aujourd’hui problématique et les sols sont toujours très humides à cette période. Elle soutient que les bailleurs ne démontrent pas la compromission du fonds loué et que le risque pour les récoltes à venir en raison de l’humidité entrainant un risque pour le paiement du fermage n’est pas une démonstration d’un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Concernant le regroupement parcellaire, elle expose que les bailleurs n’étant pas d’accord avec sa manière d’exploiter lesdits biens loués lui reprochent son choix d’assolement en semant une seule culture sur deux parcelles accolées, sans la moindre modification de terrain ce qui ne compromet pas la bonne exploitation du fonds. Pour le regroupement des parcelles E [Cadastre 60] et E [Cadastre 61], elle soutient qu’il s’agit d’un seul ilot avec d’autres parcelles au surplus.

Concernant l’entretien des bordures et rives de bois, elle mentionne qu’elle a réalisé chaque année le débroussaillage des fossés et l’étalage des rives de bois et qu’il appartient au propriétaire dudit bois de l’entretenir pour éviter les débordements. Pour l’enlèvement des pailles après la moisson, elle explique qu’il n’existe aucune obligation légale spécifique sur ce point, que le bailleur procédait avant à l’enlèvement des pailles également, et qu’elle compense par du compost et un apport en calcaire.

Concernant l’ensemencement au-delà des bornages, elle considère qu’il ne s’agit pas d’un motif de résiliation du bail, qu’en l’absence de bornes, il n’est pas possible de deviner les limites de propriété et que Monsieur [W] [Y], ancien salarié des bailleurs, connaissant parfaitement l’exploitation, a procédé à l’ensemencement.

Concernant l’entretien de la haie faunistique, elle fait valoir que l’état actuel ne saurait lui être imputé car le dispositif mis en place par les bailleurs n’était pas adapté et que ce prétendu défaut d’entretien ne saurait justifier la résiliation des baux pour agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Concernant l’entretien des chemins et cours privés, elle expose que les chemins privés ne sont pas utilisés exclusivement par elle et l’entretien des chemins communaux n’ont pas être pris en charge par elle. Elle soutient que la cour ne sert pas uniquement à accéder aux bâtiments agricoles loués, puisque les bailleurs se sont réservés une travée dans les bâtiments et qu’ils utilisent également cette cour avec leurs matériels, ainsi que le camion des ordures ménagères et de déchets recyclables. Concernant les relations avec la commune de [Localité 4] (41), elle retient qu’elle n’a aucune obligation particulière d’entretien des chemins de la commune, qui doit les entretenir. Elle affirme que le bailleur, instrumentalise la mairie pour lui nuire, car ce dernier est maire-adjoint de la commune. Elle indique qu’une réserve incendie sur la parcelle cadastrée section A [Cadastre 62] a été proposée à Monsieur [R] [N], sur une parcelle qui ne lui est pas louée. Elle ajoute que le bailleur, Monsieur [M] [N] a demandé à la mairie de déplacer cette réserve incendie sur une parcelle qui lui été louée et qui rendrait son travail plus difficile. Concernant les prétendues dégradations des bâtiments agricoles, Madame [S] [I] soutient que le rapport d’évaluation de l’agent immobilier doit être écarté car il a été réalisé depuis les lieux loués. Elle ajoute que les dégradations constatées sur le hangar des [Adresse 5] à [Localité 5] ne peuvent pas lui être imputées compte tenu de l’ancienneté dudit bâtiment. En outre, elle expose que le témoignage du Monsieur [W] [Y] ne peut être pris en compte puisque ce dernier entretient de mauvaises relations avec elle et qu’une rupture conventionnelle a été acceptée, ce dernier entretenant des liens étroits avec les bailleurs. D’ailleurs, elle soutient que la dégradation du hangar repose uniquement sur le témoignage de Monsieur [W] [Y]. Concernant le défaut d’entretien du hangar du [Adresse 6], elle mentionne que les bailleurs font encore preuve de mauvaise foi, car ces derniers ont exploité ce hangar dans les mêmes circonstances, à savoir en l’absence de filets de protection pour les fientes et plumes de pigeons. En outre, elle considère que le hangar étant ouvert peut donc être sale et qu’il ne s’agit pas d’un agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Elle explique que le séchoir a été vendu, le compteur a été coupé et les fils ont été mis en attente. En outre, elle indique que le hangar est également occupé par Monsieur [M] [N] qui y entrepose toujours son matériel au-delà des travées qu’il s’est réservé l’empêchant de stocker son propre matériel. Pour le percement, Madame [S] [I] explique qu’elle a réalisé des trous pour réduire le bruit des souffleurs en les déplaçant à l’opposé de la maison des bailleurs. Elle affirme que le bailleur était présent et l’avait accepté. Elle précise que lors de sa sortie des lieux loués, elle remettra en état les lieux. Pour la toiture du hangar, elle expose qu’il n’est pas démontré par les bailleurs que ce hangar était en parfait état et propre lors de la possession des lieux. Elle ajoute qu’elle rencontre des difficultés pour accéder au nouveau compteur installé dans la cour privée des bailleurs et qu’après avoir constaté des câbles partant de ce compteur vers des bâtiments privés des bailleurs, elle a posé un cadenas sur ledit compteur pour s’en assurer l’exclusivité. En représailles, elle indique que les bailleurs ont endommagé ledit cadenas et que la police a dû être appelée pour remettre en marche le compteur et alimenter les souffleurs, car les bailleurs se plaignait du bruit. Elle précise que les souffleurs sont présents depuis de nombreuses années et qu’ils ont été vendus dans le cadre de la cession des parts sociales de la SCEA DU [Adresse 3] et qu’ils étaient utilisés par les bailleurs sans difficultés. Elle souhaite donc pouvoir accéder au compteur électrique pour les hangars situés au [Adresse 3] et que les bailleurs ne puissent pas intervenir sur ce compteur pour quelque raison que ce soit. Concernant l’assurance, elle relate que les bâtiments sont assurés depuis le 31 décembre 2022, date d’effet du contrat d’assurance souscrit et antérieurement également. Concernant le paiement du fermage, elle fait valoir que les bailleurs n’ont jamais établi de factures et qu’elle a réglé le fermage pour la campagne 2020/2021 et celui de 2024.

Concernant la revalorisation du fermage, elle affirme que les bailleurs n’apportent aucune explication concernant le montant demandé, que l’agent immobilier n’a pas les compétences nécessaires pour déterminer un fermage, que la modification du prix du fermage est très encadrée et que l’action en révision du fermage est expirée. Concernant la gestion de la SCEA et la transformation en EARL, elle expose qu’elle n’a aucun compte à rendre aux bailleurs, puisqu’ils lui ont cédé l’intégralité de leurs parts sociales. En outre, elle ajoute qu’il s’agit uniquement d’un changement de forme juridique et nullement de changement de personnalité morale, puisqu’étant seule associée, elle devait donc modifier la forme juridique en EARL et en a profité pour changer la dénomination sociale. Elle reconnaît avoir omis d’en informer ses bailleurs, mais aucune mise en demeure pour ce motif lui a été adressée.

Concernant le prétendu agrandissement de l’exploitation de son père, Monsieur [M] [I], elle soutient qu’il ne s’agit pas d’une cession occulte justifiant une résiliation du bail rural, car leur argumentation ne repose que sur les déclarations de l’ancien salarié, Monsieur [W] [Y], avec lequel elle entretenait de mauvaises relations. Elle soutient qu’il ne s’agissait que d’une entraide familiale. Elle mentionne qu’elle exploite les biens loués de manière effective et permanente et elle a la seule maîtrise de l’exploitation.

En défense, reprenant oralement ses dernières écritures, Monsieur [M] [N], Madame [A] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], (ci-après « les consorts [N] ») et le GFA DU [Adresse 3] représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

Débouter Madame [I] de l’intégralité de ses demandesRecevoir les conclusions en leur demande reconventionnelle et y faisant droit :

Prononcer la résiliation des baux en cours relatifs aux parcelles appartenant au GFA du [Adresse 3], aux époux [N] et à Monsieur [R] [N] compte tenu des agissements de Madame [I] qui compromettent gravement la bonne exploitation du fonds leur appartenant et compte tenu de la cession de bail occulte intervenue entre elle et son père, Monsieur [M] [I] ;Prononcer l’expulsion de Madame [I] des terres actuellement occupées et exploitées par elle et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique à compter de la décision à intervenir si besoin sous astreinte de 500 € par jour de retard ; Condamner Madame [I] à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation des baux, égale au montant des fermages jusqu’à justification de l’entière libération des lieux ; Condamner Madame [I] à verser aux époux [N] la somme de 12 000€ annuels de loyer pour les hangars et les bâtiments agricoles, avant déduction des loyers de 5 000 € annuels déjà versés par elle depuis l’entrée en jouissance ; Condamner Madame [S] [I] à verser au GFA et à Monsieur et Madame [N] la somme de 1 608,53 € ; Condamner Madame [S] [I] à verser au GFA et à Monsieur et Madame [N] la somme correspondant au fermage en indivision de la Nonetière pour les années 2020/2021 et 2021/2022 ; Condamner Madame [S] [I] à verser au GFA et à Monsieur et Madame [N] la somme de 3 000 € pour le bail portant sur les hangars agricoles pour l’année 2022/2023 ; Condamner Madame [I] à payer aux époux [M] [N] la somme de 2 400 € au titre de la réparation du hangar situé à [Localité 5], [Adresse 7] ;Condamner Madame [I] à verser aux époux [N] la somme de 8 000 € en réparation et nettoyage du hangar du [Adresse 3] (hangar du séchoir) ; Dire et juger que Madame [I] ne pourra plus cultiver les terres à compter du jugement à intervenir à défaut sous astreinte de 500 euros par jour ; Dire et juger que Madame [I] devra faire son affaire et vider tout le grain stocké à compter de la décision à intervenir ; Condamner Madame [S] [I] à verser aux consorts [N] la somme de 10 000 € en réparation du préjudice moral subi par eux ; Condamner Madame [S] [I] à verser aux consorts [N] la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et condamner Madame [I] à défaut d’exécution à une astreinte de 500 € par jour ;Condamner la même aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] indiquent que la preneuse avait accepté un certain nombre de concessions, notamment la récolte des parcelles faune sauvage et leur exclusion des baux, et en contrepartie, ils avaient proposé la reprise de certaines parcelles et leur exclusion des baux avec contrepartie financière et indemnisation à hauteur de 3 341,78 euros. Ils expliquent qu’un différend apparaissait concernant le bâtiment du [Adresse 6] et celui de [Localité 6], à savoir qu’ils souhaitaient que ces bâtiments soient exclus des baux en contrepartie d’une baisse du fermage annuel des autres bâtiments maintenus dans le bail pour une somme de 3 500 euros indexation, et que le fermage complet soit dû pour la campagne 2021/2022.

Sur la mauvaise exécution par Madame [S] [I] de la prise à bail dans l’attente de la formalisation des baux, et plus particulièrement sur les manquements compromettant la bonne exploitation du fonds, ils exposent que les agissements de la preneuse compromettent gravement la bonne exploitation du fonds. En effet, ils soutiennent que les constatations aux fins d’établissement des constats n’ont pas été réalisées en pénétrant sur les parcelles louées, l’expert étant resté sur les chemins d’exploitation bordant les champs, chemins ne faisant pas l’objet d’un fermage, les sorties de drainage sont en bordure de champs et les photographies des hangars agricoles ont été prises depuis leur cour. Ils invoquent des constats réalisés de loin et à l’extérieur des parcelles louées.

Sur l’absence d’entretien des drainages, ils font valoir que les sorties de drainage ne sont pas entretenues posant des difficultés d’évacuation dans les fossés laissés à l’abandon. Ils ajoutent qu’il a été constaté des flaques et des étendues d’eau plus ou moins importantes sur plusieurs champs, un défaut d’entretien des infrastructures, une absence d’aménagement nécessaires à la bonne conduite de l’exploitation et que les pratiques de la preneuse n’étaient pas conformes à la bonne pratique agricole. Ils ajoutent que les conditions météorologiques ne sauraient être la source des dysfonctionnements relevés quant aux terres et que ces pratiques sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ils affirment que la preneuse n’a pas entretenu les drainages, compromettant la bonne exploitation du fonds. Sur les plans de drainage, ils exposent avoir transmis à la preneuse les coordonnées de l’entreprise ayant procédé à la pose des drains pouvant ainsi demander une copie, ce qu’elle a refusé. Sur l’absence de bon entretien des sols et de la terre, les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] exposent que les parcelles sont ennoyées en partie, que les parcelles par endroit sont si tassées que l’humidité et l’eau de pluie ne peuvent être drainées correctement ni s’infiltrer du fait du manque d’entretien des sorties de drainage envahis par les ronces ou envasés, compromettant la bonne exploitation des terres louées. Sur le regroupement de parcelles non autorisé par le bailleur, ils font valoir que le regroupement a été fait sans autorisation et réalisés de manière à mettre en péril l’écoulement des eaux. Sur le non-entretien des bordures et rives de bois, ils relatent qu’elles ne sont pas entretenues et elles gagnent sur les parcelles cultivées. Sur l’absence de dépôts de pailles ou de compostes sur les sols après moisson aux fins de maintien de la qualité organique des sols, ils mentionnent que Madame [S] [I] ne respecte pas non plus le contrat-type départemental puisqu’elle collecte la paille après la moisson pour la vendre ne laissant que des chaumes et/ou des andains de pailles aléatoirement selon les parcelles. De ce fait, ils concluent qu’elle ne procède nullement au maintien du niveau organique des sols. Ils ajoutent qu’aucune anomalie n’a été relevé lors des dépôts de compost urbain selon les normes prévues en 1999. Ils précisent que le compost utilisé par la preneuse ne remplace pas les pailles. Sur les cultures ensemencées au-delà des bornages, jusque sur les chemins privés du bailleur, ils indiquent que la preneuse ne se préoccupe pas des limites de propriétés et des parcelles qu’elle exploite allant pendant la campagne 2022/2023 cultiver des terres au-delà des parcelles louées. Sur la dégradation de la haie faunistique, ils soutiennent que la haie n’est pas entretenue. Sur la dégradation des chemins et cours privés, ils expliquent que les chemins sont actuellement boueux et impraticables lorsqu’il pleut en raison de l’absence d’entretien des drainages. Ils ajoutent que la cour au [Adresse 3] est également dégradée en raison de l’absence de diligences et de manœuvres soignées des engins. Sur les difficultés relationnelles avec les communes du fait de la preneuse, les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] font valoir que même s’il n’incombe pas au preneur d’entretenir les chemins communaux, il lui appartient de les emprunter avec soin. Ils exposent que l’état des chemins communaux sont dans un état déplorable en raison des difficultés d’écoulement des eaux dans le sol et par les exutoires de drainages obstrués. En outre, ils soutiennent que Madame [S] [I] a refusé la pose d’une bâche à incendie à [Localité 2] afin d’assurer le hangar, leur propriété. Sur la dégradation des bâtiments agricole, ils font valoir que les hangars loués ne sont pas entretenus. En effet, ils affirment que le pilier du hangar agricole situé à [Localité 5] a été endommagé par le père de la preneuse sous les yeux de Monsieur [W] [Y], employé agricole et en n’a pas informé les bailleurs ni procédé à une déclaration à son assurance. D’ailleurs, ils exposent que les bâtiments n’étaient pas assurés au moment de l’accident. Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] expliquent qu’ils ont donc voulu récupérer le hangar suite à ce sinistre et que de toute manière, la preneuse entrepose son matériel à l’extérieur du hangar. Ils ajoutent que la preneuse doit réparer les désordres engendrés sur le hangar et qu’à défaut de résiliation du bail à ferme, ils souhaiteraient la restitution dudit hangar en raison de la mauvaise foi de la preneuse. Sur le hangar du [Adresse 3], soit le hangar du séchoir, ils affirment que ce bâtiment n’est pas entretenu, qu’aucun aménagement ou mise en sécurité n’a été entreprise après l’enlèvement du grain de séchoir. Sur le hangar métallique avec silos avec appentis, ils mentionnent qu’il a été procédé au percement du bardage sans autorisation des bailleurs, et qu’un amas de poussière s’est déposé et de la moisissure sur le toit dudit bâtiment démontrant le manque d’entretien des bâtiments par la preneuse. Ils exposent que la preneuse n’a jamais justifié d’une assurance pour la prise des bâtiments agricoles.

Sur la réévaluation du loyer au vu du marché, les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] soutiennent que le prix du fermage pour les hangars doit être réévalué à la somme de 12 000 euros annuels à compter de novembre 2021, soit trois fermages. Sur les défauts de paiement depuis l’année 2021, ils considèrent que l’entier fermage pour la campagne 2021/2022 n’a pas été payé, ainsi que le montant du fermage en indivision sur la NONETIERE pour les années 2020/2021 et 2021/2022. En outre, ils soutiennent ne devoir aucun trop perçu, puisque le fermage des bâtiments pour la campagne 2022/2023 a été remboursé à Madame [S] [I]. Sur les jachères faunes sauvages, ils souhaitaient que la preneuse continue la pratique de continuer la semence de ce type de plantes, sans l’obliger à vendre ou commercialiser les récoltes. D’ailleurs, ils soulignent que la preneuse a accepté cette reprise de parcelles dans le protocole d’accord du 30 novembre 2022 et qu’ils n’ont jamais vendu le maïs faune sauvage récolté et utilisé pour l’agrénage. Sur le manque de transparence dans la gestion de la SCEA, ils exposent que le changement de statuts de l’entreprise exploitante n’a jamais été déclaré aux bailleurs et qu’il s’agit d’un agrandissement déguisé de l’exploitation du père et d’une gestion de fait par ce dernier de l’exploitation de la preneuse. En effet, ils expliquent que les instructions viennent uniquement du père de la preneuse selon l’employé agricole et que la preneuse n’est jamais présente la majeure partie du temps. Ils évoquent la nullité de la cession occulte du bail rural.

Sur l’absence de perte d’exploitation et l’absence de blocage lors de la moisson 2023, ils relatent que la moisson n’avait pas débuté et que la preneuse s’amuse à les bloquer devant faire appel à la gendarmerie, et qu’elle ne justifie pas d’un quelconque préjudice. Ils ajoutent que la preneuse n’a subi aucun préjudice du fait de la perte d’exploitation des parcelles non libérées et qu’elle ne s’y était pas opposée, ni de préjudice moral. En revanche, ils considèrent avoir subi un préjudice moral en raison de la mauvaise foi de la preneuse, de l’absence de transparence, du manque de sérieux dans l’exploitation des parcelles, et du volume sonore des souffleurs allumés quasi en permanence. Ils terminent en exposant que les agissements de la preneuse compromettent la bonne exploitation du fonds, que le fonds a été dégradé, que la preneuse fait preuve d’un manque de diligences, d’une mauvaise foi, et des autres agissements évoqués et demandent la résiliation des baux à ferme.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogée au 28 août 2025, date à laquelle elle mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sous astreinte de Madame [S] [I]

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L 411-4 du code rural et de la pêche maritime, « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits.

A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ».

En vertu de l’article 28 du décret n°55-22 en date du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, « Sont obligatoirement publiés au « service chargé de la publicité foncière » de la situation des immeubles :

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ».

Selon les dispositions de l’article L411-73 du code rural et de la pêche maritime, « I. — Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes :

1. Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :

— les travaux dispensés de cette autorisation par la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application ;

— les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. Cette liste ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents, en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques, et, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle; —

— tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Toutefois, lorsqu’il n’a pas reçu congé dans le délai prévu à l’article L. 411-47 ou à l’article L. 416-3, selon le cas, il est ajouté à la durée du bail en cours celle du nouveau bail y compris la prorogation de plein droit prévue à l’article L. 411-58, deuxième alinéa.

Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. Le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter. —

2. Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.

Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. Il exécute alors les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes afférents au bâtiment construit.

En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux.

Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur.

En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux.

3. Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. A cet effet, il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’État. Le bailleur peut décider de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur. S’il refuse ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur en informe le comité technique départemental qui dispose d’un délai de deux mois pour rendre son avis.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai prévu, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

Le permis de construire, dans le cas où il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux compte tenu des dispositions précédemment énoncées.

II. — Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation.

Pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur doit joindre à sa proposition, notifiée au bailleur, l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales correspondantes qui sont alors recouvrées par voie de rôle annexe. Dans ce cas, l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association syndicale ou foncière qui a la maîtrise des travaux.

Lorsque les travaux affectent le gros œuvre d’un bâtiment, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné, à défaut d’accord amiable, par l’autorité judiciaire ».

Sur le contenu des baux notariés

1/ Sur l’entretien des chemins

Madame [S] [I] verse au débat les promesses de bail et les projets de bail notariés, ainsi que l’annexe à l’arrêté préfectoral n°41-2020-07-28-003 établissant le contrat type départemental de bail rural dans le LOIR-ET-CHER.

Ainsi, dans les projets de bail notariés, dans 6°) « Chemins privés et communaux » de l’article intitulé « Conditions de jouissance », il est indiqué que « Le PRENEUR entretiendra en bon état d’usage et de viabilité toutes les cours et tous les chemins privés de l’exploitation, ainsi que les chemins communaux ». Or, dans l’annexe de l’arrêté susvisé dans son article 4-15, il est stipulé « Le preneur entretiendra en bon état d’usage et de viabilité toutes les cours et tous les chemins privés de la ferme ».

De ce fait, à la lecture des pièces versées, les chemins communaux n’ont pas à être entretenus par la preneuse.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Madame [S] [I].

2/ Sur la clause relative aux pailles

Dans le 13°) « Pailles et foins-Fumures » dans les projets de bail notariés, « Les pailles devront être enfouies, le brûlage et la commercialisation de celles-ci sont interdites ».

Madame [S] [I] souhaite modifier cette clause de la manière suivante : « Le preneur s’engage en cas d’enlèvement des pailles à les remplacer par des compostes ».

Elle verse :

Un courriel en date du 30 décembre 2021 adressé à la preneuse par Me [X], notaire à [Localité 1] (41) dans lequel il est indiqué qu’il était convenu entre les parties de « supprimer la dernière phrase et de la remplacer par « le preneur s’engage en cas d’enlèvement des pailles, à les remplacer par des compostes » et que les bailleurs étaient revenus sur ce point en souhaitant que « l’enlèvement des pailles ne se fera qu’à la condition d’une analyse préalable de la terre (…) par un laboratoire agrée aux frais du preneur » ; Un courriel en date du 31 décembre 2021 adressé au même notaire dans lequel Madame [S] [I] affirme que les analyses de base de 2019 indiquent un taux de matière organique très faible (inférieur à la moyenne), qu'« un apport de compost organique animal compense largement un enlèvement de paille » et qu’elle était « donc condamnée à enfouir les pailles dans le sol ».

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] produisent :

Un procès-verbal en date du 13 juillet 2023 de M^e Sylvie DELORME SALLES, commissaire de justice à [Localité 1] (41), non contradictoire, selon lequel il est constaté l’absence de pailles, ne laissant qu’un chaume court de blé sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 63] [Localité 7] situé sur la commune de [Localité 2] (41), section E n°[Cadastre 64] et n°[Cadastre 65] « Pièce de la Futaie » sur la commune de [Localité 3] (41) ; Un procès-verbal en date du 27 juillet 2023 de Me [F] [J], commissaire de justice à [Localité 1] (41), non contradictoire, selon lequel il est constaté, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 60], des andains de paille retirés sur la partie sud-ouest de la parcelle, et d’autres laissés sur place sur la partie nord-est ; Un rapport d’analyse de la terre du Laboratoires de conseils et d’analyses (LCA) en date du 19 août 1999, que les parties ne contestent pas, dans lequel il est indiqué qu’il y a un taux satisfaisant de matières organiques, un taux très faible d’anhydride phosphorique et un taux faible d’oxyde de potassium (deux éléments majeurs), que le sol est saturé à 91% et une PH d’eau de 7,4 ; Une fiche sur le MIL’PLOUZ indiquant qu’il s’agit d’un produit homogène et hygiénisé, des brins de paille hachés courts ou copeaux ou sciures, un produit naturel, engrais composé de matières organique issues du lisier de porc et de paille.

Il ressort à la lecture des pièces qu’un accord avait été, dans un premier temps, trouvé entre les parties, puis, dans un second temps, remis en cause par les bailleurs. De ce fait, les parties ne s’entendant pas sur cette clause, il convient de retenir celle selon l’article 4-21 de l’annexe de l’arrêté préfectoral n°41-2020-07-28-003 établissant le contrat type départemental de bail rural dans le LOIR-ET-CHER, à savoir « Les pailles, foins, chaumes, litières, fumiers…. produits sur le bien loué seront consommés et/ou convertis sur place de manière à maintenir le niveau de matière organique des sols. Le fermier pourra disposer librement des excédents par rapport aux besoins normaux des biens loués ».

3/ Sur la clause relative aux boues des stations d’épuration citadines

Madame [S] [I] souhaite qu’il soit précisé que le précédent exploitant avait épandu sur les parcelles louées des déchets urbains au cours des années 2000 et que des résidus étaient encore visibles sur les parcelles. Elle produit un rapport d’expertise en date du 16 février 2022 de Monsieur [C] [G], expert foncier agricole, à la demande de la preneuse, et non contradictoire, dans lequel l’expert conclut au constat de présence de résidus de matières plastiques (souples, rigides, des emballages de bureautique, des bouchons de bouteilles, de la gaine de câble électrique, et des emballages de produits d’hygiène), qui pourrait correspondre à des déchets ménagers, et il indique que leur décomposition sera de l’ordre de plusieurs centaines d’années. Il précise que cette présence n’occasionne pas de difficultés pour la pratique culturale, mais que « cela pourrait être un réel frein au développement de certaines cultures ».

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] produisent une fiche sur le Compost Urbain dans laquelle il est indiqué qu’il s’agit d’un « broyage après collecte sélective (tri de verre, papier, plastiques, aluminium), criblage et fermentation à plus de 70°C », et reconnaissent dans leurs écritures avoir utilisé un tel compost lorsqu’ils étaient en activité.

De ce fait, il sera fait droit à la demande de Madame [S] [I].

4/ Sur l’interdiction de pratiquer une agriculture biologique

Madame [S] [I] conteste la clause dans les projets de bail notariés relative à l’interdiction de toutes cultures biologiques et souhaite qu’il soit ajouté « sauf en cas d’obligations générales ou particulières imposées par la réglementation européenne ou française ».

Il sera fait droit à la demande.

5/ Sur les travaux d’amélioration et l’entretien du drainage

Madame [S] [I] soutient ne pas avoir été en possession des plans de drainage, ce que ne conteste pas les bailleurs dans leurs écritures.

En outre, elle soutient que le premier alinéa de l’article intitulé « Améliorations par le preneur » est contraire aux dispositions de l’article L411-73 du code rural et de la pêche maritime, ce qui est le cas.

De ce fait, il sera fait droit à la demande.

6/ Sur les dispositions relatives aux faunes sauvages

Madame [S] [I] produit aux débats :

Les projets de bail notarié dans l’article « clause environnemental » qui indiquent « le BAILLEUR (…) souhaite que soit assuré le maintien et l’entretien des couverts spécifiques à vocation environnementale (…) par le PRENEUR, et plus particulièrement des jachères cynégétiques » ; Quatre factures au nom de la SCEA DE FONTENAY en date du 30 avril 2018 pour la récolte 2017 de 4.500 Ha, du 28 février 2019 pour la récolte 2018 pour 4.000 Ha, du 30 avril 2020 pour la récolte 2019 pour 2.500 Ha et du 20 décembre 2020 pour la récolte 2020 pour 3.000 Ha relative à la récolte de maïs avec cueilleur broyeur ; Un extrait de la déclaration PAC de la campagne 2018 au nom de l’EARL [I] [S] indiquant une culture de maïs de 1.31 Ha, soit lors de l’exploitation par les bailleurs sans autres précisions ; La « convention départementale 2023-2024 jachère faunique, jachère fleurie, jachère mellifère/Apicole, Jachère bande de Panic-Erige, jachère non-broyage et couvert non-spécifique », dans son article 4, « Toute utilisation du couvert à des fins autres que le maintien de la faune sauvage est interdite. Sont particulières exclues : Toute utilisation lucrative,La production agricole, la récolte du couvert même pour l’alimentation future de la faune sauvage (…) ».

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] produisent, quant à eux :

Un devis pour les fournitures de plants, paillages et protections Automne/Hiver 2019-2019 en date du 12 octobre 2018 au nom de Monsieur [M] [N] non signé ; Des photographies non circonstanciées ; Un courriel de la preneuse en date du 08 mars 2022 adressé à Madame [N] concernant deux factures pour la prestation des maïs faune sauvage ; Deux attestations de témoin, respectant les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, dans lesquelles il est indiqué que du maïs était ramassé pour être redistribué au gibier pendant la période où l’agrainage est autorisé et cela depuis les années 2000 ; il est précisé par l’un des témoins que le maïs n’a pas été moissonné pour l’année 2023 et l’année 2024 suite à la sécheresse ; Quatre contrats de jachères 2018/2019 et 2019/2020 entre Monsieur [M] [N] et la SCEA DE FONTENAY et la Fédération départementale des chasseurs de Loir-et-Cher sur les ilots 10 et 14 sur la commune d'[Localité 2], 08 et [Cadastre 66] sur la commune de [Localité 3], 26 sur la commune de [Localité 4] et 28 sur la commune [Localité 5] ;

A la lecture des pièces, il convient de faire droit à la demande.

7/ Sur le projet de bail consenti par Monsieur [R] [N]

Madame [S] [I] conteste et verse le projet de bail notarié conclu avec Monsieur [R] [N] selon lesquels

« Le bailleur se réserve un droit de passage sur la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 55], objet des présentes ; ce droit de passage d’une longueur de cent soixante (160) mètres sur quatre (4) mètres de largeur longeant la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 67] » ; « S’agissant des parcelles cadastrées section ZA numéros [Cadastre 57] et [Cadastre 56], le bailleur précise qu’il a été réalisé sur lesdites parcelles une plantation faunistique en partenariat avec la Fédération des chasseurs du Loir et Cher. Le preneur déclare avoir parfaite connaissance de cette plantation, et s’engage à l’entretenir à ses frais ».

Madame [S] [I] ne rapporte pas la preuve nécessaire pour faire droit à sa demande. Elle sera déboutée de sa première demande. En revanche, il sera fait droit à sa demande de correction concernant les parcelles relatives à la plantation faunistique.

8/ Sur le bail portant sur les bâtiments

Madame [S] [I] conteste la clause suivante : « Il est également précisé que les sols sont mis à la disposition du PRENEUR par le BAILLEUR pour la circulation du matériel et des engins agricoles. En cas de dégradation, la remise en état sera à la charge du PRENEUR ». En raison d’un espace commun avec le bailleur, elle considère que la clause devrait être rédigée ainsi « En cas de dégradations exclusivement imputables au PRENEUR, ce dernier assurera la remise en état ».

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] reconnaissent dans leurs écritures partager certains accès, dont des cours.

De ce fait, il sera fait droit à la demande.

9/ Sur la demande d’astreinte

En raison des mauvaises relations entre la preneuse et les bailleurs, il sera alloué une astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter de la notification ou de la signification de la présente décision.

Sur les manquements aux obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux

Aux termes de l’article 1720 du code civil, “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée…3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail…”.

Il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée et ses accessoires, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation.

Le bailleur est également obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Enfin, selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formées et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, Madame [S] [I] verse aux débats un procès-verbal de constat établi par Me [H] [T], Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 13 janvier 2025, dans lequel cette dernière indique la présence de matériels, palettes, et autres objets, ainsi que des engins et outils agricoles dans les bâtiments ou leurs alentours situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (41) appartenant, selon la preneuse, aux consorts [N].

En revanche, les photographies non circonstanciées produites par Madame [S] [I] ne peuvent être prises en compte.

Dans ces écritures, les consorts [N] reconnaissent entreposer du matériel dans le hangar, mais indiquent que ledit hangar n’est pas intégralement mis à bail, car il est partagé.

Selon la promesse de bail concernant les bâtiments produite par Madame [S] [I], il est indiqué que quatre hangars, un cadastré section ZN n°[Cadastre 54] situé lieu-dit [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5] (41) et trois autres (hangar de stockage, de matériel et de séchoir) cadastrés section B n°[Cadastre 68], [Cadastre 69] et [Cadastre 70] situés sur le lieu-dit LE [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4] (41) sont promis à bail.

En outre, dans le compromis de cession de parts sociales de la SCEA DE FONTENAY sous conditions suspensives entre les parties en date du 22 mars 2021, et signé par les époux [N] et la preneuse, il est indiqué dans l’article 1 de la section 2, que la condition suspensive suivante pour ladite cession, la location de deux hangars agricoles situés au lieu-dit LE [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4] (41) et celui des Bellezéveries, sans autres précisions.

A la lecture des pièces versées aux débats, les bâtiments agricoles ont bien été loués à la preneuse. D’ailleurs, les bailleurs lui en demandent le fermage.

Par conséquent, il sera rappelé que les bailleurs ne peuvent pas accéder librement aux terres et bâtiments loués, la preneuse en ayant la jouissance paisible et exclusive de ces biens. Une astreinte de 300 euros par infraction constatée par photographies ou constat d’un commissaire de justice sera allouée à la preneuse.

Sur la demande de libre accès au compteur électrique

En l’espèce, Madame [S] [I] produit une déclaration de main courante à la police nationale de [Localité 1] (41) en date du 12 août 2024 selon laquelle les bailleurs auraient sectionné le câble d’alimentation, et qu’elle aurait fait appel à la police pour faire rétablir le courant.

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] versent aux débats un procès-verbal de constat établi par Me [V] [U], Commissaire de justice de [Localité 1] (41), en date du 16 août 2024, dans lequel il est constaté que sur la propriété des époux [N] situé à [Localité 4] (41), lieu-dit LE [Adresse 3], un poteau électrique avec un boitier à l’intérieur un compteur électrique verrouillé à l’aide d’un cadenas, avec deux câbles électriques, un pour la preneuse et l’autre pour les époux [N].

De ce fait, il convient de permettre à la preneuse de pouvoir accéder à ce compteur électrique. Il sera fait droit à sa demande.

Sur les préjudices subis par Madame [S] [I]

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur la demande pour perte d’exploitation des parcelles non libérées par Monsieur [M] [N]

Madame [S] [I] soutient qu’elle n’a pas pu exploiter certaines parcelles, dont elle a réglé le fermage :

— Parcelle Section E n°[Cadastre 71], commune de [Localité 3], d’une superficie de 39

a 94 ca ;

— Parcelle Section A n°[Cadastre 72], commune d'[Localité 2], d’une superficie de 28 a 94 ca ;

— Parcelle Section B n°[Cadastre 73], commune de [Localité 4], d’une superficie de 17 a 62 ca ;

— Parcelle Section B n°[Cadastre 74], commune de [Localité 4], d’une superficie de 49 a 61 ca ;

— Parcelle Section B n°[Cadastre 75], commune de [Localité 4], d’une superficie de 27 a 33 ca ;

TOTAL surface : l ha 63 a 64 ca.

En l’espèce, Madame [S] [I], pour justifier de son préjudice, verse aux débats une estimation de CERFRANCE afin de chiffrer la perte d’exploitation de 1.63 Ha non cultivé en 2022 et 2023 pour un montant de 1 293 euros.

Les bailleurs, quant à eux, versent un courriel en date du 08 mars 2022 entre les parties, relatives à deux factures remises par la preneuse aux bailleurs pour la prestation de maïs « faune sauvage ». Ils reconnaissent l’exploitation desdites parcelles, pourtant louées à la preneuse, mais en raison des négociations selon lesquelles ils en demandaient la restitution.

De ce fait, à la lecture des pièces produites aux débats, il convient de condamner les bailleurs à payer la somme de 1 293 euros au titre de la perte d’exploitation des parcelles non libérées et de les condamner à la restitution du fermage versé par la preneuse pour ces parcelles, soit la somme de 537,94 euros.

Sur la demande concernant le blocage du hangar lors de la moisson 2023

Madame [S] [I] verse aux débats un chiffrage de son préjudice, réalisé par elle-même, lié au blocage du hangar, par les bailleurs le 07 juillet 2023, qu’ils reconnaissent, mais contestent la durée et les conséquences, en disant que la moisson n’avait pas encore commencé et qu’aucune pièce relative au prix de vente n’est versée au débat.

La preneuse verse également trois bons de livraison en date du 07 juillet 2023 au nom de l’EARL [I] pour la réception de blé dur livré par la preneuse elle-même sur une tranche horaire de 11h44 à 14h48.

De ce fait, en raison de ce blocage du hangar, la preneuse a bien subi un préjudice, mais la preuve rapportée n’est pas suffisante au niveau du chiffrage dudit préjudice, pour accorder le remboursement totale de la somme souhaitée.

Par conséquent, les bailleurs seront condamnés à payer la somme de 650 euros au titre de ce préjudice.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, compte tenu des difficultés rencontrées pour la signature des baux ruraux notariés, malgré des promesses de baux ruraux signées entre les parties et de la cession des parts sociales de la SCEA DE FONTENAY, il convient de condamner les bailleurs à payer à la preneuse la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à des dommages et intérêts. Il y a abus manifeste lorsque le demandeur ne pouvait pas se méprendre sur l’étendue de ses droits et que ses contestations étaient dénuées de fondement.

En l’espèce, à la lecture des pièces versées aux débats, la preneuse sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [N] et du GFA du [Adresse 3]

Sur la demande de nullité des rapports d’expertise et des procès-verbaux de constatation

Le bailleur ne peut établir la preuve des manquements du preneur au moyen de constats et photographies opérés hors la présence des preneurs, sans leur autorisation ni autorisation judiciaire.

En l’espèce, Madame [S] [I] demande le rejet des procès-verbaux de constat et les rapports d’expertises, au motif qu’ils n’ont été ni autorisés par le preneur ni autorisés par une décision judiciaire. Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] s’opposent à cette demande en indiquant que le Commissaire de Justice n’a pas pénétré sur les terres louées pour réaliser les constats et les expertises.

Il ressort des procès-verbaux de constat qu’ils ont été réalisés à la demande des bailleurs de manière non contradictoire, sans que le preneur n’en ait été informé préalablement, ainsi que les rapports d’expertises. Dans le procès-verbal en date du 09 janvier 2025, la preneuse remet en cause le fait d’avoir été prévenue et donc le caractère contradictoire dudit constat.

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] ne soutiennent pas qu’ils auraient sollicité l’accord préalable du preneur pour pénétrer sur les terres ni même une autorisation judiciaire pour procéder audit constat.

Concernant le rapport d’expertise établi par Monsieur [P] [B] en date du 02 avril 2024 :

L’examen des photographies contredit l’argument selon lequel le Commissaire de Justice se serait uniquement tenu sur la voie publique pour procéder à l’examen des parcelles et des bâtiments. En effet, certains clichés démontrent, de toute évidence, qu’ils ont été pris depuis l’intérieur des parcelles et des bâtiments, et non pas de la cour privée des bailleurs.

Compte tenu de ces éléments, la pièce n°25 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Concernant les procès-verbaux de constat établi par Me [V] DELORME SALES, Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 14 mars 2023 :

L’examen des photographies laissent penser que le Commissaire de justice a pénétré sur les fonds sans autorisation de la preneuse pour prendre la plupart des clichés.

De ce fait, les pièces n°24 et n°29 produites par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] seront écartées des débats.

Concernant le procès-verbal de constat établi par Me [V] DELORME SALES, Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 04 novembre 2022 :

L’examen des photographies permet d’affirmer qu’elles ont été prises de l’intérieur du bâtiment, et ce, sans autorisation préalable de la preneuse.

De ce fait, la pièce n°26 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Concernant les procès-verbaux de constat établis par Me [V] DELORME SALES, Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 19 avril 2023 et 26 juin 2023 :

L’examen des photographies permet d’affirmer que, pour la plupart des clichés, le Commissaire de justice n’a pas pénétré dans les bâtiments.

De ce fait, la preneuse sera déboutée de sa demande d’écarter la pièce n°27 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3].

Concernant le procès-verbal de constat établi par Me [V] DELORME SALES, Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 15 janvier 2024 :

L’examen des photographies permet d’affirmer qu’elles ont été prises de l’intérieur du bâtiment, et ce, sans autorisation préalable de la preneuse.

De ce fait, la pièce n°28 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Concernant le procès-verbal de constat établi par M^e Sylvie DELORME SALES, Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 13 juillet 2023 :

L’examen des photographies laissent penser que le Commissaire de justice a pénétré sur les fonds sans autorisation de la preneuse.

De ce fait, la pièce n°30 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Concernant le procès-verbal de constat établi par Me [F] [J], Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 27 juillet 2023 :

L’examen des photographies permet d’affirmer qu’elles ont été prises de l’intérieur du bâtiment, et ce, sans autorisation préalable de la preneuse. Aucun des clichés ne laisse apparaître qu’ils ont été pris depuis une route ou un chemin bordant les parcelles.

De ce fait, la pièce n°31 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Concernant l’évaluation locative établie par Monsieur [Q] [Z], agent immobilier à [Localité 1] (41), en date du 12 février 2024 :

L’examen des photographies présentées avec l’évaluation locative permet d’affirmer qu’elles ont été prises de l’extérieur des bâtiments. Néanmoins, pour réaliser cette évaluation locative, l’agent immobilier a forcément pénétré les lieux, notamment pour déterminer le nombre de prises électriques et les point de rouille sur la charpente, et ce, sans autorisation préalable de la preneuse.

De ce fait, la pièce n°49 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Concernant les photographies produites par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3]

Si certains clichés laissent apparaître qu’ils ont été pris depuis une route ou un chemin bordant les parcelles, de très nombreux autres ont été – de toute évidence – pris depuis l’intérieur des parcelles et des bâtiments. En outre, ces photographies produites par les bailleurs ne sont nullement circonstanciées et certaines sont d’ailleurs floues. Elles sont trop imprécises pour rapporter la preuve de la réalité du préjudice subi.

De ce fait, les pièces n°32, n°34 à 37, n°43 et n°47 produites par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] seront écartées des débats.

Concernant le procès-verbal de constat établi par Me [V] [RD], Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 09 janvier 2025 :

L’examen des photographies ne permet pas d’affirmer que le Commissaire de justice n’a pas pénétré sur les biens loués pour procédé à ses constatations, puisqu’aucun cliché laisse apparaître qu’ils ont été pris depuis une route ou un chemin bordant les parcelles.

De ce fait, la pièce n°58 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Concernant le rapport d’expertise établi par Monsieur [P] [B] en date du 13 janvier 2025 :

Après l’examen des photographies, la plupart des clichés ont été, de toute évidence, pris depuis l’intérieur des parcelles.

De ce fait, la pièce n°59 produite par les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] sera écartée des débats.

Sur la demande de résiliation du bail rural pour manquements de la preneuse compromettant la bonne exploitation du fonds

L’article L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « I. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

(…)

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ».

Selon ce même article, les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Il convient, tout d’abord de souligner que la résiliation n’est possible sur ce fondement que s’il y a péril pour l’exploitation du fonds et le fonds lui-même.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité des manquements reprochés au preneur.

Selon l’article L411-27 du même code, « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil ».

Aux termes des dispositions de l’article 1766 du code civil, « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) «raisonnablement», s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu’il est dit en l’article 1764 ».

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, les bailleurs seront déboutés de leurs demandes relatives à l’absence de bon entretien des sols et de la terre, le non-entretien des bordures et rives de bois, la dégradation de la haie faunistique, les cultures ensemencées au-delà des bornages, jusque sur les chemins privés et la dégradation des chemins et cours privés, dès lors que les procès-verbaux de constat de Commissaire de justice et les photographies produites ont été écartés des débats et qu’il n’est pas produit d’autres pièces permettant de justifier de la situation des parcelles à la date de la résiliation.

Néanmoins, à l’appui de leur demande de résiliation du bail, les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] produisent d’autres pièces, que celles qui ont été écartées des débats, pour les autres cas.

Sur l’absence d’entretien des drainages

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] produisent une expertise établie par Monsieur [P] [B] en date du 06 mai 2021, afin de justifier de l’état des sorties de drainage sur les parcelles louées.

Néanmoins, ils reconnaissent ne pas avoir remis les plans des drainages à la preneuse.

En outre, Madame [S] [I] verse aux débats :

Un procès-verbal établi par Me [H] [T], Commissaire de justice à [Localité 1] (41), non contradictoire, en date du 13 janvier 2025, dans lequel il est constaté que les sorties de drainage sur les parcelles situées sur les communes de [Localité 4](41), d'[Localité 2] (41) et de [Localité 3] (41) sont en bon état d’entretien et qu’elles ne sont pas obstruées ;Une page internet du site INFOCLIMAT sur la Climatologie pour l’année 2024 concernant [Localité 8] (41) selon laquelle l’année 2024 a connu une augmentation de +41% de précipitations par rapport aux années précédentes ; Une page internet du site INFOCLIMAT sur les Précipitations en janvier 2025 concernant [Localité 8] (41) selon laquelle il y a eu une augmentation des précipitations ; Une page internet du site INFOCLIMAT sur la Climatologie de l’année 2025, soit janvier et février 2025, concernant [Localité 8] (41) selon laquelle une augmentation des précipitations de +55% a été observée.

De ce fait, il ne peut être reproché à la preneuse un manque d’entretien des drainages et les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’un manque d’entretien compromettant la bonne exploitation du fonds. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur l’absence de dépôts de pailles ou de compostes sur le sol après la moisson

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] versent aux débats :

Un Protocole d’accord en date du 30 novembre 2022 entre les parties, soit les consorts [N] et Madame [S] [I], mais non signé ; Un rapport d’analyse de la terre du Laboratoires de conseils et d’analyses (LCA) en date du 19 août 1999 pour justifier de l’état des terres avant l’entrée de la preneuse ; Une fiche sur le MIL’PLOUZ, pour justifier de la composition de l’engrais utilisé par la preneuse sur les terres louées. D’ailleurs, Madame [S] [I] justifie de son utilisation, ainsi que d’autres engrais, par le biais de factures de 2021 à 2024.

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] ne démontrent pas la dégradation du fonds par la preneuse.

Sur les jachères faunes sauvages

A la lecture des pièces versées aux débats, les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] n’apportent la preuve d’agissements de la preneuse compromettant la bonne exploitation du fonds.

Sur les difficultés relationnelles avec les communes du fait de Madame [I]

Il ne s’agit pas d’un agissement compromettant la bonne exploitation du fonds, conformément à l’article L.411-31 2°) du Code rural et de la pêche maritime.

Sur la dégradation des bâtiments agricoles

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] versent une attestation de Monsieur [W] [Y], employé de Madame [S] [I], et des procès-verbaux de constat établis par Me [V] [RD], Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 19 avril 2023 et 26 juin 2023 dans lesquels les photographies ne sont pas de bonnes qualités, ne permettant pas de constater de quelconques dégradations sur les bâtiments. D’ailleurs, le commissaire de justice ne fait mention d’aucunes dégradations sur lesdits procès-verbaux.

Madame [S] [I] produit aux débats un procès-verbal de constat établi par Me [H] [T], Commissaire de justice à [Localité 1] (41) en date du 13 janvier 2025 dans lequel il est indiqué le bon entretien des bâtiments et de certaines sorties de drainage, ainsi qu’un courrier en date du 07 février 2022 adressé à Monsieur [W] [Y] par la SCEA DE FONTENAY, soit la gérante, Madame [S] [I], pour lui notifier un avertissement pour un manquement à ses obligations contractuelles.

Dès lors, l’attestation de l’ancien employé de Madame [S] [I] ne peut suffire à apporter la preuve d’une quelconque dégradation des bâtiments.

De ce fait, il n’est pas rapporté la preuve par les bailleurs de la dégradation des bâtiments agricoles, pouvant compromettre la bonne exploitation du fonds.

Sur l’absence de justificatif d’assurance pour bâtiments agricole

Il ne s’agit pas d’une cause de résiliation du bail pour agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

En outre, la preneuse justifie de sa police d’assurance.

Sur le regroupement de parcelles non autorisé par le bailleur

Selon l’article L411-28 du code rural et de la pêche maritime, « Pendant la durée du et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation.

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord.»

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] indiquent que du fait de ce regroupement des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 76] avec B n°[Cadastre 77], section A n°[Cadastre 78] avec E n°[Cadastre 71] et section E n°[Cadastre 61] avec E n°[Cadastre 60], les drainages peuvent possiblement être endommagés.

Les bailleurs seront déboutés de leur demande, puisqu’il s’agit que d’une simple possibilité de dommages, sans preuve apportée.

Par conséquent, les bailleurs ne justifient pas des agissements de la preneuse compromettant la bonne exploitation du fonds. Ils seront ainsi déboutés de leur demande de résiliation des baux sur ce fondement.

Sur la demande de résiliation du bail rural pour cession du bail à ferme

Selon les dispositions de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime, « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».

En principe, toute cession, directe ou indirecte, est prohibée qu’elle ait été consentie à titre onéreux ou à titre gratuit. L’une des obligations du preneur est d’exploiter personnellement le bien mis à sa disposition. Lorsqu’il est constaté que le preneur ne respecte plus l’obligation d’exploiter personnellement, de manière effective et permanente, en se limitant parfois à des fonctions de direction et de surveillance, l’existence d’une cession prohibée est avérée.

Ainsi, par cession, il convient d’entendre tout transfert, effectif et permanent, à un tiers par le preneur de tout ou partie de son droit personnel d’exploiter le fonds.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats plusieurs attestations de Monsieur [W] [Y], conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, pour justifier cette cession de bail.

Madame [S] [I], quant à elle, produit les pièces suivantes :

Un courrier de notification d’avertissement à l’encontre de Monsieur [W] [Y] en date du 07 février 2022 pour manquement aux obligations contractuelles ; Trois avenants au contrat de travail de Monsieur [W] [Y] en date du 04 juin 2021, 10 février 2022 et 15 juin 2023 selon lesquels il est convenu un prêt de main d’œuvre à but non lucratif avec l’entreprise EARL [I] [M], son père.

De ce fait, en l’absence de preuves, les bailleurs seront déboutés de leur demande de résiliation des baux ruraux, sur ce fondement.

Sur les défauts de paiement des fermages depuis l’année 2021

Les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] soulèvent le défaut de paiement des fermages par la preneuse, alors que la résiliation du bail à ferme n’est pas fondée sur ce fondement et qu’aucune mise en demeure n’est versée aux débats, conformément à l’article L411-31 I du code rural et de la pêche maritime.

Par conséquent, les bailleurs seront déboutés de leur demande.

Sur la demande en révision du fermage

Selon l’article L411-13 du code rural et de la pêche maritime, « Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.

La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés ».

Ainsi, l’action en révision du fermage vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés. En outre, il appartient au demandeur de prouver ses prétentions.

De ce fait, les bailleurs ne peuvent se prévaloir de cette action en révision du fermage. Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur le préjudice moral des consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3]

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, les bailleurs versent un courrier officiel de leur conseil en date du 22 août 2024 avec trois annexes concernant le bruit occasionné par les souffleurs, dont une des annexes indiquant un volume de 87,0 décibels, sans autres précisions.

En outre, à la lecture de pièces produites par les parties, la preneuse a repris l’exploitation des bailleurs, ce qui laisse supposer que le bruit devait exister bien avant la reprise du fonds.

De ce fait, il ne sera pas fait droit à la demande des bailleurs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [N] et le GFA DU [Adresse 3] succombant, seront condamnés à supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il sera allouée à Madame [S] [I] la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision à titre provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au Greffe,

DIT que la clause relative aux chemins sera rédigée ainsi : « Le PRENEUR entretiendra en bon état d’usage et de viabilité toutes les cours et tous les chemins privés de l’exploitation. En cas de dégradation imputable exclusivement au PRENEUR, ce dernier en assurera leur remise en état » ;

DIT que la clause relative aux pailles sera rédigée ainsi : « Les pailles, foins, chaumes, litières, fumiers…. produits sur le bien loué seront consommés et/ou convertis sur place de manière à maintenir le niveau de matière organique des sols. Le fermier pourra disposer librement des excédents par rapport aux besoins normaux des biens loués » ;

DIT que la clause relative aux boues des stations d’épuration citadines soit complétée des paragraphes suivants : « Il est précisé ici que le précédent exploitant, Monsieur [M] [N], a épandu sur les parcelles présentement louées des déchets urbains au cours des années 2000 et que des résidus sont encore visibles sur les parcelles.

Le BAILLEUR reconnait cet état de fait lequel sera mentionné dans l’état des lieux.

En aucun cas la responsabilité du PRENEUR ne pourra être recherchée au titre des résidus existants et résultant de l’exploitation du prédécesseur » ;

DIT que l’état des lieux d’entrée mentionne expressément la présence de ces résidus ;

DIT que la clause relative à l’interdiction de pratiquer une agriculture biologique sera complétée ainsi : « sauf en cas d’obligations générales ou particulières imposées par la réglementation européenne ou française ›› ;

ORDONNE la suppression du paragraphe suivant à l’article relatif aux améliorations réalisées par le preneur :

« D’une façon générale, toutes les améliorations apportées par le preneur pour l’exploitation du fonds loué devront être autorisés par le BAILLEUR, en ce compris les travaux de drainage et de forage » ;

ORDONNE aux consorts [N] de produire préalablement à la signature des baux ruraux les plans de drainage, à défaut Madame [S] [I] ne sera pas tenue de l’obligation d’entretien visée à l’article relatif aux améliorations réalisées par le preneur ;

ORDONNE la suppression pure et simple des dispositions relatives aux faunes sauvages et leur entretien ;

DIT que, sur le projet de bail consenti par Monsieur [R] [N] à Madame [S] [I], seule la parcelle cadastrée section [Cadastre 79] supporte des plantations faunistiques ;

DIT que, sur le projet de bail portant sur les bâtiments agricoles, les conditions particulières afférentes à chaque bâtiment soient modifiées ainsi : « En cas de dégradations exclusivement imputables au PRENEUR, ce dernier assurera la remise en état ›› ;

ORDONNE à Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [D], Monsieur [R] [N], avec au besoin une procuration, ainsi que le GFA DU [Adresse 3] de soumettre à Madame [S] [I] des projets de baux ruraux conformes aux promesses de baux et conforme au présent jugement ; et ils seront redevables d’une astreinte dont le montant est fixé provisoirement à 300 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE à Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], avec au besoin une procuration, ainsi que le GFA DU [Adresse 3], de régulariser devant Maître [L] [X], notaire à [Localité 1] (41), les actes authentiques de baux ruraux ; et ils seront redevables d’une astreinte dont le montant est fixé provisoirement à 300 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE à Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N], avec au besoin une procuration, ainsi que le GFA DU [Adresse 3], de laisser libre les parcelles et bâtiments, le bailleur étant tenu de garantir une jouissance paisible au preneur, ils seront redevables d’une astreinte dont le montant est fixé provisoirement à 300 euros par infraction constatée par photographies ou constat d’un commissaire de justice ;

ORDONNE à Monsieur [M] [N] et Madame [K] [O] épouse [N] à laisser Madame [S] [I] accéder librement et sans aucune restriction au compteur électrique se trouvant sur leur propriété pour les hangars situés au [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4] (41) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à payer à Madame [S] [I] la somme de 1 293 euros au titre de dommages et intérêts pour la perte d’exploitation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à rembourser à Madame [S] [I] la somme de 537,94 euros au titre des fermages sur ces parcelles non exploitées pour les années 2022 à 2024 inclus;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à rembourser à Madame [S] [I] la somme de 650 euros au titre du préjudice dû par le blocage du hangar;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à payer à Madame [S] [I] la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] de leurs demandes en résiliation et expulsion ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] à payer à Madame [S] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N], Madame [K] [O] épouse [N], Monsieur [R] [N] et le GFA DU [Adresse 3] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière La Présidente du Tribunal paritaire