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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01149 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZJM Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01149 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZJM

Minute : 25/482

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [G] [X]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 08 décembre 2023, la SCI BOUHOURD, par l’intermédiaire de son mandataire [T] IMMOBILIER, a consenti un bail à M. [G] [X] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à SAINT-AIGNAN-SUR-CHER (41) contre le paiement d’un loyer mensuel de 530,00 € outre 20,00 € de provision sur charges. Le dépôt de garantie a été fixé à 530 €.

Par acte du 02 décembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [G] [X] par contrat de cautionnement Visale.

Le 22 janvier 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 31 mars 2025, dénoncé le 1er avril 2025 par voie dématérialisée au Préfet du Loir et Cher, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail et subsidiairement son prononcé aux torts de M. [G] [X] ;

— l’expulsion du locataire et des occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de M. [G] [X] au paiement de la somme de 5526,16 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2025 sur la somme de 3850,00€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation sur la base du montant du loyer, laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— l’allocation de la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamnation du défendeur aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 octobre 2025 à laquelle la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée par son conseil, M. [G] [X] se présentant en personne.

À l’audience la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’ensemble de ses demandes, la dette s’élevant à 7956,56 € au jour de l’audience.

Elle fait valoir que M. [G] [X] ne s’est pas acquitté de la dette de loyers dans le délai de six semaines malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

M. [G] [X] confirme être le signataire du contrat de bail et ne conteste pas devoir les sommes réclamées au titre du bail.

Il expose ne disposer pour toute ressource que de la somme de 930 € à titre d’allocations pôle emploi , avoir d’autres dettes pour lesquelles un dossier de surendettement avait été déposé dans le nord dont il est sans nouvelles.

Il demande un délai de paiement et propose de verser 50 € mensuels en sus du loyer courant.

Il indique ne pas avoir repris le règlement du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire) ». Ces stipulations sont reproduites en page 7 du contrat de cautionnement en date du 02 décembre 2023 produit.

Par ailleurs, il est établi que le dispositif dit Visale mis en place par convention entre l’État et l’UESL l’est de façon exclusivement dématérialisée. Le contrat de cautionnement indique également dans les définitions initiales que le site internet édité et exploité par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives permet « au Locataire d’obtenir son visa afin d’être éligible au cautionnement, mais aussi au Bailleur de vérifier le visa obtenu par le Locataire, le Bailleur pouvant ensuite générer un contrat de cautionnement et une quittance subrogative de manière dématérialisée par un système de « double clic » ». Le préambule du même document précise que « le Locataire a obtenu préalablement le visa n°V10178063992 valable jusqu’au 03/08/2020"; qu'«en application des articles 1316 et suivants du Code civil et de l’article 1326 du Code civil, le Bailleur et la Caution acceptent et reconnaissent la parfaite validité du présent Contrat conclu par voie dématérialisée. Ainsi, ils acceptent, de conclure électroniquement le présent Contrat conformément aux dispositions de l’article 1316-4 du Code civil et du Décret du 30 mars 2001. Ils s’engagent à ne pas contester la recevabilité, la validité ou la force probante du Contrat. Les éléments de preuve de la formation de ce Contrat seront mis à disposition des parties de manière dématérialisée » et l’article 6 détaille le « déroulement de la demande en ligne”.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes le contrat de bail signé électroniquement le 08 décembre 2023, ainsi que le contrat de cautionnement. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un exemplaire revêtu du paraphe manuscrit du bailleur, des quittances subrogatives également signées manuscritement par le mandataire du bailleur.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur la validité du contrat de bail sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu'“est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement”.

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : « Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes :

a) être liée au signataire de manière univoque ;

b) permettre d’identifier le signataire ;

c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; et

d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que :

a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I ;

b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature ;

(…) f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30).

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes un contrat de bail portant en page 16 une signature électronique attribuée au locataire avec un certificat de signature électronique Yousign.

À l’audience M. [G] [X] confirme être le signataire du contrat de bail lequel lui est par conséquent opposable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le contrat de cautionnement, le commandement de payer délivré le 22 janvier 2025, un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2025 ainsi qu’une quittance subrogative au 08 septembre 2025.

Il ressort de ces éléments qu’à la date du 08 septembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au titre de la garantie de loyers la somme de 7956,56 € et qu’elle n’a rien encaissé.

À l’audience la demanderesse sollicite une condamnation de M. [G] [X] au règlement de la somme totale de 7956,56 €.

M. [G] [X] reconnaît oralement à l’audience devoir cette somme.

En conséquence, M. [G] [X] sera condamné au paiement de la somme de 7956,56 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés à août 2025 dont 3850,00 € produiront intérêts de retard au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date du commandement de payer, et le surplus à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail signé par les parties contient au paragraphe VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d’huissier délivré le 22 janvier 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3850,00 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas repris le règlement du loyer courant.

En l’absence de reprise de règlement du loyer courant et compte tenu de l’absence de revenus suffisants permettant d’échelonner la dette en sus du loyer courant, il n’y a lieu d’accorder des délais de paiements et de suspendre l’application de la clause résolutoire.

Il convient de constater la résiliation du bail à compter du 07 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [G] [X] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 07 mars 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale à 550 €. Cette indemnité sera payée dans les conditions prévues par le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [G] [X] sera condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner M. [G] [X], succombant à l’instance, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. L’article 515 du même code ajoute que "hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.”

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

Condamne M. [G] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7956,56 € (SEPT MILLE NEUF CENT CINQUANTE SIX EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES) au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 08 septembre 2025 (échéance d’août 25 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 3850,00 € et du 31 mars 2025 pour le surplus ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Constate la résiliation du bail à la date du 07 mars 2025 ;

Dit qu’à défaut pour M. [G] [X] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] (41) il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamne M. [G] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Cette indemnité sera payée directement par M. [G] [X] entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que cette dernière aura préalablement justifié avoir effectué le paiement entre les mains du bailleur au moyen d’une quittance subrogative ;

Condamne M. [G] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [G] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 22 janvier 2025 ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,