TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/06510 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVXZ

Minute : 24/1023

Madame [Y] [M]

Représentant : M^e Olivier BLONDEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282

C/

Monsieur [R] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [Y] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Olivier BLONDEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2014, Madame [Y] [M] a donné à bail à Monsieur [R] [F] un logement (15ème étage, porte droite) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750,00 euros, et 250,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, Madame [Y] [M] a fait signifier à Monsieur [R] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 13.934,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 avril 2024 Madame [Y] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, Madame [Y] [M] a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef,

«  ordonner à défaut de départ volontaire l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [R] [F] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, augmentée des charges et majorée de 20 %, à compter du prononcé du jugement à intervenir, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

o la somme de 19362,49 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2024 ; outre les intérêts au taux légal,

o la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les entiers dépens,

«  assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 24 juillet 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, Madame [Y] [M], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 21.529,87 euros arrêtée en septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Y] [M] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 4 avril 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [F], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [F] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [Y] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [Y] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 janvier 2014, du commandement de payer délivré le 4 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2024 que Madame [Y] [M] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [F] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 21529,87 euros, au titre des sommes dues au 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 avril 2024 sur la somme de 13934,73 euros, de l’assignation du 23 juillet 2024 sur la somme de 5427,76 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 18 des conditions générales, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2014 à compter du 5 juin 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Madame [Y] [M] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 juin 2024. Monsieur [R] [F] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner le locataire paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [F] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [Y] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2014 entre Madame [Y] [M] d’une part, et Monsieur [R] [F] d’autre part, concernant le logement (15ème étage, porte droite) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [F] à compter du 5 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 21529,87 euros (vingt et un mille cinq cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés en septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 avril 2024 sur la somme de 13934,73 euros, de l’assignation du 23 juillet 2024 sur la somme de 5427,76 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Madame [Y] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de septembre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Madame [Y] [M] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE