Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 1 section 5, 4 avril 2024, n° 23/00775

TJ Bobigny 4 avril 2024

Arguments

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Accepté
Résiliation du bail pour défaut de paiement
La cour a constaté que le commandement de payer avait été délivré et était demeuré infructueux, entraînant la résiliation du bail, ce qui justifie l'expulsion de l'association.
Accepté
Montant des arriérés de loyers
La cour a constaté que l'association BUZZLABB devait effectivement cette somme, justifiant ainsi la demande de paiement à titre provisionnel.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le maintien de l'association dans les lieux causait un préjudice à la société, justifiant ainsi le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de procédure
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser la société supporter l'intégralité de ses frais de procédure, accordant ainsi une somme à ce titre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 1 sect. 5, 4 avr. 2024, n° 23/00775
Numéro(s) :	23/00775
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe RENAUDChristophe WILHELM
Parties :	La société [ Localité 3 ] 232, L' association BUZZLABB

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/00775 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XQTN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 AVRIL 2024

MINUTE N° 24/00888

— ---------------

Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 01 Mars 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’association BUZZLABB

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe WILHELM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1975

ET :

La société [Localité 3] 232

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0139

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 février 2013, modifié par avenants des 1er février 2015 et 29 septembre 2020, la SCI [Adresse 1] a consenti à l’association BUZZ LABB un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 1].

Par acte notarié du 7 avril 2022, la SCI [Adresse 1] a cédé à la société BA-GNOLET 232 l’immeuble dont dépendent les lieux donnés à bail à l’association BUZZ LABB.

Par acte du 6 avril 2023, l’association BUZZ LABB a assigné en référé la société BAGNO-LET 232 devant le président de ce tribunal afin qu’il la condamne à :

effectuer dans le local les réparations suivantes : sécurisation du drain dans l’entrée

réhabilitation du toit du couloir d’accès réhabilitation des murs du couloir réhabilitation des sols et des murs des accès au local et enlèvement des détritus réhabilitation du système électrique et de plomberie de l’immeuble réhabilitation des surfaces de la cour intérieures changement de la porte d’accès au local changement de l’escalier d’accès toute mesure de nature à assurer la sécurité et le confort des usagers sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la déci-sion à intervenir jusqu’au complet achèvement de ces réparations, en précisant qu’elle-même est libérée de toute obligation au titre du loyer et des charges jusqu’à complète exé-cution des travaux ; lui verser la somme de 100.000 euros à titre de provision sur l’indemnité due par le bailleur au titre du préjudice de jouissance, outre une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par une décision du 16 août 2023, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur et dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation, le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation.

Les parties ont été convoquées par le greffe des référés à l’audience du 1er mars 2024 pour qu’un point soit fait sur l’état d’avancement de la mesure.

Par courrier reçu le 3 février 2024, le médiateur désigné a informé le juge des référé qu’aucun accord de médiation n’a pu être trouvé entre les parties.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er mars 2024.

A l’audience, l’association BUZZ LABB n’a pas comparu et la société [Localité 3] 232 a sollicité qu’une décision soit rendue sur ses demandes reconventionnelles, dans l’état de ses conclusions adressées au conseil de celle-ci le 28 février 2024.

Aux termes de ces conclusions, la société [Localité 3] 232 sollicite du juge des référés qu’il :

constate la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;ordonne l’expulsion de l’association BUZZ LABB, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;la condamne à lui payer à titre provisionnel la somme de 29.032,68 euros à valoir sur les arriérés arrêtés au 28 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir, outre la somme de 2.903,27 euros au titre de la pénalité conventionnelle ;condamne l’association BUZZ LABB à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamne l’association BUZZ LABB à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du même code.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie défenderesse, il est renvoyé à ses dernières conclusions.

MOTIFS

En application de l’article 468, la demanderesse n’ayant pas comparu et n’ayant pas fait valoir de motif légitime, et la société défenderesse ayant requis une décision sur le fond, celle-ci sera rendue contradictoirement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 6 juin 2023 pour le paiement de la somme en principal de 11.002,68 euros étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 7 juillet 2023. L’obligation de l’association BUZZ LABB de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de l’association BUZZ LABB causant un préjudice à la société [Localité 3] 232, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

L’association BUZZ LABB sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, accessoires et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La société [Localité 3] 232 justifie, par la production du bail, de ses avenants et du décompte arrêté au 28 février 2024 que l’association BUZZ LABB reste lui devoir à cette date une somme de 29.032,68 euros (loyers et indemnités d’occupation), échéance de février 2024 incluse.

L’association BUZZ LABB sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La clause pénale prévue par le contrat est susceptible d’être modérée par le juge du fond de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation à ce titre n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date de cette décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

L’association BUZZ LABB sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 3] 232 l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail au 7 juillet 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de l’association BUZZ LABB et de tous occupants de son chef hors des locaux situés à [Adresse 1] ;

Condamnons l’association BUZZ LABB au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges, accessoires et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons l’association BUZZ LABB à payer à la société [Localité 3] 232 la somme provisionnelle de 29.032,68 euros ;

Disons que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date de cette décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

Condamnons l’association BUZZ LABB à supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons l’association BUZZ LABB à payer à la société [Localité 3] 232 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 AVRIL 2024.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT