TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/01007 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YSVD

N° de MINUTE : 24/01524

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic, la société “ACTISYNDIC”, SAS, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

C/

DEFENDEUR

Maître [D] [S] [G], Notaire, prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [Z] [J] décédé le 24 juin 2005 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [J], décédé le 24 juin 2005 à [Localité 6], était propriétaire du lot n°37 de l’immeuble sis [Adresse 2] (93).

Maître [D] [S] [G], notaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [J] par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saint-Malo le 5 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, a fait assigner Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] les charges dues jusqu’au 24 janvier 2024, soit la somme de 9 164,59 euros détaillée comme suit :

— La somme de 8 152,59 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil,

— La somme de 1 012,00 euros au titre des frais exposés, outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de la présente assignation en application des articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Olivier PLACIER, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la succession de Monsieur [R] [J], qui était propriétaire de son vivant d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, est débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires. Maître [D] [S] [G], notaire, désignée sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [J] ne règle plus les charges dues régulièrement. Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que le compte individuel de la succession de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient de surcroît que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Maître [D] [S] [G], en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J], au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 30 avril 2024 et fixée à l’audience du 25 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [J];

— la désignation de Maître [D] [S] [G], notaire, en qualité d’administrateur provisoire de la succession de la succession de Monsieur [R] [J] par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 05 décembre 2023 ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 septembre 2019, 11 décembre 2019, 16 février 2021, 22 février 2022, 13 juillet 2022 et 20 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019 et 2020 ainsi que les budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 31 décembre 2023 mentionne la reprise d’un solde débiteur au titre de l’année 2017 à hauteur de 3.370,98 euros, qui n’est pas justifié, faute de verser en procédure le procès-verbal établissant que les comptes au titre de cette année ont été approuvés. Il convient en conséquence de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le compte de la succession de Monsieur [J] s’avère créditeur à hauteur de 54,06 euros au 31 décembre 2018 au vu de l’extrait du grand livre 2018.

Il convient également de déduire les appels au titre de « suite au jugement du 22/07/2019, dommages-intérêts » à hauteur de 300 euros du 22 juillet 2019 et de « suite au jugement du 22/07/2019 condamnation au titre de l’article 700 du CPC » à hauteur de 300 euros du 31 juillet 2019 qui se rattachent aux causes d’une procédure judiciaire distincte et ne peuvent donc être sollicités dans le cadre de la présente instance. Dès lors, le solde du compte de la succession de Monsieur [J] était au 31 décembre 2019 débiteur à hauteur de 1.561,95 euros [(1.829,85 au débit du compte – 213,84 euros au crédit du compte) – 54,06 euros au titre du solde créditeur de 2018].

Seuls les mouvements du compte entre le 1er janvier 2020 et le 10 mars 2020 étant justifiés au titre de l’année 2020, au travers de l’extrait du grand livre, il y a lieu de constater que le solde au 10 mars 2020 était débiteur à hauteur de 1.674,21 euros (1.561,95 euros de solde au titre des mouvements antérieurs au 31 décembre 2019 + 112,26 euros au titre des mouvements entre le 1er janvier et le 10 mars 2020).

Au titre de l’année 2021, le compte de la succession de Monsieur [J] était débiteur à hauteur de 848,34 euros (1.062,18 euros en débit – 213,84 euros en crédit) ; soit un solde total de 2.522,55 euros avec la reprise des mouvements antérieurs au 31 décembre 2020 (1674,21 + 848,34).

Au 28 janvier 2022, le solde du compte était en conséquence de 3.053,37 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2018 et le 28 janvier 2022.

Dès lors, compte tenu des appels effectués entre le 15 mars 2022 et le 1er janvier 2024, aucune somme n’ayant été portée au crédit de l’extrait du compte au cours de cette période, la succession de Monsieur [J] se trouve débitrice au 24 janvier 2024 à hauteur de 4.669,29 euros.

Ainsi, il convient de condamner Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 4.669,29 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat de justifier d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 012,00 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que de la mauvaise foi de Maître [D] [S] [G], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] sera condamnée, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier PLACIER, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 4.669,29 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [D] [S] [G], notaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [R] [J] aux entiers dépens, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, dont distraction au profit de Maître Olivier PLACIER, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 06 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT