TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01729 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXL2

Minute : 24/00286

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [G] [N]

Représentant : M^e William HABA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP JOUAN WATELET

Copie délivrée à :

Mr [G] [N]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIESjuge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 5].

[Localité 6]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e William HABA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 juin 2017, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [G] [N] située dans le foyer-logement du [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 380,95 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAEM ADOMA a fait notifier par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 26 janvier 2024 une mise en demeure de payer la somme de 937,17 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [G] [N] à lui payer une provision au titre des redevances impayées, soit la somme de 1 844,93 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ADOMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 26 janvier 2024.

A l’audience du 5 septembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 552,69 euros, selon décompte en date du 3 septembre 2024.

Elle a donné son accord pour que le locataire soit maintenu dans les lieux avec une suspension des effets de la clause résolutoire, si ce dernier honore le paiement de sa dette en six échéances, en plus du paiement de la redevance courante.

Sur l’exception d’inexécution soulevée par le défendeur, elle s’y oppose faisant remarquer que la contestation relative aux troubles de voisinage allégués n’est pas sérieuse. Elle souligne qu’il n’a pas été donné suite aux plaintes déposées par le locataire et que le précédent voisin se disputait avec Monsieur [G] [N] à cause du même sujet, ce dernier ne supportant aucun bruit.

Monsieur [G] [N] comparaît en personne et assisté de son conseil. Il soulève une exception d’inexécution, estimant que le montant de la provision réclamée est sérieusement contestable ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où il subit d’importants troubles de voisinage que la SAEM ADOMA échoue à faire cesser. Il souligne qu’il lui arrive de dormir dans le couloir, son voisin Monsieur [P] ne travaillant pas et vivant la nuit sans respecter le calme de la résidence. Il justifie ainsi avoir arrêté de payer la redevance pour contraindre la SAEM ADOMA à le changer de chambre alors qu’il a formé plusieurs demandes sans succès et qu’il a déposé plainte à trois reprises. S’il n’était pas fait droit à sa contestation, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement de la redevance courante et des prestations obligatoires, outre le paiement de la dette en 6 fois. Il précise percevoir des ressources mensuelles de 2 000 euros par mois. S’il n’était pas fait droit à sa demande de maintien dans les lieux, il demande un délai d’un an pour se reloger.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [G] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, il convient de relever que le dossier de plaidoirie du défendeur comprend des conclusions. Faute de les avoir fait viser par le greffe, et sans justification du respecter du contradictoire à ce titre, elles seront déclarées irrecevables en vertu notamment de l’article 16 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 16 juin 2017 contient une clause résolutoire et une mise en demeure de payer visant cette clause a été notifiée le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 937,17 euros. Cette mise en demeure correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que Monsieur [G] [N] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois.

Sur la contestation tirée de l’exception d’inexécution du paiement du loyer pour trouble de voisinage, son caractère sérieux n’est pas rapporté avec l’évidence requise en référé dans la mesure où Monsieur [G] [N] ne justifie pas d’une impossibilité totale d’habiter les lieux. Un trouble de voisinage, sans qu’il soit besoin d’en apprécier le bien fondé au cas d’espèce, ne suffit pas à justifier d’une exception d’inexécution au titre du non paiement du loyer, obligation prioritaire du locataire en contrepartie de sa jouissance des lieux.

En conséquence cette contestation sera rejetée de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 26 février 2024.

Toutefois, la SAEM ADOMA étant d’accord pour que Monsieur [G] [N] se maintienne dans les lieux, sous réserve de l’apurement de la dette locative, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire avec clause de déchéance en cas de non paiement de la redevance courante et de l’échéancier de paiement comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [N] est redevable des redevances impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAEM ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [N] reste lui devoir la somme de 3 552,69 euros à la date du 3 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 3 552,69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 pour la somme de 937,17 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Monsieur [G] [N] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 4 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, en cas de non respect de l’échéancier de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

Déclarons irrecevables les conclusions de Monsieur [G] [N] versées dans son dossier de plaidoirie mais non visées par le greffe et non soumis au principe du contradictoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 16 juin 2017 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [G] [N] concernant la chambre située au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 février 2024 ;

Condamnons Monsieur [G] [N] à verser à la SAEM ADOMA la somme provisionnelle de 3 552,69 euros (décompte arrêté au 3 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 pour la somme de 937,17 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Autorisons Monsieur [G] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités d’un montant d’au moins 590 euros et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [G] [N] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [G] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des redevances qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 4 septembre 2024,

— qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [G] [N] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge.