TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Mars 2026

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 19 Mars 2026

à M^e Dorothée SOULAS

Le 19 Mars 2026

à M^e Sarah AUBRY LE COMTE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02464 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LV7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame, [K], [G]

née le 14 Avril 1941 à, [Localité 1] (ALGERIE), domiciliée : chez CABINET, [Localité 2],, [Adresse 1]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [I], [N]

né le 20 Octobre 1957 à, [Localité 3] (MAROC), demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah AUBRY LE COMTE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame, [Y], [N]

née le 01 Janvier 1964 à , demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah AUBRY LE COMTE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 décembre 2021, Madame, [G], [K] a donné à bail à Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 500,00 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame, [G], [K] a fait signifier à Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2 800,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Madame, [G], [K] a fait assigner Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 13 mars 2025, soit la somme de 3 245,65 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal aux derniers loyers et accessoires éventuellement révisée

— condamner solidairement Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] à payer la somme de 1 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame, [G], [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs pour être finalement retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, Madame, [G], [K], représentée par son conseil, dépose ses écritures à la barre. Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 532,45 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2025, terme de décembre inclus. Elle justifie des charges locatives pour les années 2023 et 2024, mais indique ne pas être en mesure de justifier des charges 2022.

Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y], représenté par son conseil, déposent leurs écritures à la barre. Ils demande de débouter Madame, [G], [K] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, de condamner Madame, [G], [K] à leur payer la somme de 840,00 euros en remboursement des provisions sur charges au titre de l’année 2022 et subsidiairement, si le congé devait être validé, de leur octroyer un délai de 12 mois pour libérer les lieux en faisant valoir que Madame, [G] ne justifie pas des charges pour l’année 2022., leur situation personnelle difficile et la difficulté d’obtenir un logement social.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mars 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame, [G], [K] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 12 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 800,60 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience du 15 janvier 2026.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 541,92 euros actuellement, et de condamner Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] restent devoir la somme de 1 358,72 euros, à la date du 31 décembre 2025), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus, déduction faite de la somme de 173,73 pour frais de commandement de payer qui ne relèvent pas des dettes locatives.

Pour la somme au principal, Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] ne contestent pas la dette dans son principe, mais dans son montant, et demandent reconventionnellement le remboursement des provisions versées en 2022, considérant que Madame, [G], [K] ne justifie pas des charges de l’année 2022. Madame, [G] reconnait ne pas pourvoir en justifier.

Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1 358,72 euros, avec les intérêts au taux légal compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame, [G], [K] sera condamnée à rembourser aux époux, [N] la somme de 840,00 euros, avec intérêts au taux légal compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la Madame, [G], [K] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie, succombant partiellement, gardera la charge de ses propres dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Madame, [G], [K] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2021 entre Madame, [G], [K] et Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] concernant le logement, situé, [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame, [G], [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE d’astreinte pour quitter les lieux de Madame, [G], [K] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] à verser à Madame, [G], [K], à titre provisionnel, la somme de 1 358,72 euros décompte arrêté au 31 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compte de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 541,92 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame, [G], [K] à payer à Monsieur, [N], [I] et Madame, [N], [Y] la somme de 840,00 euros avec intérêts légaux à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de Madame, [G], [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chaque partie au paiement de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président