TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/02632 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YN2U

Minute : 24/00806

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [Y] [U]

Madame [W] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Association LEGITIA

Copie délivrée à :

M [U] [Y]

Mme [U] [W]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 7 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit établissement

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Madame [W] [U], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 8 décembre 2011, à effet au 19 décembre 2011 et modifié par avenant le 6 novembre 2013 pour inclure Madame [W] [U], la Société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à Monsieur [Y] [U], et Madame [W] [U] dans un second temps, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 589, 62 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société précitée, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [U] et Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 7 mars 2024, la SA BATIGERE HABITAT – représentée par son conseil -, reprend partiellement les termes de son assignation et demande au tribunal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; prononcer la résiliation du bail d’habitation ; condamner Monsieur [Y] [U] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 14. 251 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ; condamner Monsieur [Y] [U] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Monsieur [Y] [U] au paiement d’une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Monsieur [Y] [U] aux dépens le tout, n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La SA BATIGERE HABITAT se désiste des demandes formulées à l’encontre de Madame [W] [U], celle-ci ayant quitté les lieux suite au jugement de divorce de 2015.

La SA BATIGERE HABITAT précise que le dernier règlement a été effectué le 17 janvier 2024 pour un montant de 1. 000 €.

Monsieur [Y] [U] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite la suspension de la clause résolutoire. Il explique faire l’objet d’une procédure de surendettement. Il propose de verser 150 euros par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Monsieur [Y] [U] indique qu’il travaille et perçoit un revenu de 1. 800 euros mensuel. Il a 3 enfants à charge et explique que l’arriéré est lié à l’absence d’activité dans le secteur de la restauration pendant le COVID.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à domicile le 10 octobre 2023, Madame [W] [U] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [U], assignée à domicile ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience, à l’inverse de Monsieur [Y] [U].

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en coursprévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 8 décembre 2011, à effet au 19 décembre 2011 et modifié par avenant le 6 novembre 2013 pour inclure Madame [W] [U] contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 septembre 2021, pour la somme en principal de 1. 820, 34 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2021.

Le contrat de bail est donc résilié au 8 novembre 2021 et Monsieur [Y] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA BATIGERE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [U].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [U] reste devoir la somme de 14. 251 € à la date du 26 février 2024.

Il convient de retrancher à ce montant les frais de pénalités d’enquêtes sociales concernant 23 échéances à 7, 62 €, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que les locataires ont effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [Y] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 14. 251 – 7, 62 X 23 = 14. 075, 74 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1. 820, 34 € à compter du commandement de payer (7 septembre 2021) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire formulée par Monsieur [Y] [U].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 novembre 2021, Monsieur [Y] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande que la demande formulée par la SA BATIGERE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2011, à effet au 19 décembre 2011 et modifié par avenant le 6 novembre 2013 pour inclure Madame [W] [U] entre la Société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION et Monsieur [Y] [U] et Madame [W] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 novembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 14. 075, 74 € (décompte arrêté au 26 février 2024, incluant janvier 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1. 820, 34 € à compter du 7 septembre 2021 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [Y] [U] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [U] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [Y] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SA BATIGERE HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 7 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/02632 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YN2U

DÉCISION EN DATE DU : 07 Mai 2024

AFFAIRE :

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [Y] [U]

Madame [W] [U]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires