TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 23/04069

N° Portalis DB3S-W-B7H-YTXA

Minute : 446/24

Monsieur [N] [G]

Madame [J] [O] épouse [G]

Représentant : AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire 210

C/

Madame [K] [R]

Monsieur [D] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

AARPI CAHN CHABANNE

Copie délivrée à :

MME [R]

M. [H]

Le 10 Mai 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par Maître Catherine CHABANNE de l’AARPI CAHN CHABANNE, Avocats au Barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [R], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail, les locataires n’ayant pas rempli leurs obligations ,

— en conséquence ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que tous les occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 75 euros par jour, à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes:

?3532,88 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges,

?une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros par mois, de novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

?2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

?700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

?Aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 14 novembre 2023 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

A l’audience du 29 janvier 2024, Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G], représentés, ont maintenu leurs demandes et ont actualisé sa créance à la somme de 3226,87 arrêtée selon décompte du 22 janvier 2024. Ils se sont opposés à l’octroi de tous délais de paiement.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont exposé que par jugement du 15 mars 2023, les locataires ont été condamnés à leur payer à titre d’arriéré de loyer arrêté au 11 janvier 2023 la somme de 711,35 euros ainsi que 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur demande de résiliation de bail ayant été déclaré irrecevable faute de notification à temps de leur demande au Préfet ; que postérieurement aux causes de cette précédente condamnation, les défendeurs ont continué à ne pas régler régulièrement leur loyer ; qu’en ne réglant pas régulièrement leur loyer, ces derniers ne respectent pas leurs obligations contractuelles ; qu’il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion.

Madame [K] [R], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle a expliqué que le prélèvement pour l’échéance du mois de janvier 2024 va être effectué, que son compagnon travaille désormais, et ce depuis le mois de décembre 2023, que son père va de surcroît l’aider à régler le solde dû en février 2024. Elle a précisé qu’ils sont à la recherche d’un autre appartement. Elle a ainsi sollicité des délais de paiement sur deux mois ainsi que la possibilité de rester dans ce local d’habitation le temps qu’elle trouve un autre logement.

Monsieur [D] [H], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 novembre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 29 janvier 2024.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de résiliation pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du décompte de la créance actualisé au 22 janvier 2024, non contesté par Madame [R], que Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] la somme de 3226,87 euros actualisée au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

Une clause de solidarité étant présente au contrat de bail, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment du décompte arrêté au 24 janvier 2023, que la dette s’élève à 3226,87 euros.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, Madame [R] expose à l’audience qu’elle a repris le paiement des loyers courants, que son compagnon travaille à nouveau, et que sa famille va pouvoir l’aider financièrement de manière substantielle, ce qui lui permet d’être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

En cas d’expulsion, il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local sur le fondement de l’article 1240 du code civil, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y aura lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause de solidarité ne s’étend pas de façon expresse aux indemnités d’occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires :

La demande de dommages et intérêts n’étant ni étayée, ni justifiée, sera rejetée.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R], aux dépens de l’instance.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] aux fins de résiliation du contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] la somme de 3226,87 euros actualisée au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif,

AUTORISE Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] à s’acquitter de la dette en deux mensualités, en procédant à un versement de 882 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le contrat de location du 17 septembre 2010 concernant les locaux situés [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] à payer à Monsieur [N] [G] et Madame [J] [O] épouse [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [H] et Madame [K] [R] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE