TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01467 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPYG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DECEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03746

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 novembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI LA FAMILIALE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélien BOUILLOT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 147

ET :

La Société MOULIN DE [Localité 5],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Adel BELFALEH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 3]

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA FAMILIALE a donné à bail commercial à la société [Adresse 4] alors en cours de formation, pour une durée de neuf années à effet au 3 juin 2013, un local situé [Adresse 2] à Montfermeil (93370), moyennant un loyer annuel de 22.000 euros, soit un loyer mensuel de 1.833 euros, outre 200 euros à valoir sur les charges mensuelles.

La société AUX DELICES DU CENTRE a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail des lieux précités à la société BOULANGERIE LSSY.

Par acte de cession de fonds de commerce en liquidation judiciaire du 10 janvier 2019, la SELARL BALLY MJ, mandataire judiciaire de la société BOULANGERIE LSSY, a cédé le fonds de commerce comprenant le droit au bail des lieux à la société BOUL’ANGE alors en cours d’immatriculation.

Le droit au bail de la société BOUL’ANGE a été renouvelé par la SCI LA FAMILIALE par acte sous seing privé du 3 juin 2022, pour une durée de trois, six ou neuf années pleines entières et consécutives à effet au 3 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 24.360 euros, soit un loyer mensuel de 2.030 euros, outre 25 euros à valoir sur les charges mensuelles.

La société BOUL’ANGE a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail des lieux à la société AU MOULIN DE COSETTE par acte du 20 juillet 2022, qui l’a ensuite cédé à la SASU MOULIN DE [Localité 5] par acte du 2 octobre 2023.

Suivant exploit du 3 mai 2024, la SCI LA FAMILIALE a fait délivrer à la SASU MOULIN DE [Localité 5] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par exploit d’huissier du 13 août 2024, la SCI LA FAMILIALE a fait assigner la SASU MOULIN DE [Localité 5] pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;l’expulsion de la SASU MOULIN DE [Localité 5] et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la SASU MOULIN DE [Localité 5], et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;la condamnation de la SASU MOULIN DE [Localité 5] à lui verser :la somme provisionnelle de 13.230,36 euros au titre des loyers et charges dus au mois de juillet 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de la SASU MOULIN DE [Localité 5] aux entiers dépens et frais de l’instance qui comprendront le coût du commandement du 3 mai 2024 et de l’état des privilèges et nantissements.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 novembre 2024 et la décision mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, la SCI LA FAMILIALE, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 24.562,76 euros arrêtée au 7 novembre 2024.

La SASU MOULIN DE [Localité 5], représentée par son conseil, demande au juge des référés un délai de 45 jours pour s’acquitter de la dette. Elle explique avoir subi des inondations et avoir dû faire des travaux, mais être consciente de ses obligations.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce du 6 août 2024 ne porte mention d’aucune inscription.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et du 1er alinéa de l’article L. 145-17 du code de commerce y figurent.

Le commandement visé dans l’assignation contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 8.528,25 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SASU MOULIN DE [Localité 5], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 3 mai 2024 et le décompte actualisé au 7 novembre 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 24.562,76 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SASU MOULIN DE [Localité 5], présente à l’audience, sollicite un délai de 45 jours afin de s’acquitter de sa dette.

Cependant, elle ne produit aucun élément comptable permettant au juge des référés d’apprécier sa demande de moratoire.

En conséquence, elle sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SASU MOULIN DE [Localité 5] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 mai 2024 et à l’état des privilèges et nantissements.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI LA FAMILIALE au titre de ses frais irrépétibles. Cette dernière sollicite la somme de 2.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil.

Cependant, la somme sollicitée n’apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée ; par suite il sera fait droit à sa demande dans son intégralité.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SASU MOULIN DE [Localité 5] et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail situés situé [Adresse 2] à [Localité 6], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU MOULIN DE [Localité 5] à payer en deniers ou quittances à la SCI LA FAMILIALE la somme de 24.562,76 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la SASU MOULIN DE [Localité 5] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 3 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SASU MOULIN DE [Localité 5] à verser à la SCI LA FAMILIALE la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU MOULIN DE [Localité 5] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 3 mai 2024 et de l’état des privilèges et nantissements ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 DECEMBRE 2024.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT