TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/00414

N° Portalis DB3S-W-B7H-YVXD

Minute : 474/24

S.C.I. BIAVILLON

Représentant : M^e Florian CANDAN, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

Madame [J] [R] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CANDAN

Copie délivrée à :

MME [R] [V]

Le 11 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. BIAVILLON, ayant son siège social sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Florian CANDAN, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [J] [R] [V], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 avril 2021, Biavillon SCI a donné à bail à Mme [J] [R] [V] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 780,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Biavillon SCI a fait signifier à Mme [J] [R] [V], par exploit de commissaire de justice du 27 juin 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 685,10 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Biavillon SCI a fait assigner Mme [J] [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Biavillon SCI, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [J] [R] [V] de l’intégralité de ses demandes et de :

odéclarer son action recevable ;

oà titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

oen tout état de cause :

?ordonner l’expulsion de Mme [J] [R] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

?ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [J] [R] [V] ;

?condamner Mme [J] [R] [V] à payer :

?la somme de 8 425,50 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 26 février 2024, échéance de février 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

?une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 830 euros charges comprises et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

?d’une somme de 126,31 euros au titre des frais d’actes d’huissier précités ;

?une somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

?une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

?les entiers dépens de la présente procédure ;

one pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1217, 1227 et 1228 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 6 avril 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [J] [R] [V] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Elle ajoute que le défaut de paiement cause un préjudice constitué par un déséquilibre de trésorerie.

Mme [J] [R] [V], comparante, reconnaît la dette dans son principe mais indique avoir effectué un paiement de 1 000 euros avant l’audience, sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 150 euros par mois et actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier du 16 février 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la défenderesse vit seule avec deux enfants à charge, qu’elle perçoit des ressources mensuelles globales à hauteur de 1 125,93 euros, qu’elle n’a pas d’autres dettes, qu’elle a retrouvé un emploi ce qui lui permettra d’améliorer sa situation. Elle s’inscrit dans une démarche de paiement de son loyer.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

Par note en délibéré reçue au greffe le 29 février 2024, Biavillon SCI a confirmé bonne réception du virement allégué par la défenderesse.

MOTIFS

oSur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 6 avril 2021 que Mme [J] [R] [V] doit payer un loyer d’un montant de 780,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 €.le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 842,55 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [J] [R] [V] restait devoir la somme de 8 425,50 € euros à la date du 26 février 2024.

La défenderesse indique avoir effectué avant l’audience le virement d’une somme de 1 000 euros, ce qui est confirmé par le bailleur par note en délibéré.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [J] [R] [V] au paiement d’une somme de 7 425,50 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 685,10 € à compter du 27 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4 370,20 € à compter du 22 novembre 2023 et sur le surplus à compter du 25 avril 2024, date du jugement.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en paiement d’une somme de 126,31 euros au titre des frais d’huissier dès lors que celle-ci sera traitée dans le cadre de la condamnation aux dépens.

oSur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 6 avril 2021 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 juin 2023 pour la somme en principal de 1 685,10 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2023.

Toutefois, Mme [J] [R] [V] propose de régler 150 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [J] [R] [V] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que celle-ci a retrouvé un emploi rémunéré à hauteur de 2 000 euros par mois, ce qui lui permet d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Sa reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience a été confirmée par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence par le bailleur d’un état de nécessité financière, Mme [J] [R] [V] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [J] [R] [V] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [J] [R] [V] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Biavillon SCI pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [R] [V]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [J] [R] [V], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Biavillon SCI une indemnité d’occupation fixée à la somme de 830 euros par mois, charges comprises, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [J] [R] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

oSur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer délivré le 27 juin 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2021 entre Biavillon SCI et Mme [J] [R] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

CONDAMNE Mme [J] [R] [V] à verser à Biavillon SCI la somme de 7 425,50 €, arrêtée au 26 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 685,10 € à compter du 27 juin 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4 370,20 € à compter du 22 novembre 2023 et sur le surplus à compter du 25 avril 2024, date du jugement ;

AUTORISE Mme [J] [R] [V] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 7 425,50 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [J] [R] [V] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu conclu le 6 avril 2021 entre Biavillon SCI et Mme [J] [R] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur la période courant du 01 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [R] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [J] [R] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 830 euros, charges comprises ;

CONDAMNE Mme [J] [R] [V] à payer à Biavillon SCI l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Biavillon SCI de sa demande en paiement d’une somme de 126,31 euros ;

DEBOUTE Biavillon SCI de sa demande en paiement d’une somme de 2 000 euros ;

CONDAMNE Mme [J] [R] [V] à payer à Biavillon SCI une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [R] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 27 juin 2023 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION