TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/08705 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6KJ

Minute : 24/01219

Monsieur [M] [L]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [O] [N]

Monsieur [D] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Dominique TOURNIER

Copie délivrée à :

Mr [O] [N]

Mme [D] [N]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [M] [L]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 6]

[Localité 10]

non comparant

Madame [D] [N]

[Adresse 6]

[Localité 10]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 8 février 2017, Monsieur [M] [L] a donné à bail à Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé au 7 à [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 916,98 euros outre 89,48 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5.338,93 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, Monsieur [M] [L] a fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairementMonsieur [O] [N] et Madame [D] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juin 2024, soit la somme de 2.682,80 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [L] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 22 janvier 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [M] [L] , représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3.477,93 euros, selon décompte en date du 5 novembre 2024.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.338,93 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] étant sans droit ni titre depuis le 23 mars 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [M] [L] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] restent lui devoir la somme de 3.477,93 euros à la date du 5 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 3.477,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de leur situation financière et ne lui permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ces derniers pour acquitter leur dette, dans le délai légal précité, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (un paiement de 1 000 euros le 18 octobre et un paiement de 500 euros le 24 octobre 2024).

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et il ne sera pas accordé de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [L] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2017 entre Monsieur [M] [L] et Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au 7 à [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 22 mars 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement

Déboute Monsieur [M] [L] de sa demande d’astreinte ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] à verser à Monsieur [M] [L] la somme de 3.477,93 euros (décompte arrêté au 5 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] à verser à Monsieur [M] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1.135,86 euros), à compter du 6 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] à verser à Monsieur [M] [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection