MINUTE N°25/02422

DOSSIER N° RG 25/00014 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7WB

ORDONNANCE NON QUALIFIEE ET EN RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 JUILLET 2025

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DEMANDERESSE :

Mme [F] [M]

113 Rue Garibali

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représentée par M^e Claudie ALQUIER, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN

représentée par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 02 Juin 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen,

Vu les articles 834 à 837 du code de procédure civile.

Vu les articles L 213-4-1 à L 213-4-8 du code de l’organisation judiciaire.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2025, Mme [F] [M] a fait assigner en référé l’OPH HABITAT 76 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ROUEN,

A l’audience du 28 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil de HABITAT 76.

Lors de l’audience du 2 juin 2025, Mme [F] [M], représentée par son conseil, a soutenu les termes de son assignation, auxquels il convient de se reporter pour un exposé des moyens.

Mme [F] [M] demande à la juridiction de :

— ordonner une mesure d’expertise,

— condamner HABITAT 76 à lui régler une provision de 3000 euros à valoir sur son préjudice définitif,

— condamner HABITAT 76 aux dépens.

— condamner HABITAT 76 à verser à Mme [M] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Mme [F] [M] explique qu’en 2022, elle a constaté l’apparition de moisissures dans sa chambre, la cuisine et la salle de bains. Elle indique que bien que deux rapports aient conclu à des défauts d’isolation thermique et à une ventilation insuffisante, le bailleur n’a réalisé que quelques travaux de peinture qui se sont révélés insuffisants de sorte que la moisissure a de nouveau été constatée. Elle estime qu’au regard de l’humidité de son logement, ce dernier est insalubre et ce d’autant plus qu’elle a également constaté la présence de cafards, de punaises et de rats qui persiste malgré une désinsectisation.

L’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, a soutenu ses conclusions auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens.

L’OPH HABITAT 76 indique être d’accord avec l’expertise mais conclut au rejet de la demande de provision et de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

L’OPH HABITAT 76 rappelle qu’à la suite du dégât des eaux dont a été victime Mme [M] en 2022 et à la suite du rapport de son assureur, des travaux ont été réalisés dans le séjour, la chambre n°3, la chambre n° 1 et la salle de bains. Le bailleur ajoute qu’une intervention a également eu lieu en février 2023 pour la pose d’une grille de ventilation sur la porte-fenêtre de la cuisine.

L’OPH HABITAT 76 fait valoir que la mise en œuvre d’un isolant mince fixé sur le mur périphérique donnant vers l’extérieur devait résorber le phénomène de pont thermique et qu’à la date de la visite sanitaire effectuée en présence du service hygiène de la mairie de SOTTEVILLE LES ROUEN, le logement n’était pas insalubre et répondait aux critères de décence fixés par la loi. HABITAT 76 considère que la demande de provision formée n’est pas justifiée dès lors que le préjudice que Mme [M] évoque n’est nullement établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur ce,

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2014, HABITAT 76 a loué à Mme [F] [M] un appartement d’habitation situé 113 rue Garibaldi 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN moyennant un loyer de 365,33 euros outre des charges de 151,92 euros.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il résulte des débats et des pièces qui y ont été versées, que Mme [F] [M] se plaint depuis 2022 de l’apparition de moisissures dans sa chambre, la cuisine et la salle de bains à la suite d’un dégât des eaux déclaré à son assurance.

Elle s’appuie sur le rapport de recherche de fuite rédigé par PHENIX le 16 décembre 2022 ayant constaté des traces de moisissures apparentes sur le mur de la chambre, aucune humidité constatée sur le mur de la chambre mais des zones anormalement froides sur le mur de la chambre coté façade. Dans sa conclusion, l’intervenant mentionne que « nous pouvons émettre l’idée que les traces de moisissure sont conséquentes à une formation de points de rosées sur le mur de la chambre conséquente à un défaut d’isolation thermique au niveau du mur côté façade ». Il préconise l’isolation thermique de l’appartement côté façade.

Elle produit également le compte rendu de recherche de fuite du 2 janvier 2023 de l’agence Résilians qui indique que les désordres constatés proviennent d’un phénomène de condensation due à des ponts thermiques et à une ventilation insuffisante par les grilles d’entrée d’air des menuiseries.

L’OPH HABITAT 76 fait valoir qu’aucune négligence fautive ne peut être retenue à son endroit, dès lors que des travaux ont été engagés pour remédier aux désordres constatés dans le logement de Mme [F] [M]. Elle verse aux débats les différents comptes rendus d’intervention des entreprises ainsi qu’un courrier du service d’hygiène de la mairie de Rouen du 20 septembre 2023 indiquant qu’une tache de moisissure en pied de mur de la chambre a été constatée à la suite de la visite sanitaire réalisée dans le logement de Mme [M] mais qui précise également que le logement n’est pas insalubre, qu’il répond aux critères de décence fixés par la réglementation en vigueur et que la récente mise en oeuvre d’un isolant mince fixé sur le mur périphérique donnant vers l’extérieur devrait résorber le phénomène (d’apparition de moisissure).

Si des interventions ont eu lieu dans l’appartement de Mme [F] [M], il ressort des pièces et photographies produites que les désordres persistent.

Madame [F] [M] justifie ainsi d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire pour apprécier l’existence et la nature des désordres et des travaux de reprise à effectuer et évaluer les préjudices subis.

Sur la provision :

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que les juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestée, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 484 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. »

En l’espèce, la demande de Mme [F] [M] formée au titre du préjudice de jouissance nécessite de statuer sur la responsabilité éventuelle de HABITAT 76; or, cette question ne relève pas de l’appréciation du juge des référés mais du juge du fond.

Dès lors cette demande en paiement d’une provision sera rejetée comme prématurée au regard de l’expertise ordonnée et comme faisant l’objet d’une contestation sérieuse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile : la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge des référés a l’obligation de statuer sur les dépens en application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile. Il ne saurait donc réserver les dépens comme sollicité par les demandeurs.

Il y a lieu en l’espèce de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge de Madame [F] [M] en l’état des éléments du litige que la mesure d’expertise a pour objet d’instruire.

Enfin, à ce stade, il n’y a pas lieu à référer sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il est toutefois rappelé qu’une ordonnance de référé est une décision provisoire et qu’elle ne préjuge donc pas de la charge finale des dépens et des frais irrépétibles qui pourra être prononcée dans le cadre d’une instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons au principal les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles pourront en aviser,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [N] [G], 3 rue des Ducs de Longueville 76440 Forges-les-Eaux (tél. 06 25 86 33 47), avec la mission suivante :

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats, en présence de tout technicien dont les parties souhaiteraient s’entourer,

— prendre connaissance de tous documents utiles,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

— examiner l’appartement loué par Mme [F] [M], sis 113 rue GRIBALDI 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN afin de décrire les différents désordres qui affectent l’état dudit logement,

— rechercher les causes et origine de ces désordres,

— préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— préciser si les désordres proviennent d’un manquement des locataires à leur obligation d’entretien ou de réparation du logement et de ses éléments d’équipement, dont la liste est fixée par décret n°87-712 du 26 août 1987 ou de tous autres défauts de réparation à la charge des bailleurs ;

— préciser si les locataires ont pu contribuer à l’aggravation des désordres ;

— indiquer les solutions appropriées pour y remédier et les coûts éventuels y compris de relogement le cas échéant durant la durée des travaux ;

— préciser et évaluer les préjudices et coûts, y compris troubles de jouissance, induits par ces désordres ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et de façon plus générale, fournir à la juridiction compétente tous éléments de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices éventuels, mettre, en temps utile, aux termes des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

Disons que Mme [F] [M], sauf si elle bénéficie de l’aide juridictionnelle, devra consigner la somme de 2.500 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe du tribunal judiciaire (regie1.tj-rouen@justice.fr) dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires, aux interventions forcées ;

Disons que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

Disons que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 6 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Rappelons que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

Rappelons que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

Rappelons qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et Disons que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

Disons que l’expert joindra au rapport d’expertise :

– la liste exhaustive des pièces consultées ;

– le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

– le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

– la date de chacune des réunions tenues ;

– les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

– le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

Rappelons qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge;

Rappelons qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

Commettons tout juge en charge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen pour surveiller l’exécution de la mesure,

Disons que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

Déboutons Mme [F] [M] de sa demande d’expertise,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de Madame [F] [M],

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

La greffière La présidente