Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE N° RG : N° RG 22/02557 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WFBG

Ordonnance du juge de la mise en état du 21 Novembre 2024

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

Affaire : N° RG 22/02557 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WFBG

N° de Minute : 24/01487

DEMANDEUR

S.A.S. HOTEL ALEXANDER prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié

[Adresse 6]

[Localité 2]/France

représentée par Maître Eric MARTIN-IMPERATORI du cabinet GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T03

C/

DEFENDEUR

S.A.S. HOTELS AEROPORTUAIRES

[Adresse 1]

[Localité 3]/France

représentée par Maître Alexia ROBBES du cabinet Adden avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0355

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Mechtilde CARLIER, Juge de la mise en état assistée aux débats de Corinne BARBIEUX, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 19 septembre 2024.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge de la mise en état, assistée de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2016, la société Hôtels Aéroportuaires a donné à bail à la société Hôtel Alexander un hôtel situé au cœur du réseau de l’aéroport [4] dans le cadre d’un bail en l’état futur d’achèvement. Le bail était souscrit pour une durée de 12 ans sans faculté de résiliation avant la 4e période triennale, pour exploiter « un hôtel de catégorie 4 étoiles avec ses installations et services accessoires », moyennant un loyer binaire comprenant d’une part un loyer de base de 2.163.000 euros la 1ère année, 2.670.000 € la 2e année et 3.070.000 euros par la suite, d’autre part un loyer Variable Additionnel fixé à 5% du chiffre d’affaires la 1ère année, 6% la 2e année et 7% la 7e année et les suivantes ainsi qu’un loyer Minimum Garantie de 425.004 € la 1ère année, 600.000€ la 2e année et 800.004 € à compter de la 3e année.

Le bail a pris effet le 22 février 2019.

Par exploit du 1er mars 2021, la société Hôtel Alexander a assigné la société Hôtels Aéroportuaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de solliciter notamment la révision du loyer sur le fondement de l’imprévision et la restitution du différentiel entre les loyers versés et le loyer révisé.

L’affaire a été radiée en 2021 puis réintroduite en mars 2022. La clôture a été ordonnée une première fois par ordonnance du 6 avril 2022. Elle a fait l’objet d’un rabat de clôture le 13 octobre 2022.

La clôture a de nouveau été prononcée le 2 juin 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 novembre 2023 devant le tribunal en formation collégiale.

Par jugement du 16 janvier 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et le rabat de la clôture. Il a renvoyé l’affaire à la mise en état pour que la société Hotels Aéroportuaires régularise les conclusions d’incident sur la fin de non-recevoir qu’elle soutient dans ses écritures au fond.

Aux termes de ses conclusions d’incident régularisées le 4 septembre 2024, la société Hotels Aéroportuaires demande au juge de la mise en état, au visa des articles 1195, 1719, 1722 du code civil et des articles 15, 16, 122 et suivants, 381, 514-1, 695, 700, 781 et 789 du code de procédure civile, de :

— REJETER les demandes de la société Hôtel Alexander du fait de leur irrecevabilité.

— CONDAMNER la société Hôtel Alexander à payer à la société Hôtels Aéroportuaires la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société Hôtel Alexander aux entiers dépens.

La société Hôtels Aéroportuaires se fonde sur le défaut d’intérêt à agir de la société Hotel Alexander en ce que le bail contient des clauses de renonciation à recours applicables au différend qui les oppose. La bailleresse estime que la clause de renonciation à recours ne porte pas sur l’obligation de délivrance de sorte qu’elle est valable.

La société Hôtels Aéroportuaires se fonde sur l’article 9.2.1 du bail et estime que la preneuse s’était engagée à ne formuler aucun recours contre le bailleur dans le cas où certaines lignes aériennes ne seraient plus exploitées quelles qu’en soient les causes et la durée. La bailleresse précise que cet article ne se limite pas aux réclamations du preneur afférentes à la gestion du site par le bailleur. La clause ne se limite pas non plus à une baisse du trafic mais s’applique en cas de disparition du trafic. En toute hypothèse, le trafic aérien n’a pas été totalement arrêté puisque plusieurs vols ont été maintenus. La bailleresse se fonde sur l’article 9.4.4 (b) du bail qui vise les cas d’expropriation pour cause d’utilité publique mais également le cas de fermeture de l’aéroport non imputable au bailleur. Selon la bailleresse, l’article 9.4.2 (a) s’applique également en ce que les prescriptions légales et réglementaires susceptibles d’affecter les modalités d’exploitation de l’hôtel n’ouvriront droit au profit du preneur à aucune indemnité du bailleur.

La bailleresse se fonde également sur les dispositions de l’article 9.4.2 (b) aux termes duquel le preneur renonce à réclamer au bailleur aucune indemnité ou réduction de loyer au motif que son activité subirait une entrave du fait des lois ou règlements. La bailleresse ajoute que le terme Aéroport de cette clause du bail ne se limite pas à la seule activité aérienne de la structure de l’aéroport de [4] mais intègre la plateforme aéroportuaire de [4] dont la zone aéroportuaire [Localité 5]pôle Ouest et inclut donc les locaux loués. La bailleresse ajoute que le preneur ayant renoncé à tout recours en cas de baisse du flux aérien ou de modification législative ou règlementaire susceptible d’entraver son activité, il n’est pas recevable en ses demandes.

La bailleresse relève que la question de la recevabilité soumise au juge de la mise en état est autonome des questions de fond relatives à l’applicabilité de l’article 1195 du code civil. En l’état, au vu des renonciations, le preneur a accepté le risque de baisse du flux aérien ou de modification législative affectant son activité.

Aux termes de ses conclusions d’incident régularisées le 6 septembre 2024, la société Hotel Alexander demande au juge de la mise en état, au visa des articles 1104, 1170, 1192, 1195, 1217, 1218, 1219, 1302, 1719, 1722 du code civil et des articles 122, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

— REJETER les demandes de la société Hôtels Aéroportuaires dans la cadre de la procédure incidente,

En conséquence,

— JUGER recevable la demande de révision judiciaire du loyer prévu au Bail sur le fondement de l’article 1195 du Code civil formée par la société Hotel Alexander,

— JUGER recevable les demandes de restitution de loyer formées par la société Hotel Alexander,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société Hôtels Aéroportuaires à payer à la société Hôtel Alexander une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société Hôtels Aéroportuaires aux entiers dépens,

La société Hôtel Alexander soutient que ses demandes sont recevables sur la question de l’imprévision de l’article 1195 du code civil dans la mesure où la preneuse n’a pas expressément renoncé à se prévaloir de ces dispositions et alors que l’imprévision est applicable aux baux commerciaux. En outre la société Hôtel Alexander retient que les clauses de renonciation soulevées sont de nature à priver de sa substance l’obligation de délivrance inhérente au bail commercial de sorte qu’elles doivent être réputées non écrites. La preneuse estime que les restrictions qui lui ont été imposées l’ayant empêchée d’exploiter tous les services propres à la catégorie des hôtels 4 étoiles de sorte qu’elle n’était plus en mesure d’exploiter l’hôtel conformément à sa destination. Par suite, les demandes de remboursement de loyers sont fondées sur l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et aucune clause de renonciation ne saurait s’appliquer. La société Hôtel Alexander ajoute que les clauses de renonciation ne sont pas applicables : -1- la clause 9.4.4 (b) ne porte que sur les cas d’expropriation ; -2- la clause 9.4.2 (a) n’emporte pas de renonciation du preneur à agir contre le bailleur en cas de manquement de ce dernier à son obligation de délivrance ;

-3- l’article 9.4.2 (b) ne peut fonder l’irrecevabilité des demandes car l’obligation de délivrance du bailleur est directement mise en cause et la clause n’emporte pas de renonciation à solliciter une modification du loyer sur la base de l’article 1195 du code civil ; -4- enfin, la clause 9.2.1 n’emporte de renonciation que dans le cas d’une baisse des flux, lorsque seulement « certaines » lignes ou « certains » locaux ne seraient plus exploités de sorte que le preneur indique n’avoir pas renoncé à demander une révision du loyer en raison de l’imprévision de l’article 1195 du code civil, ni en cas de fermeture de la totalité des lignes aériennes comme ce fut le cas au début de la crise sanitaire. Le preneur estime que les moyens d’irrecevabilité des demandes sont des moyens de fond qui ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état.

L’incident a été plaidé le 19 septembre 2024 et mis en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la société Hôtel Alexander

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Une clause valable de renonciation à recours a pour effet d’assurer au bailleur une immunité de poursuite, même s’il est responsable. La clause de renonciation à recours prive le preneur d’un droit d’agir à l’encontre du bailleur.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoit que « le preneur s’engage pendant toute la durée du bail à ne formuler aucune réclamation auprès du bailleur principal ou du bailleur, qui ne souscrit aucune garantie à cet égard, dans le cas ou certains locaux dépendant de l’Aéroport ou certaines lignes aériennes ne seraient plus exploités, quels que soient les circonstances provoquant cette interruption d’exploitation et le temps pendant lequel elle se prolongera » (article 9.2.1. (c)).

Le bail prévoit également que « en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ou de fermeture de tout ou partie de l’Aéroport pour quelques raisons que ce soit indépendantes de la volonté du bailleur, le preneur ne pourra rien réclamer au bailleur, tous les droits du preneur étant réservés contre l’autorité expropriante ou l’auteur (autre que le bailleur) à l’initiative de la décision de fermeture. » (article 9.4.4. (b)).

Le bail prévoit également que « le preneur devra se soumettre, à ses frais et dans les meilleurs délais, aux prescriptions légales et réglementaires de toute nature pouvant s’appliquer à l’occupation des Locaux Loués, en ce compris celles pouvant s’appliquer dans le périmètre de l’Aéroport et notamment les consignes de l’exploitant de l’Aéroport ayant pour objet d’assurer la sécurité et/ou la sûreté aéroportuaire. Sauf stipulation différentes dans les conditions Générales ou les conditions particulières, ces prescriptions et consignes, qu’elles soient déjà en vigueur ou à venir, n’ouvriront droit à aucune indemnité, prise en charge financière par le bailleur ou réduction de loyer… Le preneur devra se conformer strictement, à ses frais et sans délais, aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlement sanitaire, etc. applicables à ses activités. » (article 9.4.2 (a)).

Le preneur est tenu de se conformer aux lois et règlements relatifs aux Etablissements Recevant du Public. D’une manière générale, le preneur ne pourra réclamer au bailleur aucune indemnité ou réduction de loyer pour le motif que son activité subirait une entrave quelconque du fait des lois, règlements ou consignes de toutes natures visées notamment par le présent article. » (article 9.4.2)

Il ressort des termes du contrat que le preneur a renoncé à tout recours contre le bailleur qu’il s’agisse d’une demande d’indemnisation ou d’une demande de réduction du montant du loyer fondé sur les conséquences d’une loi ou d’un règlement affectant son activité.

Dans ses dernières conclusions au fond, régularisées le 2 février 2023, la société Hotel Alexander demande au tribunal de : (i) modifier le loyer de base du bail, fixer son montant à la valeur locative telle qu’évaluée à 811.000 euros et condamner le bailleur à rembourser la différence ; à titre subsidiaire, désigner un expert aux fins de détermination de la valeur locative, (ii) en toute hypothèse, à titre principal, condamner la société Hotels Aéroportuaires à restituer la somme de 7.777.586,51 euros au titre des loyers versés depuis le mois de mars 2020, à titre subsidiaire, 3.380.871,86 €, au titre des loyers versés pour les périodes de fermetures administratives ayant empêché le Preneur d’exploiter l’Hôtel conformément à la destination contractuelle du Bail ou, infiniment subsidiairement, 377.946,82 € au titre des loyers versées pour les périodes de fermetures administratives et pour les seules surfaces inexploitables.

Il ressort des conclusions au fond de la société Hôtel Alexander que la demande de révision du montant du loyer fondée sur l’article 1195 du code civil comme la demande de restitution d’une partie des loyers et charges versés sont fondées sur les conséquences de la crise sanitaire ayant entrainé une réponse des pouvoirs publics par l’adoption de lois et de règlements de nature à affecter l’activité de la preneuse en restreignant les déplacements de population.

Les restrictions gouvernementales prises à partir de mars 2020 ont eu un impact certain et majeur sur l’activité de la preneuse quant à la réduction des flux de clients, quant aux conditions de standing de l’établissement – qui n’a pas fermé. Les demandes portées à l’encontre de la bailleresse, fondées sur les restrictions précitées, constituent l’exercice de recours auxquels la preneuse a renoncé contractuellement.

Aux termes du bail, la société Hôtel Alexander n’a pas expressément renoncé à agir sur le fondement de l’imprévision mais l’article 1195 du code civil ne constitue que le fondement juridique de la demande de révision de loyer à laquelle la preneuse a expressément renoncé aux termes du bail. Les fins de non-recevoir portent sur les demandes et prétentions mais non sur les moyens de fait ou de droit qui les fondent. Le moyen tiré de l’imprévision n’est donc pas irrecevable en tant que tel mais la demande de révision judiciaire fondée sur l’imprévision – notamment sur le changement de circonstances lié à la crise sanitaire – et sur les conséquences des restrictions liées à la crise sanitaire est, quant à elle, irrecevable.

De même, la demande de restitution de l’intégralité ou d’une partie des loyers versés est irrecevable en ce que cette restitution est fondée sur les conséquences de l’impossibilité pour la société Hotel Alexander d’exploiter normalement son établissement en raison des restrictions gouvernementales adoptées pour faire face à la crise sanitaire.

Pour ce qui est de l’action en restitution des loyers fondée sur la force majeure, le manquement à l’obligation de délivrance ou la perte partielle de la chose louée, la société Hôtel Alexander forme des demandes à l’encontre de son bailleur fondées sur les conséquences des restrictions gouvernementales prises en réponse à la crise sanitaire. Au regard des stipulations contractuelles, les demandes sont irrecevables.

Au vu des renonciations souscrites aux termes du bail commercial, la société Hôtel Alexander est irrecevable en l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la société Hôtel Alexander succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Hôtel Alexander, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Hôtels Aéroportuaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions fixées à l’article 795 du code de procédure civile,

Prononce l’irrecevabilité des demandes de la société Hôtel Alexander ;

Condamne la société Hôtel Alexander aux dépens ;

Condamne la société Hôtel Alexander à payer à la société Hôtels Aéroportuaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 21 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge de la mise en état, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame HAFFOU Madame CARLIER