TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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93345 LE RAINCY

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N° RG 25/00941 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27MV

Minute : 25/ 65

S.C.I. [F]

Représentant : M^e Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0151

C/

Monsieur [S] [R] [M] [N]

1 copie exécutoire à Me [T] le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Août 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [R] [M] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 26 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Août 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, Greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2012, la SCI [F] a donné à bail à Monsieur [S] [R] [M] [N] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 aout 2024, non réclamée, la SCI [F] a demandé à Monsieur [S] [R] [M] [N] de laisser l’accès au logement en vue de permettre l’exécution de travaux d’électricité et de plomberie nécessaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la SCI [F] a fait signifier à Monsieur [S] [R] [M] [N] sommation d’être présent le 11 octobre 2024 pour l’accès au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, la SCI [F] a fait assigner Monsieur [S] [R] [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

Enjoindre à Monsieur [S] [R] [M] [N] de laisser les entreprises compétentes accéder librement à l’appartement au 3ème étage porte M que lui loue la SCI [F] pour qu’elles puissent réaliser les travaux nécessaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date retenue pour l’intervention des entreprises mandatées par la SCI [F],Désigner Maître [D] [P], commissaire de justice au Raincy ou tout autre commissaire, avec mission de procéder en tant que besoin à l’ouverture de l’appartement même en l’absence de l’occupant afin de permettre :aux entreprises désignées par la SCI [F] de réaliser des travaux d’électricité et de plomberie consistant au changement de l’alimentation de chauffage des radiateurs des plaques de cuisson et du chauffe-eau,en tant que de besoin, autoriser le commissaire de justice à se faire adjoindre le concours des forces publiques et d’un serrurier afin de l’assister en cas de difficultés rencontrées pour pénétrer dans l’appartement et pour procéder à sa fermeture à l’issue de ses opérations,dire que le commissaire de justice devra procéder à sa mission dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous réserve de la disponibilité des entreprises,condamner Monsieur [S] [R] [M] [N] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,le débouter de tout autre moyens et prétentions contraires ou demandes additionnelles.

À l’audience du 26 mai 2025, la SCI [F], représentée, maintient ses demandes.

La SCI [F] explique que le contrat de vente et de fourniture de gaz conclu avec la société ENGIE pour l’alimentation de l’immeuble a pris fin le 1er mai 2023 et qu’elle a du faire réaliser des travaux de plomberie et d’électricité dans les 12 appartements de l’immeuble, selon devis des 28 avril 2024 et 15 février 2025, afin de satisfaire aux obligations de bailleur et remplacer les installations de chauffage au gaz par des installations de chauffage électrique et d’autres équipements électriques. Elle précise que Monsieur [S] [R] [M] [N] a refusé l’accès de l’appartement aux entreprises, malgré sommation du 3 octobre 2024. Elle soutient, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 et 1724 du code civil, et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire a l’obligation de laisser accès au logement pour permettre les travaux d’amélioration ou nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des lieux, si bien qu’il y a lieu de lui faire injonction, sous astreinte, de laisser l’accès.

Monsieur [S] [R] [M] [N], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande d’injonction d’accéder au logement :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail. Il est tenu de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état.

Aux termes de l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, à la suite de la rupture du contrat de fourniture de gaz conclu avec la société ENGIE, la SCI [F] a entrepris de faire réaliser dans l’immeuble des travaux de remplacement de l’installation de chauffage et d’eau chaude au gaz par une installation électrique, selon devis de la SARL ALIN BATIMENT du 28 avril 2024, ainsi que l’installation d’équipements électriques (radiateurs, plaques chauffants et sèche-serviettes) dans chaque logement, dont celui loué à Monsieur [S] [N], selon devis de la société DIAZ JOSE ELECTRICITE du 15 février 2025.

Les travaux projetés, prévus sur une semaine, selon les deux devis, sont des travaux d’électricité et de plomberie et relèvent de l’entretien du logement en état normal d’utilisation. Dès lors, le locataire doit permettre l’accès aux locaux pour y procéder.

Il est constant que le bailleur n’a pas pu avoir accès au logement afin de programmer les interventions nécessaires aux travaux, malgré deux demandes en ce sens.

Il n’est fait état d’aucune contestation sérieuse quant à la nécessité d’exécuter les travaux annoncés par le bailleur et quant à l’obligation du locataire de lui permettre d’y procéder.

En conséquence, il convient d’ordonner à Monsieur [S] [R] [M] [N] de laisser l’accès au logement situé [Localité 2] en vue de réaliser les travaux d’une durée prévisible d’une semaine, prévus selon les devis de la SARL ALIN BATIMENT du 28 avril 2024 et de la société DIAZ JOSE ELECTRICITE du 15 février 2025.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré l’envoi d’une mise en demeure et d’une sommation, le locataire ne s’est pas manifesté auprès du bailleur pour la réalisation des travaux, alors qu’il s’agit de travaux relatifs à l’installation électrique et de plomberie, nécessaires au maintien du logement en état.

En conséquence, compte tenu de l’absence de tout contact entre le locataire et le bailleur, il convient d’assortir la condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard.

Sur la demande de mesure d’instruction :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l’article 232 du code de procédure civile que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, la SCI [F] sollicite la désignation d’un commissaire de justice aux fins de faire procéder à l’ouverture du logement et d’y accéder pour la réalisation des travaux.

Toutefois, la présente décision permet au bailleur d’accéder au logement pour réaliser des travaux qui consistent selon devis, sans qu’il soit nécessaire de prévoir une mesure d’instruction.

De plus, le commissaire de justice chargé de l’exécution peut requérir le concours de la force publique, conformément à l’article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Or la question du concours de la force publique concerne l’exécution de la décision à intervenir, et n’a pas un caractère juridictionnel, s’agissant d’une décision relevant de l’autorité administrative.

Il convient de rejeter la demande de désignation d’un commissaire de justice, qui n’apparaît pas nécessaire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [R] [M] [N] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [F] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [S] [R] [M] [N] à payer à la SCI [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ORDONNE à Monsieur [S] [R] [M] [N] de laisser la SCI [F], ainsi que toute entreprise de son choix, à accéder au logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] en vue de la réalisation des travaux selon les devis de la SARL ALIN BATIMENT du 28 avril 2024 et de la société DIAZ JOSE ELECTRICITE du 15 février 2025 dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision,

DIT qu’à défaut d’accès au logement en vue de la réalisation des travaux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, Monsieur [S] [R] [M] [N] sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard,

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de six mois, à charge pour la SCI [F] de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive

AUTORISE, à défaut d’accès au logement en vue de la réalisation des travaux dans le délai de deux mois, la SCI [F] à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [S] [R] [M] [N] situé [Adresse 4] à [Localité 2], en vue de faire réaliser les travaux selon les devis de la SARL ALIN BATIMENT du 28 avril 2024 et de la société DIAZ JOSE ELECTRICITE du 15 février 2025, après avis de passage adressé par lettre simple et lettre recommandée au moins huit jours avant le début des travaux, avec l’assistance d’un serrurier,

REJETTE la demande de désignation d’un commissaire de justice et de mesure d’instruction,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] [M] [N] à payer à la SCI [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] [M] [N] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la SCI [F] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT