TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 JUIN 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/10433 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YH54

N° de MINUTE : 25/00474

La S.A. FONCIERE EPILOGUE

[Adresse 4]

[Localité 6]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Ingrid FOY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

Ayant pour Avocat plaidant : Maître [M], avocat au barreau du VAL D’OISE

DEMANDEUR

C/

Madame [U] [B] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Wilfried SCHAEFFER, la SELARL SCHAEFFER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0615

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente en date du 14 janvier 2021, Madame [U] [Y] a vendu à la SA FONCIERE EPILOGUE les lots n°4 et 28 correspondant à une maison et un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 11][Adresse 9] [Localité 15] ainsi que les lots n°39, 40, 41 et 42 correspondant à quatre locaux d’habitation au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5], moyennant la somme de 680.000 € et avec faculté de rachat pendant 24 mois.

Affirmant que Madame [Y] n’a pas exercé cette faculté de rachat, par acte d’huissier en date du 20 octobre 2023, la SA FONCIERE EPILOGUE a fait assigner Madame [U] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir d’une part, son expulsion sous astreinte et d’autre part, sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et outre les dépens, les sommes suivantes :

—  52.443,42 € au titre de l’indemnité d’occupation précaire ;

—  1587 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 15 janvier 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux ;

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 15 janvier 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 28 avril 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 novembre 2024, la SA FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal de :

« CONSTATER que la vente intervenue entre Madame [U] [Y] et la Société FONCILIERE EPILOGUE est parfaite et irrévocable.

CONDAMNER Madame [U] [Y] à payer au profit de la Société FONCIERE EPILOGUE la somme de 52.443,42 (arrêtée à octobre 2023) au titre de l’indemnité d’occupation précaire convenue dans l’acte de vente, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente assignation

ORDONNER L’EXPULSION de Madame [U] [Y] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 10], avec si besoin est, le concours de la force publique et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois après la signification du commandement d’expulsion et ce jusqu’à la fin de l’occupation ;

Condamner Madame [U] [Y] à payer à la Société FONCIERE EPILOGUIE une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 15 janvier 2023, égale à la somme de 1587 Euros en principal, outre les taxes et charges locatives, jusqu’à la date de complète libération effective des lieux

AUTORISER la Société FONCIERE EPILOGUE à procéder à l’enlèvement et le dépôt des meubles et objet mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de Madame [U] [Y].

Condamner Madame [U] [Y], à payer à la Société FONCIERE EPILOGUE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du NCPC

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire en cas de condamnation à intervenir, hors le cas où le tribunal devait valider l’acte de vente et ordonner l’expulsion. ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 23 janvier 2024, Madame [Y] demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la société FONCIERE EPILOGUE de l’ensemble de ses demandes,

— DECLARER que l’acte, qualifie de vente a réméré avec faculté de rachat, reçu le 8 janvier 2021 fait apparaitre un taux d’intérêt supérieur au taux d’usure maximal autorise par la Banque de France,

— DECLARER que l’acte du 8 janvier 221, qualifié de vente a réméré avec faculté de rachat, porte en partie sur la résidence principale de Madame [Y],

— REQUALIFIER l’acte du 8 janvier 2021 en un pacte commissoire,

En conséquence,

— PRONONCER la nullité de l’acte du 8 janvier 2021, DECLARER qu’en conséquence de la nullité prononcée, l’immeuble était cense n’avoir jamais quitté le patrimoine de Madame [Y] et devra rembourser le prix de vente,

— DECLARER que Madame [Y] n’est redevable d’aucune indemnité au titre de l’occupation des lieux en raison du caractère rétroactif de la nullité prononcée,

— DECLARER que Madame [Y] n’est redevable d’aucune indemnité au titre des frais liés à l’acte annule,

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques aux frais avances de la société FONCIERE EPILOGUE,

— CONDAMNER tout contestant à payer à Madame [U] [Y] une somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER le succombant aux dépens. »

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « homologuer », « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales de la SA FONCIERE EPILOGUE

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

L’article 1673 du même code vient préciser que le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Si un prix de rachat majoré est admis, la requalification de la vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé et son annulation subséquente peuvent intervenir lorsque la vente, portant sur la résidence principale du vendeur, dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.

Plus précisément, la requalification de la vente à réméré en acte pignoratif doit s’apprécier en fonction de l’existence d’un certain nombre d’indices : vileté du prix, relocation du bien au vendeur, caractère usuraire de l’opération et fréquence des achats effectués par la même personne, la prohibition des contrats pignoratifs ayant pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques et non les débiteurs utilisant, de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu entre les parties le 14 janvier 2021, porte sur trois biens immobiliers distincts moyennant un prix global de 680.000 € se répartissant comme suit :

—  238.000 € pour le bien immobilier situé à [Localité 12] ;

—  442.000 € pour les lots n°39, 40, 41 et 42 au sein de l’immeuble situé à [Localité 13] ; 210.800 € pour le lot n°42 et 231.200 € pour les lots n°39, 40 et 41.

Il prévoit en outre l’exercice par le vendeur, Madame [Y], d’une faculté de rachat pendant un délai de 24 mois à compter du lendemain de la signature de l’acte authentique de vente et jusqu’au 15 janvier 2023 moyennant la somme de 815.100 ventilée comme suit :

—  249.900 € concernant le bien immobilier situé à [Localité 12] ;

—  242.760 € concernant les lots n°39, 40 et 41 au sein de l’immeuble situé à [Localité 13] ;

—  221.340 € concernant le lot n°42 au sein de l’immeuble situé à [Localité 13].

Cet acte authentique stipule également :

— concernant le bien immobilier situé à [Localité 12], constituant la résidence principale de Madame [Y], une convention d’occupation précaire avec indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1587 €, dont le montant total, soit la somme de 38.088 €, a d’ores et déjà été prélevé sur le prix de vente remis à l’acquéreur ;

— concernant les biens immobiliers situés à [Localité 13], faisant l’objet de deux baux d’habitation distincts un différé de jouissance pendant 24 mois donnant lieu à deux indemnités compensatrices distinctes :

— une première concernant les lots n°39, 40 et 41, locaux loués moyennant un loyer mensuel hors charges de 800 €, d’un montant de 1541 €, dont le montant total, soit la somme de 36.984 € a d’ores et déjà été prélevé sur le prix de vente remis à l’acquéreur ;

— une seconde concernant le lot n°42, local loués moyennant un loyer mensuel hors charges d’un montant de 650 €, d’un montant de 1405 €, dont le montant total, soit la somme de 18.492 € a d’ores et déjà été prélevé sur le prix de vente remis à l’acquéreur.

Madame [Y] ne conteste pas ne pas avoir exercé sa faculté de rachat aux termes du délai de 24 mois fixé par l’acte authentique de vente. En revanche, elle réclame la nullité de la vente tout d’abord au motif de la vileté du prix.

Pour justifier de la vileté du prix de vente, Madame [Y] verse aux débats une évaluation effectuée par l’agence immobilière EffiCity en novembre 2022 annexée à trois avenants à un mandat de vente portant sur les biens litigieux. Si l’évaluation estime le bien situé à [Localité 12] à la somme de 380.000 €, le lot n°42 situé à [Localité 13] entre 217.674 € et 266.046 € et les lots n°39, 40 et 41 entre 235.194 € et 287.460 €, les trois avenants au mandat de vente mentionnent un prix de vente de 247.000 € pour chacun des trois biens.

Cette attestation unique, qui n’est corroborée par aucun autre élément, qui ne prend en considération ni la localisation précise du bien dans la commune de [Localité 12], ni l’état d’entretien général des trois biens, ni celui des parties communes de la copropriété aussi bien à [Localité 12] qu’à [Localité 13], éléments essentiels dans la fixation d’un prix de vente, ne peut suffire à établir que le prix de vente tel qu’il est prévu à l’acte de vente était très inférieure à valeur vénale réelle du bien.

Madame [Y] ne produit aucun autre document permettant d’établir que les prix de vente prévus à l’acte authentique du 14 janvier 2021 sont très éloignés des prix du marché à la date de cette vente.

En outre, il résulte du décompte du vendeur établi par le notaire instrumentaire et signé par Madame [Y] les 13 et 14 janvier 2021, que cette dernière était lourdement endettée, au regard de 12 prêts bancaires, d’arriérés de charges de copropriété, de dettes vis-à-vis des impôts pour un montant global de 450.861,54 € et que la vente conclue le 14 janvier 2021, lui a permis de solder l’intégralité de ces dettes.

Dans ces conditions, Madame [Y] ne démontre pas que le prix de vente tels qu’il résulte de l’acte authentique de vente du 14 janvier 2022 est vil.

Madame [Y] réclame également la nullité de la vente en faisant valoir que cette vente avec faculté de rachat dissimule en réalité un prêt à taux usuraire et constitue donc un pacte commissoire prohibé.

Certes la vente avec faculté de rachat peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure, néanmoins, Madame [Y] ne démontre pas que cette opération a été effectuée à un taux usuraire.

En effet, si le bien immobilier situé à [Localité 12] constitue sa résidence principale, tel n’est pas le cas des lots n°39, 40, 41 et 42 au sein de l’immeuble en copropriété situé à [Localité 13], de sorte que seuls les éléments chiffrés relatifs au bien immobilier situé à [Localité 12] doivent être pris en considération.

À cet égard, il ne résulte pas de la différence entre le prix de vente de 238.000 € et le prix de rachat de 249.900 €, soit la somme de 11.900 €, rapportée à la durée de la convention, à savoir 24 mois, l’existence d’un prêt de courte durée à caractère usuraire, le seuil de l’usure étant en janvier 2021 fixé à 8,63 % pour un crédit de moins de 75.000 €.

S’agissant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de Madame [Y], celle-ci correspond à la contrepartie de la jouissance de l’immeuble par cette dernière, qui en est restée occupante, étant rappelé que dans le cadre d’une vente à réméré assortie d’une convention d’occupation, le vendeur, qui n’est plus propriétaire du bien, conserve la possibilité de demeurer dans les lieux et ne supporte pas les charges grevant le bien vendu, bénéficiant ainsi d’avantages qui justifient la majoration de l’indemnité d’occupation, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour apprécier si l’opération a pu être effectuée à un taux usuraire.

Dès lors, les demandes de nullité de la vente conclue le 14 janvier 2021 de Madame [Y] seront rejetées.

Par suite, il est suffisamment démontré que Madame [Y] n’a pas exercé sa faculté de rachat au terme du délai de 24 mois fixé par l’acte authentique soit le 15 janvier 2023 et qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date du seul bien immobilier situé à l’île [Localité 14], qui est celui qu’elle occupe, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Madame [Y] ainsi que toute occupation de son titre.

Il n’y a pas lieu de statuer spécifiquement sur le devenir des meubles de tous type se trouvant dans ces locaux, leur sort étant d’ores et déjà fixé par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La SA FONCIERE EPILOGUE ne justifiant d’aucune démarche ou mise en demeure adressée à Madame [Y] avant l’introduction de la présente instance, qui aurait permis d’établir la mauvaise volonté de Madame [Y], le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire.

Afin de compenser l’occupation sans droits ni titre du bien immobilier dont elle est pleinement propriétaire la SA FONCIERE EPILOGUE est fondée à réclamer à Madame [Y] une indemnité d’occupation, laquelle selon l’acte authentique de vente a été évaluée à la somme de 1587 € par mois.

Madame [Y] ne produit aucun document qui permettrait de remettre en question ce montant.

En conséquence, Madame [Y] sera condamnée à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE une indemnité d’occupation mensuelle de 1.587 € à compter du 16 janvier 2023, soit le lendemain de l’expiration de sa faculté de rachat et ce jusqu’à complète libération des lieux.

En revanche, il résulte de l’acte authentique de vente conclu le 14 janvier 2021 ainsi que du décompte établi par le notaire instrumentaire que l’indemnité d’occupation a d’ores et déjà été prélevée sur le prix de vente pour la période de 24 mois entre le 15 janvier 2021 et le 15 janvier 2023, de sorte que la SA FONCIERE EPILOGUE sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 52.443,42 €.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [Y] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, Madame [Y] sera condamnée à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉBOUTE Madame [U] [Y] de sa demande de nullité de la vente conclue le 14 janvier 2021 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [U] [Y] et tout occupant de son chef des lieux occupés sans droits ni titre dans l’immeuble situé [Adresse 3], (lots n° ) au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] à payer à la SA FONCIERRE EPILOGUE la somme mensuelle de 1.587 € (mille cinq cent quatre-vingt-sept euros) à titre d’indemnité d’occupation à compter du 16 janvier 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] à payer à la SA FONCIERE EPILOGUE la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT