TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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N° RG 25/02009 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WOH

Minute : 25/00158

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [F] [V]

Madame [H] [T] épouse [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [T] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : M^e FEUGNET

Copie certifiée conforme :les défendeurs

Le 23/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2017, la société SARVILEP a donné à bail à Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V]un appartement situé au troisième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 9] (porte 0301), moyennant le paiement mensuel et d’avance d’un loyer de 419,43 euros, outre 164,57 euros de provisions sur charges.

Par avenant du 30 septembre 2020, le bail a été transféré à Madame [H] [T] épouse [V] ainsi qu’à son époux, Monsieur [F] [V].

Par acte authentique du 17 décembre 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a acquis la propriété de l’immeuble comprenant les locaux pris à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1802,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 13 décembre 2024 la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 5 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 22 mai 2025Ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, Condamner par provision solidairement Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2687,60 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxCondamner solidairement Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] au paiement d’une somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 juin 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1734,51 euros arrêtée au 12 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus. La société demanderesse se déclare opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’hypothèse de l’octroi de délais d’office.

Au soutien de ses prétentions, la société CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 mars 2025. Elle ajoute que la créance de loyer n’est pas sérieusement contestable, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V], régulièrement assignés à étude selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 mars 2025, mentionnant le délai de deux mois pour en apurer les causes.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 mai 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 24 mai 2017 à compter du 21 mai 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 mai 2025, Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 21 mai 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont condamnés solidairement à l’exécution de cette obligation qui a pour objet l’entretien du ménage.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 24 mai 2017, le commandement de payer délivré le 20 mars 2025 et le décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable pesant sur les locataires de s’acquitter de la somme de 1734,51 euros.

Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] étant mariés, ils sont, conformément à l’article 220 du code civil, obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner par provision solidairement Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1734,51 euros au titre des sommes dues au 12 septembre 2025.

Les causes du commandement du 20 mars 2025 étant apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les décomptes produits par le bailleur font apparaître des paiements substantiels intervenus les 21 mars 2025 et 4 juillet 2025, totalisant un montant de 3800 euros qui excède le quantum des sommes appelées postérieurement à la délivrance de l’assignation. Ainsi, les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant entre l’assignation et l’audience, ce dont se déduit leur potentielle capacité à honorer un calendrier de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] – [Localité 9], sont réunies à la date du 20 mai 2025 à minuit,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 21 mai 2025,

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] de libérer les lieux situés [Adresse 2] – [Localité 9] et d’en restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux dès la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à compter du 21 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS par provision solidairement Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de mille sept cent trente-quatre euros et cinquante-et-un centimes (1734,51 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDONS un délai à Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à s’acquitter de la dette en neuf fois, en procédant à huit versements mensuels et consécutifs de deux cents euros (200 euros) suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNONS par provision solidairement Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [T] et Monsieur [F] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 mars 2025,

DEBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE