TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 20/08001

N° Portalis 352J-W-B7E-CSUFY

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [17]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître François ROCHERON-OURY de la SELARL ROCHERON – OURY, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0294

DÉFENDERESSE

Madame [T] [F]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Baudouin GOGNY-GOUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0602

Décision du 20 Mai 2025

2ème chambre civile

N° RG 20/08001 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSUFY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe. Puis le délibéré a été prorogé au 28 Mai 2025 en raison de l’absence du greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

___________

EXPOSE DES FAITS

La société [17] et [T] [F] détiennent des droits indivis sur les lots 2, 23, 25, 30, 31, 32 et 33 dépendant de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 7]).

Par exploit d’huissier en date du 24 juillet 2020, la société [17] a assigné [T] [F] devant le tribunal de céans aux fins essentielles de :

« Ordonner le partage des lots détenus en indivision par la société [17] et Madame [F].

Dire et juger que la société [17] se verra attribuer les 1/8ème des droits de Madame [F] qu’elle détient dans les lots 2, 23, 25, 30, 31, 32, 33, moyennant paiement de la somme de 165.000 euros à Madame [F].

Dire et juger que les frais d’actes notariés consécutifs à l’attribution des 1/8ème des droits de Madame [F] à la société [17], resteront à la charge de la société [17]. "

L’affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance d’incident en date du 4 avril 2022, le juge de la mise en état, saisi par [T] [F] d’une demande d’expertise, a :

— commis, en qualité d’expert, M. [X] [N] avec pour mission de :

* décrire les biens immobiliers indivis sis [Adresse 5] à [Localité 14],

* estimer au jour de l’expertise chacun des lots de copropriété indivis,

* s’expliquer sur tous dires et observations des parties et recueillir leur accord, le cas échéant ;

L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2022.

Par ordonnance d’incident en date du 5 décembre 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non-recevoir soulevée par [T] [F] tirée du défaut de diligences amiables préalables à l’assignation en partage formée par la société [17].

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la société [17] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 815 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1360 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1686 du Code Civil,

Vu les articles 64 et 70 du Code de Procédure Civile,

Vu le rapport d’expertise amiable de Monsieur [E],

Vu les démarches de la société [17] auprès de Madame [F],

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [N]

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 5 décembre 2023 déclarant la société [17] recevable en ses demandes et relative aux demandes de précisions du Juge de la mise en état, sur les demandes d’attribution de la société [17]

Vu le calendrier d’audience fixé dans ladite ordonnance

Juger la société [17] recevable et bien fondée en ses demandes.

En conséquence y faisant droit :

Juger la société [17] recevable et bien fondée en sa demande de sortie d’indivision.

Vu l’affectation, à usage exclusivement commercial, des lieux détenus en indivision par la société [17] et Madame [F]

Attribuer à titre préférentiel à la société [17], la totalité des lots détenus en indivision avec Madame [F], à savoir les lots 2,23,25,30,31,32,33 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 4], affectés à l’exploitation d’un commerce sous l’enseigne G20.

Attribuer à la société [17] les 1/8ème des droits de Madame [F] qu’elle détient dans les lots 2,23,25,30,31,32,33, moyennant paiement de la somme de 205.000 euros au profit de Madame [F].

Juger que les frais d’actes notariés, consécutifs à l’attribution des 1/8èmes des droits de Madame [F] à la société [17], resteront à la charge de la société [17].

A défaut, ordonner la vente aux enchères des lots indivis détenus entre la société [17] et Madame [F], en application de l’article 1686 du Code Civil.

Juger que le lot numéro 30 est un lot privatif et non pas une partie commune.

En conséquence rejeter les contestations de Madame [F] élevées au titre de ce lot numéro 30.

Rejeter les demandes de Madame [F] relatives à la désignation d’un notaire pour la mise en conformité du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division dont la dernière mise à jour date du 21 décembre 2020, compte tenu des actes notariés cités et versés aux débats, et en raison de l’absence de lien suffisant au sens de l’article 64 et 70 du Code de Procédure Civile, de cette demande avec la demande en licitation et la demande de vente aux enchères ; ainsi qu’en raison de l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires dans la procédure d’expertise et dans la présente procédure au fond.

Rejeter les contestations de Madame [F].

Condamner Madame [F] à payer à la société [17], la somme de 40.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappeler le principe de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Condamner Madame [F] aux entiers dépens d’instance prévus à l’article 699 du Code de procédure civile en ce compris ceux relatifs à l’expertise confiée à Monsieur [N], dont distraction directe au profit de la SELARL ROCHERON-OURY. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2024, [T] [F] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 815, 1599 et 1686 du Code civil,

Vu l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019,

Vu l’article 209 II de la loi du 23 novembre 2018 modifiée par la loi du 21 février 2022,

A titre principal :

DEBOUTER la société [17] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

SURSEOIR à statuer dans l’attente de la mise en conformité du règlement de copropriété avec l’usage actuel réel du lot n°30 ;

En tout état de cause :

ORDONNER la désignation d’un notaire avec mission de régularisation de la situation de l’indivision des lots 2, 23, 25, 30, 31, 32, 33, de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 15] auprès de la copropriété et de s’adjoindre tout sachant afin de proposer un partage des lots ;

CONDAMNER la société [17] à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et ce compris les frais d’expertise avancés par Madame [F].

ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir."

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025. Puis le délibéré a été prorogé au 28 Mai 2025 en raison de l’absence du greffe.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas nécessairement lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de la société [17] en partage et d’attribution préférentielle, et celles de [T] [F] de rejet du partage et à défaut d’y surseoir

Il est précisé que [T] [F] sollicitant d’abord le rejet de la demande en partage, avant de façon subsidiaire, de surseoir à statuer, il sera répondu à ces deux demandes dans cet ordre.

Sur l’opposition de [T] [F] au partage

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

La société [17] sollicite à son dispositif la « sortie d’indivision », demande qui s’analyse en une demande en partage des biens qu’elle détient à hauteur de 7/8èmes en indivision avec [T] [F], dont les droits sont de 1/8ème.

[T] [F] sollicite d’abord de rejeter la demande en partage. Toutefois, si celle-ci expose que le lot n°30 ne peut être partagé en ce qu’il s’agit selon elle d’une partie commune à usage privatif, et qu’il serait nécessaire de mettre en conformité du règlement de copropriété avec l’usage actuel des lots par la société [17], ces éléments ne rendent en eux-mêmes pas le partage impossible, dès lors qu’il n’est de toutes façons pas partagé plus de droits que n’en a l’indivision. De la même façon, le fait allégué par [T] [F] que la société [17] soit en infraction avec son bail commercial, même à le supposer avéré, ne fait pas obstacle au partage. Par conséquent, il n’y a pas lieu de rejeter la demande en partage de la société [17].

Sur la demande de [T] [F] de sursis à statuer et de désignation d’un notaire aux fins de régularisation de la situation de l’indivision auprès de la copropriété

[T] [F] sollicite de « surseoir à statuer dans l’attente de la mise en conformité du règlement de copropriété avec l’usage actuel réel du lot n°30 » et d’ordonner la désignation d’un notaire avec mission de régularisation de l’indivision auprès de la copropriété afin de proposer un partage des lots.

Celle-ci ne formant pas de moyens de droit quant à la possibilité offerte au tribunal de surseoir à statuer sur la demande en partage, mais des moyens de droit quant à la situation juridique du lot n°30 il y a lieu, conformément à l’article 12 du code de procédure civile ,d’analyser sa demande au regard des dispositions de l’article 820 du code civil, applicable en matière de sursis au partage, lequel dispose que :

«  A la demande d’un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l’un des indivisaires ne peut reprendre l’entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale dépendant de la succession qu’à l’expiration de ce délai. Ce sursis peut s’appliquer à l’ensemble des biens indivis ou à certains d’entre eux seulement.

S’il y a lieu, la demande de sursis au partage peut porter sur des droits sociaux. "

Alors que l’article 820 du code civil réserve la possibilité d’un sursis au partage au fait que la réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou au souhait d’un indivisaire de reprendre une entreprise, il résulte que les moyens développés par [T] [F] s’appuient sur la première de ces hypothèses.

La société [17] soutient que la demande de désignation d’un notaire est une demande reconventionnelle dénuée de lien suffisant avec les prétentions originaires au regard de l’article 70 du code de procédure civile. Cependant, force est de constater qu’alors que l’absence de lien suffisant d’une demande reconventionnelle est sanctionnée par une fin de non-recevoir, la société [17] ne sollicite pas à son dispositif de déclarer cette demande de [T] [F] irrecevable. En tout état de cause, il résulte de l’article 789 du code de procédure civile que seul le juge de la mise en état aurait pu connaître de cette fin de non-recevoir, alors qu’il n’en a jamais été saisi.

Par ailleurs, la présente instance a pour objet le partage des droits existants entre les parties, de sorte qu’elle n’a de toutes façons pas autorité de chose jugée à l’égard des tiers, tels que le syndicat des copropriétaires, dont l’absence à l’instance est indifférente s’agissant du partage. Il est de manière surabondante observé qu’il résulte de l’acte de vente du 6 juin 2019 que la société demanderesse a acquis s’agissant du lot n°30 « un droit de jouissance d’un terrain » des droits indivis sur la pleine propriété du lot n°30.

Il y a donc lieu d’examiner si la réalisation immédiate du partage risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis, seul élément de nature à surseoir à la demande en partage.

[T] [F] soutient notamment que le bail commercial en cours sur l’ensemble des lots ne fige pas une éventuelle vente de ceux-ci pris individuellement, et que pour qu’une vente judiciaire soit faite au meilleur prix, elle a intérêt à ce que la situation du bien et son usage soient régularisés vis-à-vis de la copropriété.

Cependant, il apparaît d’une part qu’il ne peut être sursis au partage que pour une durée maximale de deux ans. Or, il résulte du bail en cours qu’une licitation lot par lot est économiquement inenvisageable, tel que cela ressort d’ailleurs du rapport d’expertise. En effet, l’expert indique que « l’ensemble des lots constitue une unique entité d’exploitation cohérente », que « certains lots sont indissociables », que « certains lots sont enclavés et invendables séparément », « qu’il n’existe pas à ce jour de cloisonnement physique entre les lots juridiques les rendant indépendants » et qu’ « un bail commercial est actuellement en cours sur tous les lots. »

Il apparaît d’autre part, et surtout, que le sursis à statuer aux fins d’obtenir une licitation à un meilleur prix n’a d’intérêt que si cette licitation doit être ordonnée. Or, il résulte de l’article 831-2-2° du code civil qu’un indivisaire peut demander l’attribution préférentielle " de la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l’exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l’exercice de sa profession ; ". Il n’est pas contesté que la société [17] exerce une activité professionnelle dans les biens indivis, de sorte qu’elle peut prétendre à l’attribution préférentielle de chacun des lots, ce qu’elle sollicite d’ailleurs.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que la réalisation du partage porterait atteinte à la valeur des biens indivis, de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur la demande en partage.

La demande de sursis au partage étant rejetée, Il y a donc lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre la société [17] et [T] [F] sur les lots 2,23,25,30, 31, 32, 33 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 5] à [Localité 16], étant rappelé que le désaccord des parties sur la nature des droits détenus par l’indivision sur le lot n°30 ne fait pas obstacle au partage.

Sur la demande d’attribution préférentielle

Ainsi qu’indiqué supra, il résulte de l’article 831-2-2° du code civil qu’un indivisaire peut demander l’attribution préférentielle " de la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l’exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l’exercice de sa profession ; ", et il n’est pas contesté que la société [17] exerce une activité professionnelle dans les biens indivis, puisque l’ensemble des lots sont en indivision.

Les moyens des parties sur la situation juridique du lot n°30 ne font pas obstacle à l’attribution préférentielle des droits indivis sur ce lot, quelle qu’en soit la nature.

Par conséquent, il y a lieu d’attribuer préférentiellement à la société [17] l’ensemble des droits détenus par l’indivision sur les lots 2, 23, 25, 30, 31, 32, 33 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 12]).

Sur le partage

En application des articles 1359 et suivants du code de procédure civile, le tribunal peut désigner un notaire pour procéder aux opérations de partage judiciaire si la complexité des opérations le justifie.

Compte tenu de l’attribution préférentielle à la société [17] de l’ensemble des droits indivis, un notaire n’est pas nécessaire puisque les opérations ne présente aucune complexité, se limitant d’une part à l’attribution à la société [17] des droits indivis sur les lots 2,23,25,30, 31, 32, 33 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 7]) et d’autre part à la fixation de la soulte due par la société [17] à [T] [F], alors qu’une expertise a déjà été ordonnée.

La société [17] sera allotie dans le partage par l’attribution des droits indivis, quelle qu’en soit la nature, sur les lots 2,23,25,30, 31, 32, 33 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 5] à [Adresse 13] [Localité 2].

La masse indivise étant épuisée par l’attribution préférentielle, [T] [F] ne peut être allotie dans le partage, de sorte qu’il y a lieu de condamner la société [17] à lui payer une soulte. S’agissant de son montant, l’expert retient pour l’ensemble des lots, qu’il estime non divisibles, une valeur totale de 1.900.000 euros, soit 237.000 euros pour 1/8ème des droits indivis. Si la société [17] soutient que la valeur de la soulte allouée à [T] [F], laquelle détient 1/8ème des droits indivis, doit être de 205.000 euros, l’expert a toutefois fixé la valeur totale en considération du caractère selon lui économiquement non divisible des lots, de sorte qu’il n’est pas justifié de prévoir une soulte moindre qu’un huitième de la valorisation totale retenue par l’expert.

Par conséquent, la société [17] sera condamnée à payer à [T] [F] une soulte d’un montant de 237.500 euros.

Il sera constaté uniquement que la société [17] propose que les frais d’actes notariés consécutifs à l’attribution préférentielle restent à sa charge.

En effet, cette demande est imprécise quant aux actes concernés, alors que le présent jugement procède à la liquidation et au partage, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une demande suffisamment précise pour saisir le tribunal conformément à l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires

Il est justifié de décider, compte tenu de la solution donnée au litige, de décider que les dépens seront partagés à proportion des droits de chacune des parties dans l’indivision partagée. La société [17] sera donc condamnée au paiement de 7/8èmes des dépens, et [T] [F] au paiement d'1/8ème des dépens.

Il n’y a donc pas lieu à distraction des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu des conséquences manifestement excessives qui s’attacheraient à une infirmation de la présente décision procédant au partage, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de [T] [F] de surseoir à statuer au partage et de désignation d’un notaire avec mission de régularisation de la situation de l’indivision des lots auprès de la copropriété et de s’adjoindre tout sachant afin de proposer un partage des lots ;

Ordonne l’ouverture des opérations de compte, liquidation partage judiciaire de l’indivision existant entre la société [17] et [T] [F] et portant sur les droits indivis sur les lots 2, 23, 25, 30, 31, 32, 33 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 12]) ;

Dit n’y avoir lieu à désigner un juge et un notaire commis ;

Attribue préférentiellement à la société [17] l’ensemble des droits détenus par l’indivision sur les lots 2, 23, 25, 30, 31, 32, 33 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 7]) ;

Et, procédant au partage :

Attribue à la société [17] l’ensemble des droits détenus par l’indivision sur les lots 2, 23, 25, 30, 31, 32, 33 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 12]) ;

Condamne la société [17] à payer à [T] [F] une soulte d’un montant de 237.500 euros ;

Constate que la société [17] propose que " les frais d’actes notariés consécutifs frais d’actes notariés, consécutifs à l’attribution des 1/8èmes des droits de Madame [F] à la société [17], resteront à la charge de la société [17] » ;

Condamne la société [17] à payer 7/8èmes des dépens de l’instance, ce compris les frais d’expertise ;

Condamne [T] [F] à payer 1/8ème des dépens de l’instance, ce compris les frais d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 14] le 28 Mai 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Robin VIRGILE