TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02903 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC2P

Minute : 25/363

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [B] [S] [M]

Madame [J] [E] divorcée [M] [Z]

Monsieur [C] [F]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB276

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [S] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [E] divorcée [M] [Z], demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [C] [F]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2014, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [M] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 533,55 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] et Monsieur [C] [F] aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] au paiement de 448,79 euros au titre des loyers et charges au 18 mars 2024, février inclus,les condamner solidairement au paiement des loyers et charges le cas échéant exigibles jusqu’à la date de résiliation du bail,condamner in solidum Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] et Monsieur [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à reprise effective des lieux,condamner in solidum Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] et Monsieur [C] [F] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le cout des constats d’huissier et de la sommation de quitter les lieux.Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Appelée à l’audience du 22 avril 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 3 février 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1453,53 euros arrêtée au 3 février 2025, loyer du mois de janvier inclus.

Elle expose au visa de l’article 1728 et 1741 du code civil, 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et R353-37 du code de la construction et de l’habitation, que Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] n’occupent plus personnellement l’appartement et ont quitté le logement qui est occupé par des tiers, variant selon les passages du commissaire de justice, ce qui ressort des différents constats. Elle soutient que les locataires ont délibérément laissé dans les lieux des occupants sans droit ni titre, en contravention avec les dispositions réglementaires et le contrat. Elle souligne que selon l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation, la cession et l’échange du droit à location ou la sous location sont interdites, et que l’article 8 du contrat rappelle l’obligation d’occupation personnelle du logement, si bien que l’absence d’occupation personnelle et la sous location constituent une violation des obligations du contrat justifiant la résiliation du bail. Elle ajoute que la situation justifie l’application de l’article L412-1 2ème paragraphe et la suppression du délai de deux mois. Elle ajoute que les locataires doivent être tenu au paiement de loyers dus jusqu’à la résiliation, et l’ensemble des défendeurs au paiement de l’indemnité d’occupation, compte tenu de leurs fautes respectives dans l’occupation des lieux.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Monsieur [C] [F], représenté, demande au juge de :

à titre principal,rejeter la demande de résiliation judiciaire,rejeter les demandes d’expulsionà titre subsidiaire,débouter la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses demandes de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,en tout état de cause,rejeter la demande de la SA IMMOBILIERE 3F au titre des dépens.

Il explique qu’il est le compagnon de Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] qui a divorcé le 9 mars 2020 et s’est vue attribuer le logement, et qu’ils habitent dans le logement. Il souligne que lors des diverses visites de constat des commissaires de justice, il était présent dans les lieux, et le 28 mars 2023, le couple étant alors relogé temporairement à la suite d’un incendie dans le logement voisin, ce dont il justifie et la personne présente dans les lieux la cousine de de Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] les aidait à remettre en état le logement. Il estime que l’absence d’occupation personnelle des lieux la sous location ne sont pas démontrées, si bien que la demande de résiliation judiciaire doit être rejetée.

Subsidiairement, il soutient qu’au regard des explications sur sa présence dans le logement, qui n’est pas sans droit ni titre, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

À l’audience, Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] indique qu’elle vit dans le logement et qu’elle paye de manière régulière les loyers et charges. Elle précise que son absence lors d’un passage du commissaire de justice est due à son relogement temporaire à la suite d’un incendie. Elle ajoute avoir transmis le jugement de divorce à son bailleur.

Monsieur [B] [S] [M] régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire ne peut ni céder ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

L’article 2 de la loi dispose qu’elle s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur, la résidence principale étant entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an et ne peuvent faire l’objet de sous-location.

Aux termes de l’article L442-8 du même code, dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9000 euros.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, que Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] sont locataires d’un logement appartenant à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F depuis 2014.

L’article 8 du contrat stipule que « le locataire doit occuper le logement personnellement. La cession et l’échange de son droit à location sont interdits » et « la sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, en meublé ou non, est interdite », sauf exceptions.

Selon jugement du 9 mars 2020, le couple a divorcé et le droit au bail portant sur le logement a été attribué à Madame [J] [E] divorcée [M] [Z].

Il apparait que Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] a dès l’enquête de situation de 2020, signalé la séparation du couple.

Il résulte des éléments communiqués par Monsieur [C] [F] et des observations de celui-ci et de Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] à l’audience, que Monsieur [C] [F] est le compagnon de la locataire et réside dans le logement avec elle depuis plusieurs années.

Il apparait que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait réaliser plusieurs constats dans le logement par des commissaires de justice entre 2020 et 2023.

Toutefois, ces documents n’établissent ni le départ de la locataire ni l’occupation du logement par des tiers ou la sous-location.

En effet, en 2020, une première visite s’est déroulée le 18 septembre 2020, mentionnant l’absence de toute réponse. Puis, selon procès-verbal de constat du 27 novembre 2020, l’huissier de justice est entré dans le logement en l’absence des occupants et a constaté la présence de deux documents portant le nom de tiers, une autorisation de déplacement, mentionnant l’adresse du logement, et une attestation de dépôt de dossier de demande de titre de séjour au nom de Madame [D], avec mention d’une adresse à [Localité 9]. Aucun occupant n’a été rencontré et la seule présence de document ne suffit pas à établir l’occupation du logement par ces personnes.

En 2022, à l’occasion d’une visite le 22 janvier 2022, personne n’a répondu. Puis à deux reprises, selon constats des 7 mars 2022 et 12 mai 2022, le constat Monsieur [C] [F] se trouvait dans le logement et a répondu, et s’est présenté comme le compagnon de Madame [J] [E] divorcée [M] [Z], le nom des locataires figurant sur la boite aux lettres.

Enfin, en 2023, un commissaire de justice s’est présenté le 28 mars 2023 alors que les locataires étaient hébergés à l’hôtel à la suite d’un incendie, a constaté la présence de Madame [U] [K] dans le logement et s’est entretenu au téléphone avec Monsieur [C] [F] qui a expliqué qu’elle était présente pour faire le ménage dans le logement à la suite de l’incendie. Selon constat du 28 septembre 2023, Monsieur [C] [F] était présent dans les lieux et le commissaire de justice a constaté du courrier au nom de Madame [M] et de Madame [K].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le départ du logement de Madame [M] n’est pas établi ni encore l’occupation du logement par des tiers.

Il est justifié de l’assurance du logement souscrite au nom de Madame [M], de réponse à l’enquête sociale

En m’absence de preuve de l’occupation par des tiers et du départ du logement de la locataire, il n’est pas démontré un manquement grave des locataires à leurs obligations.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du contrat et d’expulsion. Il n’y a pas lieu à la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 novembre 2014, du commandement de payer délivré le et du décompte de la créance actualisé au 3 février 2025 que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

La cotitularité du bail attachée à la qualité des époux, selon l’article 1751 du code civil implique l’obligation, solidaire, de payer les loyers et charges conformément à l’article 220 du code civil, jusqu’à la transcription du divorce.

La cotitularité du bail entre les époux a cessé avec la transcription du divorce du 9 mars 2020, dont la date n’est pas communiquée par les parties.

Il convient de retenir la date du 9 mars 2020 date à laquelle la solidarité pour le paiement des loyers et charges a pris fin.

De plus, par suite de l’effet du divorce et de l’attribution du droit au bail à Madame [M], la cotitularité contractuelle a également pris fin.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1454,53 euros, au titre des sommes dues au 3 février 2025.

Les demandes à l’encontre de Monsieur [B] [S] [M] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] aux dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu d’y inclure le cout des multiples procès-verbaux de constat qui n’entrent pas dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

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Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 12 novembre 2014 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [B] [S] [M] et Madame [J] [E] divorcée [M] [Z], concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1453,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 février 2025 échéance de janvier incluse,

REJETTE la demande au titre des loyers et charges à l’encontre de Monsieur [B] [S] [M]

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [E] divorcée [M] [Z] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT