TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/02513 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HQD

Minute : 25/54

S.C.I. IMMO KAB

Représentant : M^e Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 224

C/

Monsieur [C] [U] [Y]

Madame [R] [K]

Madame [G] [E] qualité de [W] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. IMMO KAB

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Madame [G] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 août 2020, la SARL EURODIM a donné à bail à Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 833,86 euros, augmenté des provisions sur charges pour un montant de 40 euros.

Par acte séparé du 07 août 2020, Madame [G] [O] s’est portée caution solidaire pour le paiement des obligations de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] au bénéfice du bailleur, pour une durée maximale de 12 ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, La SCI IMMO KAB a fait signifier à Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1725,79 euros en principal, au titre des loyers impayés au 1er juillet 2024, mois de juillet inclus.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024.

Par notification électronique du 23 juillet 2024, la SCI IMMO KAB a saisi la commission de coordination des actions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 12 et 13 novembre 2024, La SCI IMMO KAB a fait assigner Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

constater la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 2], et ce, dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer,

ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu qu’il plaira au bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux risques et périls de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K],

condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 3605,09 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus,

les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer augmenté des charges comme si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal,

condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 novembre 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SCI IMMO KAB, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7463,31 euros arrêtée au 1er janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus.

Elle soutient que Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires et de la caution à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que les locataires ont quitté les lieux le 30 décembre 2024 sans toutefois donner congé. Elle ajoute que les clés ont été restituées au gestionnaire et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été fait.

Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2025.

Par ordonnance avant dire droit du 03 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur la qualité à agir de la SCI IMMO KAB qui n’a pas justifié de sa qualité de créancière de Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O].

L’affaire a été rappelée à l’audience du 12 mai 2025.

À cette audience, la SCI IMMO KAB, représentée, a produit l’attestation de Maître [M] [A], notaire à [Localité 11], indiquant que par acte du 09 mars 2021, la SCI IMMO KAB a acquis de la SARL EURDIM, l’immeuble R+3 composé de douze logements situé [Adresse 2] à [Localité 12], justifiant ainsi de sa qualité de propriétaire bailleur. Elle maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O], régulièrement convoqués par le greffe par courriers recommandés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L’ordonnance étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI IMMO KAB justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 12 et 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI IMMO KAB aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 août 2020, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 janvier 2025 que la SCI IMMO KAB rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, imputés aux locataires pour un montant de 544,85 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à payer, par provision, à la SCI IMMO KAB la somme de 6918,46 euros, avant déduction du dépôt de garantie, au titre des sommes dues au 8 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 août 2020 à compter du 20 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La SCI IMMO KAB ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2024, Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, par provision, une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [C] [U] [H] et Madame [R] [K] à son paiement, par provision, à compter de 20 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [G] [O] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [G] [O] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par les locataires au titre du bail du 07 août 2020 pour une durée maximum de 12 ans.

Le commandement de payer du 19 juillet 2024 a été régulièrement dénoncé à Madame [G] [O] le 24 juillet 2024.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, Madame [G] [O] à payer au bailleur la somme de 6918,46 euros euros, celle-ci étant tenue solidairement avec les locataires.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] à payer à la SCI IMMO KAB la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la SCI IMMO KAB aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 août 2020 entre la SCI IMMO KAB, venant aux droits de la SARL EURODIM, d’une part, et Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 septembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETONS la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due in solidum par Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à compter du 20 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à payer, par provision, à la SCI IMMO KAB la somme de 6918,46 euros, avant déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 8 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à payer, par provision, à la SCI IMMO KAB l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS, par provision, Madame [G] [O] solidairement avec Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur, arrêtées au 8 janvier 2025, soit la somme de 6918,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] à payer à la SCI IMMO KAB la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETONS le surplus des demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 août 2020, la SARL EURODIM a donné à bail à Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 833,86 euros, augmenté des provisions sur charges pour un montant de 40 euros.

Par acte séparé du 07 août 2020, Madame [G] [O] s’est portée caution solidaire pour le paiement des obligations de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] au bénéfice du bailleur, pour une durée maximale de 12 ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, La SCI IMMO KAB a fait signifier à Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1725,79 euros en principal, au titre des loyers impayés au 1er juillet 2024, mois de juillet inclus.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024.

Par notification électronique du 23 juillet 2024, la SCI IMMO KAB a saisi la commission de coordination des actions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 12 et 13 novembre 2024, La SCI IMMO KAB a fait assigner Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

constater la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 2], et ce, dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer,

ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu qu’il plaira au bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux risques et périls de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K],

condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 3605,09 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus,

les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer augmenté des charges comme si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal,

condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir,

condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 novembre 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SCI IMMO KAB, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7463,31 euros arrêtée au 1er janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus.

Elle soutient que Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires et de la caution à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que les locataires ont quitté les lieux le 30 décembre 2024 sans toutefois donner congé. Elle ajoute que les clés ont été restituées au gestionnaire et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été fait.

Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2025.

Par ordonnance avant dire droit du 03 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur la qualité à agir de la SCI IMMO KAB qui n’a pas justifié de sa qualité de créancière de Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O].

L’affaire a été rappelée à l’audience du 12 mai 2025.

À cette audience, la SCI IMMO KAB, représentée, a produit l’attestation de Maître [M] [A], notaire à [Localité 11], indiquant que par acte du 09 mars 2021, la SCI IMMO KAB a acquis de la SARL EURDIM, l’immeuble R+3 composé de douze logements situé [Adresse 2] à [Localité 12], justifiant ainsi de sa qualité de propriétaire bailleur. Elle maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O], régulièrement convoqués par le greffe par courriers recommandés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L’ordonnance étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI IMMO KAB justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 12 et 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI IMMO KAB aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 août 2020, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 janvier 2025 que la SCI IMMO KAB rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, imputés aux locataires pour un montant de 544,85 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à payer, par provision, à la SCI IMMO KAB la somme de 6918,46 euros, avant déduction du dépôt de garantie, au titre des sommes dues au 8 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 août 2020 à compter du 20 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La SCI IMMO KAB ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2024, Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, par provision, une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [C] [U] [H] et Madame [R] [K] à son paiement, par provision, à compter de 20 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [G] [O] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [G] [O] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par les locataires au titre du bail du 07 août 2020 pour une durée maximum de 12 ans.

Le commandement de payer du 19 juillet 2024 a été régulièrement dénoncé à Madame [G] [O] le 24 juillet 2024.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, Madame [G] [O] à payer au bailleur la somme de 6918,46 euros euros, celle-ci étant tenue solidairement avec les locataires.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] à payer à la SCI IMMO KAB la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la SCI IMMO KAB aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 août 2020 entre la SCI IMMO KAB, venant aux droits de la SARL EURODIM, d’une part, et Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 septembre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETONS la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due in solidum par Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à compter du 20 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à payer, par provision, à la SCI IMMO KAB la somme de 6918,46 euros, avant déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 8 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K] à payer, par provision, à la SCI IMMO KAB l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS, par provision, Madame [G] [O] solidairement avec Monsieur [C] [U] [Y] et Madame [R] [K], dans la limite de son engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur, arrêtées au 8 janvier 2025, soit la somme de 6918,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] à payer à la SCI IMMO KAB la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [U] [Y], Madame [R] [K] et Madame [G] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETONS le surplus des demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE