TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/06567 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWAT

Minute : 25/101

Monsieur [V] [H]

Représentant : M^e Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB002

Madame [Y] [F] épouse [H]

Représentant : M^e Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB002

C/

Madame [S] [K]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Monsieur [P] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [V] [H],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne et assistée M^e Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Y] [F] épouse [H],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne et assistée de M^e Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [K],

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010121 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2023, Monsieur [V] [H] a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1200 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Monsieur [V] [H] a fait signifier à Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11700 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 22 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] ont fait assigner Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié de plein droit à la date du 2 mai 2024,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur ou Madame [H] la somme de 16900 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, les condamner solidairement à payer à Monsieur ou Madame [H] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à un montant équivalent au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 1300 euros, dont ils seront solidairement redevable jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion ou encore le procès-verbal de reprise, rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,les condamner in solidum à payer à Monsieur ou Madame [H] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 juillet 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H], assistés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 22100 euros arrêtée au 13 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Ils sont opposés à la demande de délais de paiement.

Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 mars 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] soulignent qu’il n’y a eu aucun paiement depuis la signification du commandement de payer.

Madame [S] [K] représentée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle est opposée à ce que l’exécution provisoire soit écartée.

Elle explique que depuis l’incarcération de Monsieur [P] [T] le 26 avril 2024 Madame [S] [K] est sans aucune ressource. Elle indique qu’elle ne dispose d’aucun document administratif ni aucune aide et vit avec 4 enfants, dont l’un présente un handicap. Elle indique qu’elle ne peut pas reprendre le paiement du loyer ni rembourser l’arriéré et ne demande pas des délais de paiement. Elle estime que l’exécution provisoire de la décision aurait des conséquences irréversibles en cas d’expulsion.

Monsieur [V] [H], assigné à tiers présent au domicile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au le 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [H], assigné à tiers présent au domicile ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes formées par Madame [Y] [F] épouse [H]

Selon l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Il appartient à celui qui se prévaut d’un contrat d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le contrat de location est conclu par Monsieur [H] seul.

En l’absence de justification du droit de propriété de Madame [H] sur le bien donné en location, sa qualité de bailleresse n’est pas démontrée.

Dès lors, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formulées par celle-ci au titre de l’exécution du contrat de location.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 10 mars 2023 et tacitement reconduit le 10 mars 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 2 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 mars 2023 à compter du 3 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à son paiement à compter de 3 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 mars 2023, du commandement de payer délivré le 21 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 novembre 2024 que Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 7, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 22100 euros, au titre des sommes dues au 13 novembre 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [V] [H] et Madame [Y] [F] épouse [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE les demandes formulées par Madame [Y] [F] épouse [H] au titre de l’exécution du contrat de location,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 mars 2023 entre Monsieur [V] [H] d’une part, et Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 3 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à compter du 3 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 22100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [V] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du de l’échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [P] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE