TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H7HE

S.D.C. SDC RESIDENCE MANSART REPRESENTE PAR SON SYNDIC : CENTURY 21 HARMONY

C/

S.C.I. SCI DES SAPHIRS

JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 04 Juillet 2025 et signé par Anaïs DEL VALLE, Président et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 14]" sis [Adresse 6] représenté par son syndic le ACCORD IMMOBILIER exerçant sous la dénommination commerciale CENTURY 21 HARMONY

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Mylène ZELKO avocat au barreau de l’Eure

DÉFENDEUR :

SCI DES SAPHIRS

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier JOLLY de la SCP BALI COURQUIN JOLLY PICARD, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉBATS à l’audience publique du : 14 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anaïs DEL VALLE

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SCI DES SAPHIRS est propriétaire du lot n°215 dépendant de la copropriété « [Adresse 14] » située [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] situé [Adresse 7] est représenté par son syndic, CENTURY 21 HARMONY.

Se prévalant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à la SCI DES SAPHIRS du 29 novembre 2022, se prévalant d’une créance de 670,51 euros arrêtée au 4 trimestre 2022 inclus.

Par acte signifié le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [12] situé [Adresse 7] représenté par son syndic, CENTURY 21 HARMONY, a fait assigner la SCI DES SAPHIRS devant le tribunal judiciaire d’Evreux afin de voir :

Condamner la SCI DES SAPHIRS au paiement d’une somme de 1.479,15 euros au titre des charges courantes impayées (3ème trimestre 2024 inclus),Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner la SCI DES SAPHIRS au paiement d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner la SCI DES SAPHIRS à verser au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 14] située [Adresse 7] 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic lui-même représenté par son conseil, dépose de nouvelles conclusions et réitère les demandes telles que formulées dans son assignation.

Il répond aux exceptions de procédure soulevées par le défendeur. S’agissant de l’incompétence du tribunal de proximité il mentionne qu’il bénéficie du choix de la procédure qu’il souhaite intenter à savoir, en l’espèce, la procédure de droit commun en recouvrement des charges devant le juge de proximité. S’agissant de la recevabilité de son assignation il indique que ses demandes sont conformes à l’article 750-1 du code de procédure civile au regard de sa demande en paiement des charges et de dommages et intérêts. S’agissant de la prescription il s’en rapporte et précise avoir tenté d’effectuer des démarches amiables. En outre, il explique que le lot appartenant à la SCI existe juridiquement et que celle-ci est donc tenue de payer les charges s’y rapportant à l’exception des dépenses de service collectif qui ne sont pas comprises dans les charges sollicitées. S’agissant du caractère non exigible des sommes réclamées, il indique que la SCI a bien été convoquée à chaque assemblée générale, que les procès-verbaux lui ont été notifiés et qu’aucun recours n’a été formulé à l’encontre des PV d’assemblée générale litigieux.

Sur le fond il fonde sa demande sur les articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait valoir que la SCI DES SAPHIRS a cessé de payer les charges de copropriété à compter du 1er janvier 2017.

Selon conclusions visées à l’audience la SCI DES SAPHIRS, représentée par son conseil sollicite :

In limine litis que le juge de proximité se déclare incompétent au profit de Madame ou Monsieur le Président du tribunal judicaire d’Evreux statuant selon la procédure accélérée au fond,A titre principal, déclare irrecevable le SDC RESIDENCE MANSART de ses demandes fins et conclusions,A titre subsidiaire, déclare prescrit les appels de fonds antérieurs au 18 janvier 2019 et déclare en conséquence le SDC RESIDENCE MANSART irrecevable à hauteur de 170,05 euros ;Déboute en toute hypothèse le SDC RESIDENCE MANSART de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées contre la SCI DES SAPHIRS,Condamne la SDC RESIDENCE MANSART aux entiers dépens de l’instance,Condamne le SDC RESIDENCE MANSART à payer à la SCI DES SAPHIRS une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soulève différentes exceptions de procédure et notamment l’incompétence du tribunal de proximité de Bernay au profit du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée en application de l’aricle 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il soulève par ailleurs une fin de non recevoir du fait que le SDC aurait délivré une troisième assignation plutôt que de demander la réinscription de son précédent dossier, celui-ci étant irrecevable car ne répondant pas aux obligations prévues à l’article 750-1 du code de procédure civile. Il soutient par ailleurs que les charges antérieures à 2017 réclamées sont prescrites. Sur le fond il soutient que le lot n’existe pas physiquement et qu’il ne peut donc pas être tenu de régler des charges à ce titre.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence de la juridiction du fond pour statuer sur la demande de condamnation au paiement des appels de provision et répartition des charges :

Aux termes de l’article 210 de la loi [Localité 11] ayant modifié les deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Toutefois ce texte, qui donne la possibilité d’assigner en la forme des référés pour obtenir une décision plus rapide, n’écarte pas la compétence naturelle du juge du fond pour connaître du litige des charges de copropriété, de sorte que la SCI DES SAPHIRS est déboutée de sa demande d’incompétence.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

L’article 35 du code de procédure civile précise que lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément. Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

En l’espèce, la demande en justice du SDC RESIDENCE MANSART tend au paiement de la somme globale de 5.174,53 euros à savoir 1.174,53 euros au titre des charges et 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ainsi il n’appartenait à la demanderesse de faire précéder le dépôt de son assignation par une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

La demande du SDC RESIDENCE MANSART sera donc déclarée recevable.

Sur l’existence juridique du lot n°215

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de des dispositions de l’article 5 ».

Il résulte des pièces versées au dossier et notamment de la matrice cadastrale que la SCI DES SAPHIRS est propriétaire du lot n°215 dépendant de l’ensemble immobilier [Adresse 14] situé [Adresse 8].

Il est établi au regard du règlement de copropriété que ce lot devait correspondre à l’emplacement d’un parking n°37 d’une superficie d’environ 12.09m2 et 6/10 000èmes du sol et des parties communes. Il apparait cependant que ce lot n’a jamais été construit.

Toutefois, la jurisprudence considère que le copropriétaire d’un lot existant juridiquement est tenu au paiement des charges afférentes à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de l’ensemble à hauteur de sa quôte part et ce même si le lot n’existe pas physiquement, a été détruit ou est inconstructible.

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI DES SAPHIRS n’est en revanche pas tenue de participer aux dépenses de copropriété relatives aux services collectif puisqu’elle n’en tire aucune utilité du fait de l’inexistence physique de son lot.

A ce titre il convient de noter que le SDC RESIDENCE MANSART ne sollicite de la SCI DES SAPHIRS aucune charge au titre des services collectifs mais uniquement des charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble, votées en assemblée générale.

Si la SCI DES SAPHIRS ne souhaite pas conserver la propriété de ce lot il lui appartient d’engager les démarches ou procédure nécessaires afin de céder sa propriété au syndicat.

L’inexistence physique du lot n°215 n’a donc pas d’incidence sur l’obligation pour le propriétaire, la SCI DES SAPHIRS, de s’acquitter des charges litigieuses réclamées.

Sur le caractère exigible des sommes réclamées

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SDC RESIDENCE [Adresse 13] représenté par son syndic, justifie :

— que la SCI DES SAPHIRS est propriétaire du lot 215 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 14] » située [Adresse 7]

— que la SCI DES SAPHIRS a été convoquée aux assemblées générales des 22 juin 2017, 28 juin 2018, 19 juin 2019, 17 décembre 2020, 24 novembre 2021, 18 mai 2022, 20 juin 2023, 25 juin 2024 par courriers recommandés des 11 mai 2017, 28 mai 2018, 15 mai 2019, 29 octobre 2021, 25 avril 2022, 22 mai 2023 et 30 mai 2024 ayant approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que la SCI DES SAPHIRS s’est vue notifier les procès-verbaux des assemblées générales par courrier recommandé distribué les 26 juin 2017, 2 juillet 2018, 20 juin 2019, 1er décembre 2021, 30 mai 2022 et 22 juin 2023,

— que ces assemblées générales n’ont fait l’objet d’aucun recours,

Il n’est pas justifié que la SCI DES SAPHIRS aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision des assemblées générales précitées ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Sur la prescription

L’article 213 de la loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 ([Localité 11], n°2018-1021) dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce le SDC RESIDENCE [Adresse 13] a assigné la SCI DES SAPHIRS par un premier acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024.

Il en résulte que les appels de fonds antérieurs au 18 janvier 2019, soit la somme totale de 170,05 euros sont prescrits.

Sur le montant des charges dues

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2017, 28 juin 2018, 19 juin 2019, 17 décembre 2020, 24 novembre 2021, 18 mai 2022, 20 juin 2023, 25 juin 2024, approuvant les comptes des exercices 2015-2016, 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et votant les budgets prévisionnels pour les exercices 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024 et 2024-2025 ; étant précisé que chaque exercice court du 1er janvier au 31 décembre de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires justifie également de sa créance en produisant le règlement de copropriété, la matrice cadastrale et l’extrait K BIS prouvant la qualité de copropriétaire de la SCI DES SAPHIRS.

De plus, il produit un décompte des charges de copropriété actualisé et les appels de charges et de provisions indiquant que la SCI DES SAPHIRS reste devoir la somme de 1.479,15 euros au titre des charges impayées à compter du 1er janvier 2020 jusqu’au 1er juillet 2024 selon décompte récapitulatif du 1er juillet 2024.

A ce montant il convient de déduire la somme de 170,05 euros correspondant aux appels de fonds prescrits.

En outre le décompte mentionne des montants relatifs aux frais du SDC RESIDENCE MANSART au titre des tentatives de recouvrement de sa créance. Le SDC RESIDENCE MANSART ne produit aucune facture et justificatif relatifs aux frais facturés par ses soins dans son décompte actualisé.

En conséquence il convient de les déduire du montant des charges réclamées, soit la somme de 632,86 euros à déduire.

En conséquence, la SCI DES SAPHIRS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 676,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 septembre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a par ailleurs lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants.

Ainsi, en laissant perdurer une situation conduisant depuis plusieurs années à un défaut de paiement des charges courantes, la SCI DES SAPHIRS cause au syndicat des copropriétaires un important préjudice financier qui doit être indemnisé en sus des intérêts de retard.

Par conséquent, la SCI DES SAPHIRS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RESIDENCE [12] situé [Adresse 7] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI DES SAPHIRS partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI DES SAPHIRS, tenue aux dépens, une indemnité au titre des frais irrépétibles engagés par le demandeur, qui sera justement fixée à la somme de 500 euros pour tenir compte de l’équité. La SCI DES SAPHIRS sera déboutée de sa demande à ce titre.

Pour rappel il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit sans que le juge ait à la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, mis à disposition des parties par le greffe,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la SCI DES SAPHIRS,

Déclare la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence RESIDENCE [12] situé [Adresse 7] représenté par le syndic CENTURY 21 HARMONY recevable,

Prononce la prescription des charges impayées antérieures au 18 janvier 2019,

Condamne la société civile SCI DES SAPHIRS à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence RESIDENCE [12] situé [Adresse 7] représenté par le syndic CENTURY 21 HARMONY, la somme de 676,26 € au titre des charges échues impayées, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne la société civile SCI DES SAPHIRS à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence RESIDENCE [12] situé [Adresse 7] représenté par le syndic CENTURY 21 HARMONY la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société civile SCI DES SAPHIRS à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence RESIDENCE [12] situé [Adresse 7] représenté par le syndic CENTURY 21 HARMONY la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société civile SCI DES SAPHIRS aux dépens de l’instance,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER