TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 5]

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N° RG 25/00984 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3AZ6

Minute : 25/00530

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [N] [I]-[F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [I]-[F]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 2 mai 2024, la société Résidence Services Gestion a donné à bail à Mme [N] [I] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 9] moyennant une redevance mensuelle initiale de 690,91 euros outre une provision pour charges récupérables de 69,09 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société Résidence Services Gestion, par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 a fait signifier à Mme [N] [I]-[F] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 645,15 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par la voie électronique reçu le 1er octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la société Résidence Services Gestion a fait assigner Mme [N] [I]-[F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles L 632-1 du CCH, 7,24, 25-3 et suivants articles 7 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location meublée consenti à Mme [N] [I]-[F] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail pour impayés de loyers et charges,

Ordonner l’expulsion de Mme [N] [I]-[F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 9] avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

Voir fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à l’équivalent mensuel de la redevance révisable selon les stipulations contractuelles comme si le bail s’était poursuivi,

Condamner Mme [N] [I]-[F] à payer à la société Résidence Services Gestion :

— La somme provisionnelle de 6 545,15 euros au principal arrêté au 24 février 2025, terme de février inclus augmenté des intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date du commandement, sur la somme de 3 645,15 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Les termes provisionnel (redevances/indemnités d’occupation) échus à compter du 24 février 2025 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

— L’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif et de celui de tous occupants de son chef,

— A défaut de départ volontaire, une indemnité d’occupation provisionnelle égale à deux fois la redevance quotidienne à compter du mois suivant la signification du commandement de quitter jusqu’à son départ effectif et celui de tous occupant de son chef,

— La somme provisionnelle de 654 euros à titre de majoration contractuelle,

— La somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente procédure en ce compris le commandement de payer conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 14 mars 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, la société Résidence Services Gestion, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Mme [N] [I]-[F] régulièrement assignés à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [N] [I]-[F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société Résidence Services Gestion justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société Résidence Services Gestion aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 7 de ses conditions générales une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie de la redevance et dûment justifiée. »

La société Résidence Services Gestion a fait signifier, le 27 septembre 2024 à Mme [N] [I]-[F] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 645,15 euros pour les loyers et charges locatives impayées.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail à effet au 2 mai 2024 est résilié à la date du 28 novembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [I]-[F], devenus occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [N] [I]-[F], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société Résidence Services Gestion du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 28 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat de bail et le contrat de stationnement s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation majorée à défaut de déarpt un mois après le commande de quitter les lieux

L’article 7 des conditions générales du bai stipule in fine, que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion sans délai, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation forfaitaire et non réductible pour quelques motifs que ce soit égale à deux fois la redevance quotidienne, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le loueur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux faisant obstacle à l’exercice des droits du loueur. »

Cependant, outre que la société Résidence Services Gestion ne démontre pas un préjudice autre que celui déjà indemnisé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente à la redevance qui aurait été payée si le contrat s’était poursuivi, la demande est une demande putative, puisqu’il n’est pas établi que la défenderesse ne quittera pas les lieux après avoir reçu un commandement de les quitter. Or il n’appartient pas au juge de trancher un litige non encore né. La société Résidence Services Gestion sera donc déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation en cas de maintien de la défenderesse un mois après la réception d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande la société Résidences Services gestion produit le contrat à effet au 2 mai 2024 démontrant l’obligation de payer la redevance et les charges de la locataire, le commandement de payer délivré le 27 septembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant un solde de 9 585,15 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [I]-[F] à payer à la société Résidence Services Gestion la somme provisionnelle de 9 585,15 euros au titre des sommes dues au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, date de l’assignation à hauteur de 6 545,15 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande de condamnation au paiement de la majoration contractuelle

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, l’article 7 des conditions générales du contrat stipule que " tout retard de paiement de la redevance ou de ses accessoires pourra entraîner une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le loueur et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire en dérogation de l’article 1230 du code civil.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des redevances à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de débouter la société Résidences Services gestion de sa demande formulée en application de cette clause contractuelle.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [I]-[F] qui succombent, supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Résidence Services Gestion, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société Résidence Services Gestion aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat à effet au 2 mai 2024 conclu entre la société Résidence Services Gestion et Mme [N] [I]-[F], concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 28 novembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 9], de Mme [N] [I]-[F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N] [I]-[F] à compter du 28 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance du logement révisables chaque année et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [N] [I]-[F] à payer à la société Résidence Services Gestion l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Déboute la société Résidences Services gestion de sa demande visant à voir condamner Mme [N] [I]-[F] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à deux fois la redevance quotidienne à compter du mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux jusqu’à son départ effectif et celui de tout poccupant de son chef,

Déboute la société Résidences Services gestion de sa demande visant à voir condamner Mme [N] [I]-[F] à lui payer la somme de 654 euros à titre de majoration contractuelle,

Condamne Mme [N] [I]-[F] à payer à la société Résidence Services Gestion la somme provisionnelle de 9 585,15 euros au titre des sommes dues au 1er juin 2025 échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025, sur la somme de 6 545,15 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus,

Condamne Mme [N] [I]-[F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024,

Condamne Mme [N] [I]-[F] à payer à la société Résidence Services Gestion une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge