TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 5]

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N° RG 25/01620 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3N2O

Minute : 25/00146

Société SEMISO

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [D] [Z]

Copie exécutoire : M^e Maxime TONDI

Copie certifiée conforme : Mme [Z]

Le 23/10/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

Société SEMISO

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 1995 à effet au 5 octobre 1995, l’Office Public d’HLM de la Ville de [Localité 5] -aux droits duquel vient la société d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 5] (ci-après : la SEMISO)- a donné à bail à Madame [D] [Z] un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] (Logement n°0122), moyennant le paiement mensuel et à terme échu d’un loyer hors charges de 1551 francs.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, la SEMISO a fait signifier à Madame [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6362,74 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 7 avril 2025 la SEMISO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 2 juillet 2025, la SEMISO a fait assigner Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailA titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bailOrdonner l’expulsion de Madame [D] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécutionCondamner par provision Madame [D] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8583,29 euros au titre de la dette locative une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxCondamner Madame [D] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 4 avril 2025.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 3 juillet 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la SEMISO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8583,29 euros arrêtée au 29 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus.

Au soutien de ses prétentions, la SEMISO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 avril 2025. Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir que Madame [D] [Z] est à l’origine de problèmes d’hygiène et de sécurité en violation des articles 1.3 et 1.5 du règlement intérieur de l’immeuble et de l’article 5.3 du contrat de bail, un tel usage du bien loué constituant une faute contractuelle justifiant la résiliation du bail en application des articles 1728 et 1729 du code civil. La demanderesse ajoute que la créance de loyer n’est pas sérieusement contestable, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [D] [Z], régulièrement assignée à l’étude selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [Z] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEMISO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SEMISO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 4 avril 2025, mentionnant expressément le délai de deux mois imparti à la locataire pour en apurer les causes.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 juin 2025 à minuit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [Z]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 juin 2025 à minuit, Madame [D] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le lendemain. Il convient donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Madame [D] [Z] à son paiement à compter jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 31 octobre 1995, le commandement de payer délivré le 4 avril 2025 et le décompte de la créance actualisé au 29 septembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable pesant sur le locataire de s’acquitter de la somme de 8583,29 euros.

En conséquence, il convient de condamner par provision Madame [D] [Z] à payer à la SEMISO la somme de 8583,29 euros au titre des sommes dues au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 avril 2025 sur la somme de 6362,74 euros, de l’assignation du 2 juillet 2025 sur la somme de 7250,96 euros et de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il convient également de condamner Madame [D] [Z] à payer à la SEMISO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la SEMISO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 octobre 1995 entre la SEMISO d’une part, et Madame [D] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 juin 2025 à minuit,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS à Madame [D] [Z] de libérer les lieux occupés situés [Adresse 2] et d’en restituer les clés dès la signification de la présente décision,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux dès la signification de la présente décision, l’expulsion de Madame [D] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [Z] à compter du 5 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS par provision Madame [D] [Z] à payer à la SEMISO la somme de huit mille cinq cent quatre-vingt-trois euros et vingt-neuf centimes (8583,29 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 sur la somme de 6362,74 euros, du 2 juillet 2025 sur la somme de 7250,96 euros et de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNONS par provision Madame [D] [Z] à payer à la SEMISO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS Madame [D] [Z] à payer à la SEMISO la somme de cinq cents euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [D] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 avril 2025,

DEBOUTONS la SEMISO de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE