TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01156 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJLP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

MINUTE N° 25/00191

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Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société FONCIERE KAPITAL M. D.E

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A235

ET :

L’association EMPREINTES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie Julienne PALLARD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 67 substituée par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS

La société REM REAL ESTATE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de Nice et pour avocat postulant M^e Renée WELCMAN avocat au Barreau de Seine Saint Denis vestiaire 204

La société M. [Y]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de Nice et pour avocat postulant M^e Renée WELCMAN avocat au Barreau de Seine Saint Denis vestiaire 204

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 juin 2022, la SCI M. [X] a vendu à la SCI Foncière kapital MDE un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Saint-Ouen (93400).

Cet immeuble appartenait antérieurement à la SAS Rem real estate, elle-même associée de la SCI M. [X].

Par acte sous signature privée du 8 juillet 2020, la société Rem real estate avait consenti à l’association Empreintes un bail commercial portant sur les locaux situés à l’adresse précitée.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, l’association Empreintes a fait assigner la SCI Foncière kapital MDE en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’ordonner une expertise et de l’autoriser à consigner les loyers dus. L’affaire, enrôlée sous le numéro RG 24/1008, a été radiée par ordonnance du 1er juillet 2024 avant d’être réinscrite au rôle sous le numéro RG 24/1251.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la SCI Foncière kapital MDE a fait assigner l’association Empreintes en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le bail et de condamner la locataire au paiement des loyers et indemnité d’occupation et de le voir expulsion. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/1156.

Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 24/1156 à l’audience du 31 juillet 2024.

Par ordonnance du 12 août 2024, le juge des référés a ordonné une mesure de médiation après avoir recueilli l’avis favorable des parties. Me [G] [P] a été désignée en qualité de médiateur.

Cette mesure a été prorogée pour une duirée de six mois par ordonnance du 20 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 30 décembre 2024 et 2 janvier 2025, la SCI Foncière kapital MDE a fait assigner la SAS Rem real estate et la SCI M. [X] en intervention forcée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 24 janvier 2025, toutes les parties ont comparu.

La SCI Foncière kapital MDE et l’association Empreintes ont informé le juge de la poursuite des opérations de médiation, portant notamment sur le paiement des loyers commerciaux tout en précisant que les désordres dont se plaint l’association pourraient trouver leur source dans des travaux réalisés antérieurement à l’acquisition de l’immeuble par la société Foncière kapital.

Dès lors, seule la demande d’expertise formée initialement par l’association Empreintes et reprise par la société Foncière kapital a été soumise au juge. Ces dernières ont sollicité le partage des frais d’expertise entre elles, ce qui a été confirmé par l’association Empreintes par note en délibéré du 4 février 2025.

La société Foncière kapital demande également de déclarer recevables les interventions forcées des sociétés Rem real estate et M. [X] et de leur déclarer commune la présente ordonnance.

Les sociétés Rem real estate et M. [X] ont formulé protestations et réserves et sollicité chacune la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société Foncière kapital.

En application des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, le juge des référés renvoie à l’assignation en intervention forcée et aux conclusions des sociétés Rem real estate et M. [X], visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIVATION

1. SUR LA RECEVABILITÉ DES INTERVENTIONS FORCÉES

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 331 du même code, Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Saint-Ouen appartenant à la SCI Foncière kapital MDE et donné à bail commercial à l’association Empreintes depuis 8 juillet 2020 avait appartenu antérieurement à la SAS Rem real estate puis de la SCI M. [X].

Il n’est pas davantage contesté que ces dernières avaient réalisé des travaux dans cet immeuble dont il n’est pas exclu, à ce stade, qu’ils puissent avoir un lien avec les désordres dont se plaint l’association Empreintes auprès de son bailleur.

Dans ces conditions et outre que l’association Empreintes avait sollicité une expertise dans son assignation dirigée contre son propriétaire en mai 2024, il y a lieu de déclarer recevables les interventions forcées des sociétés Rem real estate et M. [X] par la société Foncière kapital.

2. SUR LA DEMANDE TENDANT A VOIR DÉCLARER LA PRÉSENCE ORDONNANCE COMMUNE AUX SOCIÉTÉS REM REAL ESTATE ET M. [X]

Les sociétés Rem real estate et M. [X] étant parties à la procédure il n’y a pas lieu de déclarer que la présente ordonnance leur soit déclarée commune.

3. SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il ressort d’un constat d’huissier établi le 6 décembre 2022 à la demande de l’association Empreintes que les locaux loués par cette dernière font notamment l’objet d’infiltrations d’eau à différents endroits occasionnant des dommages aux plafonds, murs, peintures, sols ainsi que des moisissures importantes.

Des échanges étaient intervenus à ce sujet entre l’association Empreintes et la société M. [X], la première ayant notamment sollicité la réalisation de travaux pour remédier au infiltrations et moisissures, et se sont poursuivis à l’issue de la vente avec la société Foncière kapital.

Bien que les sociétés Rem real estate et M. [X] indiquent qu’en début de bail l’immeuble était en parfait état, qu’elles mettent en cause le défaut d’entretien imputable à l’association Empreintes et l’attitude procédurale de la la société Foncière kapital avec laquelle elle est en procès dans une instance pendante au fond devant le tribunal judiciaire de Bobigny, elles indiquent ne pas s’opposer à la demande d’expertise et formulent protestations et réserves.

La demande d’expertise est par conséquent légitime.

Il sera donc ordonné une mesure d’expertise, dans les conditions définies au dispositif de la présente ordonnance aux frais partagés de l’association Empreintes et de la société Foncière kapital.

4. SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En raison de la nature de l’affaire, aucune des parties ne succombe. L’association empreinte et la société Foncière kapital, demanderesses à l’expertise, seront donc condamnées aux dépens à hauteur de la moitié chacune.

Bien que la société Foncière kapital supporte la moitié des dépens, l’équité, en ce qu’elle ne saurait être considérée comme partie perdante, commande de ne pas la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Rem real estate et M. [X] seront donc déboutées de leur demande fondée sur ce même texte.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables les interventions forcées de la SAS Rem real estate et la SCI M. [X] ;

DIT n’y avoir lieu à déclarer commune la présente ordonnance à la SAS Rem real estate et à la SCI M. [X]

ORDONNE une expertise et désigne en qualité d’expert :

Mme [F] [H]

MH2 ATELIER

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél : 01.48.37.09/08 / [Localité 9]. : 06.03.22.36.08

Email : [Courriel 8]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de::

Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10], après y avoir convoqué les parties ;Examiner les désordres allégués dans l’assignation; et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes ;

Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

FIXE à la somme de 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI Foncière kapital MDE et l’association Empreintes, à hauteur de 2 000 euros chacune, à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bobigny pour le 30 avril 2025 ;

DIT que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 15 décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

CONDAMNE la SCI Foncière kapital MDE et l’association Empreintes, à hauteur de la moitié chacune, aux dépens ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance ayant été signée par le juge des référés et le greffier.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MARS 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT