TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10318 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FTH

Minute : 25/00246

Madame [B] [V]

Représentant : La Société IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de lyon , vestiaire :

C/

Madame [U] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025 par Madame [J] [K], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [B] [V],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée la société IMPLID AVOCATS , avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [T],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, Madame [B] [V] a donné à bail à Madame [U] [T] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8] (Résidence et bâtiment [Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 667,80 euros, et 80,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Madame [B] [V] a fait signifier à Madame [U] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1840,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 27 mars 2024 Madame [B] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Madame [B] [V] a fait assigner Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [U] [T] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1673,67 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 juin 2024.

À l’audience du 2 décembre 2024, Madame [B] [V], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3815,90 euros arrêtée au 18 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [B] [V] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [B] [V] souligne qu’il n’y a pas eu de versement intégral du loyer courant depuis juin et que les règlements ne proviennent que de la Caisse d’allocations familiales.

Madame [U] [T], régulièrement assignée à personne, selon les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [T] assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [B] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [B] [V] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 26 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2024 que Madame [B] [V] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [T] à payer à Madame [B] [V] la somme de 3815,90 euros, au titre des sommes dues au 18 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2024 sur la somme de 1840,22 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 23 janvier 2023, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2023 à compter du 27 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [T].

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2024, Madame [U] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [T] à son paiement à compter de 27 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [U] [T] à payer à Madame [B] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 janvier 2023 entre Madame [B] [V] d’une part, et Madame [U] [T] d’autre part, concernant le logement (lot 26) et l’emplacement de stationnement (lot 95) situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 27 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [T] à compter du 27 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à Madame [B] [V] la somme de 3815,90 euros (trois mille huit cent quinze euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2024 sur la somme de 1840,22 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à Madame [B] [V] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 novembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [U] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à Madame [B] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE