TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09334 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BBA

Minute :

Société SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [U] [Z] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

M. [Z] [J]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, SA D’HLM, ayant son siège social à l'[Adresse 7]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Z] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 6 novembre 2019, Seqens SA a donné à bail à M. [U] [Z] [J] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 513,25 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 147,53 €.

Seqens SA a également donné à bail à M. [U] [Z] [J] un emplacement de stationnement situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, Seqens SA a fait signifier à M. [U] [Z] [J], par exploit de commissaire de justice du 13 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 521,16 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 août 2024, Seqens SA a fait assigner M. [U] [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seqens SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun de ces contrats ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de chacun de ces contrats ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [U] [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, juger que les loyers, charges et éventuels suppléments de loyer devront être payés intégralement à leur échéance à compter de l’audience, e que, à défaut comme en cas de défaut de apeiment d’une seule mensualité à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

? condamner M. [U] [Z] [J] à payer :

? la somme de 3 824,08 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 521,16 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que les baux précités font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent une clause résolutoire, que M. [U] [Z] [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [U] [Z] [J], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 115,00 €, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 22 novembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort qu’il perçoit une allocation de retour à l’emploi, qu’il a la charge d’un enfant, qu’il verse une contribution à l’entretien et l’éducation des autres.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 6 novembre 2019 que M. [U] [Z] [J] doit payer un loyer d’un montant de 513,25 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 147,53 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 779,68 euros, en ce compris le loyer au titre de l’emplacement de stationnement.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [U] [Z] [J] restait devoir la somme de 4 145,93 € euros à la date du 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 321,85 € (frais d’huissier), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 824,08 €, arrêtée au 20 novembre 2024, terme de octobre 2024 inclus, ce que le défendeur ne conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [Z] [J] au paiement d’une somme de 3 824,08 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 298,65 € à compter du 13 août 2024 et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement.

o Sur le rejet de la demande d’acquisition des effets de clause résolutoire concernant l’emplacement de stationnement

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, Seqens SA soutient avoir donné à bail à M. [U] [Z] [J] un emplacement de stationnement, situé [Adresse 4], ce que ce dernier ne conteste pas. Il ressort du décompte produit à la cause qu’un loyer est effectivement appelé chaque mois à ce titre.

Or, faute de produire l’instrumentum en vertu duquel ce contrat a été conclu, il est impossible de constater qu’une clause résolutoire y figure. Le demandeur ne saurait donc réclamer l’acquisition de ses effets.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire incluse au contrat de bail en date du 06 novembre 2019, la résiliation du contrat de bail concernant l’emplacement de stationnement et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 6 novembre 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 février 2024 pour la somme en principal de 2 521,16 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

Par ailleurs, si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés, des difficultés persistent de sorte que l’arriéré de loyers et de charges représente aujourd’hui plus 3 824,08 euros, soit plus de quatre termes, en ce compris les loyers appelés au titre de l’emplacement de stationnement. Il s’agit d’une inexécution du contrat suffisamment grave qui justifie la résolution du contrat de location de l’emplacement de stationnement au 16 avril 2024.

Toutefois, M. [U] [Z] [J] proposent de régler 150 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [U] [Z] [J] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [U] [Z] [J] perçoit des ressources mensuelles d’environ 2 000 euros du fait d’un emploi exercé en intérim. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes, et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [U] [Z] [J] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit, d’une part, et de la résiliation judiciaire, d’autre part, sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [U] [Z] [J] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit et la résiliation judiciaire du contrat de bail de l’emplacement de stationnement seront réputées ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [U] [Z] [J] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire, comme la résiliation reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, Seqens SA pourra faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Z] [J].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [U] [Z] [J], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Seqens SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu entre Seqens SA et M. [U] [Z] [J] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2019 entre Seqens SA et M. [U] [Z] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Seqens SA et M. [U] [Z] [J] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] au 16 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [Z] [J] à verser à Seqens SA la somme de 3 824,08 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 521,16 € à compter du 13 février 2024, sur la somme de 1 298,65 € à compter du 13 août 2024 et sur le surplus à compter du 23 janvier 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [U] [Z] [J] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 824,08 euros, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 115 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2019 entre Seqens SA et M. [U] [Z] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

SUSPEND la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Seqens SA et M. [U] [Z] [J] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] au 16 avril 2024 ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du contrat seront réputées n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et tant la clause résolutoire que la résiliation judiciaire reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [U] [Z] [J] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 6 novembre 2019 entre Seqens SA et M. [U] [Z] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la période courant du 01 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;,

CONDAMNE M. [U] [Z] [J] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu entre Seqens SA et M. [U] [Z] [J] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4], sur la période courant du 01 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à la résiliation effective du contrat ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [Z] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [Z] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux ;

CONDAMNE M. [U] [Z] [J] à payer à Seqens SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective des contrats et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seqens SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [Z] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION