TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 20/09182 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WG3V

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[J] [U] épouse [S]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [J] [U] épouse [S]

8 rue des Champs

92600 ASNIÈRES-SUR-SEINE

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski 92600 ASNIERES-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Société Michel LATY

30 rue de Normandie

92600 ASNIÈRES-SUR-SEINE

représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [U] était propriétaire du lot n°3 au sein de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski à Asnières-sur-Seine (92600) soumis au statut de la copropriété, lot qui a été vendu suivant acte authentique du 15 octobre 2020.

Le 24 septembre 2019, la pompe de relevage reliant la fosse septique de son appartement au tout à l’égout a été remplacée par l’entreprise Chapeau, mandatée par la copropriété.

Suite à ce remplacement, Mme [U] a constaté un phénomène de refoulement des eaux usées et eaux vannes dans sa salle de bains.

Son père, Monsieur [T] [U], a alors fait intervenir l’entreprise Expert Assainissements Services afin de mettre fin aux désordres, laquelle a procédé au curage de la fosse septique.

La facture des travaux a été réglée par M. [U]. Le syndic de l’immeuble a refusé de la prendre en charge.

La question du remboursement par le syndicat des copropriétaires de la somme de 4.500 euros pour les frais engagés a été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 septembre 2020. Cette résolution, n°7, a été rejetée à la majorité des voix.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 26 novembre 2020, Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire sollicitant, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 dans son intégralité, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°7 de ladite assemblée, en tout état de cause, le remboursement des frais de curage de la fosse septique à hauteur de 4.500 euros.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a soulevé le défaut d’intérêt à agir de Mme [U] en remboursement d’une somme acquittée par un tiers, en l’espèce son père.

Suivant ordonnance du 9 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté cette fin de non-recevoir et déclaré Mme [U] recevable en l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 avril 2023, Madame [U] demande au tribunal de :

Déclarer Madame [J] [U] recevable et bien fondée en son action,

En conséquence,

A titre principal,

Constater que la convocation à l’assemblée générale du 30 septembre 2020 et la notification de l’ordre du jour complémentaire de Madame [U] n’ont pas été notifiées aux copropriétaires,

En conséquence,

Annuler l’assemblée générale du 30 septembre 2020 en son entier,

A titre subsidiaire,

Annuler la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020,

En tout état de cause,

Dire que la fosse septique litigieuse est une partie commune,

En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski – 92600 ASNIERES-SUR-SEINE à rembourser à Madame [J] [U] les frais de curage de cette fosse septique, dont elle a fait l’avance, à concurrence de la somme de 4.500 €,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski – 92600 ASNIERES-SUR-SEINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski – 92600 ASNIERES-SUR-SEINE à payer à Madame [J] [U] la somme de 3.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski -92600 ASNIERES-SUR-SEINE en tous les dépens dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Wilfried SCHAEFFER Avocat au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DÉBOUTER la demanderesse de l’ensemble de ses demandes

Reconventionnellement :

CONDAMNER la demanderesse à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « Constater », « Déclarer bien fondée »

ou « Dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des prétentions de Mme [U], celle-ci n’étant pas contestée et Mme [U] ayant au surplus d’ores et déjà été jugée recevable en ses demandes au stade de la mise en état.

I Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 en son intégralité

Mme [U] soutient qu’elle n’a pas été régulièrement convoquée à l’assemblée générale du 30 septembre 2020 par notification suivant lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement, le syndicat s’étant contenté de déposer la convocation et l’ordre du jour sur la plateforme intranet de la copropriété. Elle expose qu’un autre copropriétaire de l’immeuble, M. [K], a lui-même adressé un mail au syndic le 16 septembre 2020 pour se plaindre de n’avoir reçu aucune convocation par courrier recommandé avec avis de réception. Sur le fondement de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, Mme [U] demande en conséquence que l’assemblée générale du 30 septembre 2020 soit annulée dans son intégralité.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il expose qu’une convocation a bien été adressée à Mme [U] pour l’assemblée générale du 30 septembre 2020 par courrier recommandé avec accusé de réception de sorte que le formalisme de l’article 9 du décret précité a bien été respecté par le syndic.

*

En application de l’article 9, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation en assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Ce délai est prescrit à peine de nullité de l’assemblée générale (V. not. Civ. 3e, 17 avril 1991, n°89-19.290).

Aux termes de l’article 64 du même décret, dans sa version en vigueur à la date des faits, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Mme [U] soutient n’avoir pas reçu de convocation à l’assemblée générale du 30 septembre 2020 par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. S’agissant d’apporter une preuve négative, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

A cet effet le syndicat des copropriétaires produit un document intitulé « Preuve de dépôt d’un objet recommandé avec avis de réception », mentionnant Mme [U] comme destinataire et une date de dépôt au 3 septembre 2020.

En revanche il ne produit ni accusé de réception dudit courrier recommandé ni preuve de ce que le courrier aurait été retourné avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Il n’est dès lors pas possible d’établir que le courrier que le syndicat des copropriétaires déclare avoir adressé à Mme [U] lui a bien été présenté ni a fortiori que celle-ci l’aurait effectivement reçu ou au contraire refusé. Il n’est pas davantage possible au surplus de déterminer si Mme [U] aurait été convoquée dans les délais légaux.

Preuve n’est donc pas rapportée que Mme [U] a été régulièrement convoquée à l’assemblée générale du 30 septembre 2020.

En conséquence, il y a lieu d’annuler cette assemblée générale dans son intégralité.

II Sur la demande de remboursement de la facture de curage de la fosse septique

Mme [U] expose que la fosse septique est une partie commune et qu’il appartenait au syndic, en vertu des pouvoirs qu’il tient de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, de mandater en urgence une entreprise pour faire réaliser les travaux de curage. Elle ajoute que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires était en effet engagée du fait du défaut d’entretien caractérisé de la fosse septique, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que ce défaut d’entretien lui a causé un préjudice certain qu’il convient de réparer et que le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre s’exonérer de sa responsabilité en arguant de son opposition aux travaux réalisés et de leur inutilité. Mme [U] explique qu’en procédant au règlement de la facture de curage de la fosse septique, elle s’est comportée en gérante d’affaire pour le compte de la copropriété, en application des articles 1301 et suivants du code civil, avec pour conséquence un enrichissement sans cause du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 1303 du même code. Elle sollicite en conséquence la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes acquittées pour le curage de la fosse septique à concurrence de 4.500 euros.

Le syndicat des propriétaires conclut au débouté de cette demande. Il fait valoir que Mme [U] ne rapporte pas la preuve que les travaux ont été effectués à l’insu du syndicat et que le curage de la fosse septique lui était utile de sorte que les conditions de l’article 1301 du code civil ne sont pas remplies. Il expose qu’au contraire, non seulement le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la réalisation des travaux en évinçant le syndic de ses fonctions mais qu’en outre les travaux réalisés ont été surfacturés de sorte qu’ils n’étaient pas utiles à la copropriété.

*

Aux termes de l’article 1301 du code civil, celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire.

Les articles 1301-1 à 1301-5 du même code sont ainsi rédigés :

Article 1301-1 : Il est tenu d’apporter à la gestion de l’affaire tous les soins d’une personne raisonnable ; il doit poursuivre la gestion jusqu’à ce que le maître de l’affaire ou son successeur soit en mesure d’y pourvoir.

Le juge peut, selon les circonstances, modérer l’indemnité due au maître de l’affaire en raison des fautes ou de la négligence du gérant.

Article 1301-2 : Celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.

Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion.

Les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement.

Article 1301-3 : La ratification de la gestion par le maître vaut mandat.

Article 1301-4 : L’intérêt personnel du gérant à se charger de l’affaire d’autrui n’exclut pas l’application des règles de la gestion d’affaires.

Dans ce cas, la charge des engagements, des dépenses et des dommages se répartit à proportion des intérêts de chacun dans l’affaire commune.

Article 1301-5 : Si l’action du gérant ne répond pas aux conditions de la gestion d’affaires mais profite néanmoins au maître de cette affaire, celui-ci doit indemniser le gérant selon les règles de l’enrichissement injustifié.

L’article 1303 du code civil dispose : « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. »

Aux termes de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit (Pourvoi n°18-13670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d’un tiers ou d’un cas de force majeure. (Pourvoi n°19-12871).

Enfin, aux termes de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Et l’article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, dispose que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

En l’espèce, il ressort de l’attestation du plombier de l’entreprise Chapeau, intervenue le 24 septembre 2019, que Monsieur [F] [B], gérant, a donné pour instruction de remplacer la pompe de relevage sans curage préalable de la fosse septique alors même que son technicien l’avait informé de l’absolue nécessité d’y procéder afin d’éviter le blocage de la pompe.

Il n’est par ailleurs pas contesté que quelques heures après le remplacement de la pompe, celle-ci s’est bloquée, provoquant notamment un refoulement des eaux vannes et usées chez Mme [U], étant précisé que la fosse commune recueille les eaux de plusieurs appartements ainsi que des WC communs de l’immeuble et non seulement de l’appartement de Mme [U].

La gestion d’affaire, dont se prévaut Mme [U] pour justifier son intervention, suppose qu’elle ait été animée par une volonté altruiste mais il n’est pour autant pas exigé que sa démarche soit totalement désintéressée. Tel est le cas en l’espèce.

La fosse septique, enterrée dans le jardin de la copropriété, étant une partie commune, tel que cela ressort du règlement de copropriété de l’immeuble, il apparaît donc que son curage était objectivement utile au syndicat des copropriétaires, sans que le coût de ces travaux n’influe sur cette utilité.

Si le syndicat des copropriétaires soutient s’être opposé à ces travaux, il ne produit toutefois aucune pièce en ce sens. A l’inverse, il ressort du mail adressé par M. [U] au syndic le 4 octobre 2019, et dont la teneur n’est pas contestée par le syndicat, que les travaux de curage ont débuté sans que le syndic n’en soit informé.

La gestion des affaires du syndicat des copropriétaires par Mme [U] est ainsi caractérisée en tous ses éléments et, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés au soutien de ses prétentions, il y a lieu d’accueillir sa demande de remboursement des frais acquittés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à verser à Mme [U] la somme de 4.500 euros qu’elle réclame à ce titre et sur laquelle le syndicat des copropriétaires ne se prononce pas.

IV Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Wilfried Shaeffer, avocat au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [U] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (article 55-II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski à Asnières-sur-Seine (92600) en date du 30 septembre 2020 dans son intégralité ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski à Asnières-sur-Seine (92600) à verser à Madame [J] [U] la somme de 4.500 euros en remboursement des frais par elle acquittés pour la réalisation des travaux sur les parties communes;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski à Asnières-sur-Seine (92600) aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Wilfried Shaeffer, avocat au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 52 rue Maurice Bokanowski à Asnières-sur-Seine (92600) à verser à Madame [J] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,