TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/00287 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YR6F

N° de MINUTE : 25/00561

Monsieur [N] [L]

né le 31 Décembre 1969 à [Localité 9] ( MAROC )

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [K] [L]

née le 18 Mars 1966 à [Localité 9] ( MAROC )

[Adresse 2]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat : Maître Emel FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 121

DEMANDEURS

La société HD IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LA FORET IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Me [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

INTERVENANTE VOLONTAIRE

C/

Monsieur [M] [P] [A]

[Localité 1] (CÔTE D’IVOIRE )

Monsieur [D] [O] [C] [A]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [H] [E] [A]

[Localité 1] (CÔTE D’IVOIRE)

Ayant pour Avocat : Maître Olivia ZAHEDI , SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 103

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé signé le 18 janvier 2023 en présence de la SAS HD immobilier, Mme et M. [L] ont consenti à M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien sis [Adresse 2] à [Localité 11] moyennant le prix de 247 700 euros, la vente devant être réitérée le 18 avril 2023.

Un acompte de 20 000 euros a été séquestré entre les mains de Maître [J].

Par lettres recommandées avec accusé de réception avisées le 2 août 2023, Mme et M. [L] ont mis en demeure M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] d’avoir à signer l’acte authentique ou leur payer la clause pénale.

La vente n’ayant pas eu lieu, Mme et M. [L] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de la clause pénale :

— M. [D] [O] [A], par acte d’huissier du 29 décembre 2023 ;

— Mme [A], par acte d’huissier du 20 décembre 2023 ;

— M. [M] [P] [A], par acte d’huissier du 20 décembre 2023.

Par conclusions notifiées le 14 mai 2024, la SAS HD immobilier est intervenue volontairement à la procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Mme et M. [L] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire Mme et M. [L] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence :

— constater que la promesse de vente signée le 18 janvier 2023 est applicable ;

— constater que M. [A] [P], M. [D] [A] et Mme [H] [A] n’ont pas exécuté la promesse de vente ;

— condamner solidairement M. [A] [P], M. [D] [A] et Mme [H] [A] à payer à Mme et M. [L] la somme de 2 143,16 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice matériel ;

— condamner solidairement M. [A] [P], M. [D] [A] et Mme [H] [A] à payer à Mme et M. [L] la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamner solidairement M. [A] [P], M. [D] [A] et Mme [H] [A] à payer à Mme et M. [L] la somme de 21 900 euros de dommages-intérêts en application de la clause pénale prévue par la promesse de vente ;

— autoriser Maître [I] [J], notaire, à libérer la somme de 20 000 euros séquestrée à titre d’acompte entre les mains de Mme et M. [L] afin de garantir le règlement des dommages-intérêts ;

— condamner solidairement M. [A] [P], M. [D] [A] et Mme [H] [A] à payer à Mme et M. [L] la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [A] [P], M. [D] [A] et Mme [H] [A] à payer à Mme et M. [L] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, les consorts [A] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer M. [M] [P] [A], M. [D] [O] [A] et Mme [H] [E] [A] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal

— autoriser Maître [I] [F], notaire sis [Adresse 5] à restituer à M. [M] [P] [A] la somme de 20 000 euros séquestrée à titre d’acompte ;

A titre subsidiaire,

— constater la survenance d’un cas de force majeure exonérant totalement M. [M] [P] [A], M. [D] [O] [A] et Mme [H] [E] [A] de leur responsabilité contractuelle;

— autoriser Maître [I] [F], notaire sis [Adresse 5] à restituer la somme de 20 000 euros séquestrée à titre d’acompte à M. [M] [P] [A] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— ramener le montant de l’indemnité prévue au compromis de vente au titre de la clause pénale à de plus justes proportions ;

— écarter l’exécution provisoire de toute décision à intervenir ;

En tout état de cause

— débouter M. [N] [L] et Mme [K] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de M. [M] [P] [A], M. [D] [O] [A] et Mme [H] [E] [A] ;

— débouter la SAS HD immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de M. [M] [P] [A], M. [D] [O] [A] et Mme [H] [E] [A] ;

— condamner la SAS HD immobilier au paiement à M. [M] [P] [A], M. [D] [O] [A] et Mme [H] [E] [A] de la somme de 5 000 euros chacun au titre du préjudice moral subi par eux ;

— condamner la SAS HD immobilier à relever indemne et garantir M. [M] [P] [A], M. [D] [O] [A] et Mme [H] [E] [A] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, intérêts et frais ;

— condamner in solidum M. [N] [L] et Mme [K] [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la SAS HD immobilier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir la SAS HD immobilier en son intervention volontaire et la déclarer bien fondée, en application des dispositions de l’article 329 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [M] [A], M. [D] [A] et Mme [H] [A] à payer à la société HD immobilier une somme de 11 000 euros à titre de dommages et intérêts, en application des dispositions de l’article 1240 du code Civil ;

— condamner in solidum M. [M] [A], M. [D] [A] et Mme [H] [A] à payer à la société HD immobilier une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [M] [A], M. [D] [A] et Mme [H] [A] aux entiers dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

Conformément aux articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SAS HD immobilier.

Sur les demandes principales en paiement

L’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Le débiteur défaillant peut se prévaloir de l’article 1218 alinéa 1er du code civil, qui dispose qu’en matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le sort de la clause pénale

En l’espèce, Mme et M. [L] sollicitent le paiement de la clause pénale :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 18 avril 2023 chez Maître [G] [J], notaire […].

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des PARTIES pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Passé cette date, HUIT JOURS après accusé de réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressé par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’une des PARTIES ne pouvait pas ou ne voulait pas réitérer les présentes conventions par acte authentique :

[…]

— s’il s’agit de l’acquéreur, le vendeur pourra l’y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l’ACQUEREUR supportant tous les frais de poursuite ou de justice et tous les droits et amendes et l’ACQUEREUR devra payer AU VENDEUR, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de vingt et un mille neuf cent euros, et ce, sans préjudice de l’indemnisation du MANDATAIRE prévue aux présentes. »

Sur ce, il convient de rappeler qu’il n’est pas ici question de bonne volonté des acquéreurs, ni même d’analyse de leurs capacités financières, mais seulement d’application des stipulations contractuelles auxquelles ils ont consenti.

Force est ainsi de constater que :

— la réalisation des conditions suspensives n’est pas contestée ;

— M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] n’ont pas réalisé la vente dans les conditions prévues faute de pouvoir procéder à un transfert international de fonds depuis la Côté d’Ivoire du fait de l’opposition du ministère de l’Economie et des Finances du pays, qui ne peut s’analyser en un cas de force majeure dès lors que la décision du ministère a été motivée par l’application de l’article n° 09/2010/CM/UEMOA du 1er octobre 2010 relatif aux relations financières extérieures des Etats membres de l’Union Economique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA), qui, s’agissant d’un texte normatif, ne peut être regardé comme un élément imprévisible ;

— Mme et M. [L] ont respecté le formalisme par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (datée du 17 mai 2023 et avisée le 2 août 2023) les sommant de s’exécuter.

Par ailleurs, le tribunal n’a point pour office de juger ce que les promettants auraient pu offrir ou proposer aux bénéficiaires afin de surmonter les difficultés rencontrées dès lors que le droit ne leur faisait nullement obligation de les aider à trouver une solution.

Du tout, il résulte que Mme et M. [L] sont en droit de réclamer le paiement de la clause pénale.

Sur les préjudices

En l’espèce, si la clause pénale ne prive pas l’une des parties du droit de demander des dommages-intérêts à l’autre, c’est à la condition qu’ils soient indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer.

S’agissant du préjudice matériel allégué il ne s’agit pas en réalité d’un préjudice puisque l’argent ainsi dépensé n’est nullement perdu mais a trouvé sa contrepartie dans une possession matérielle utile à Mme et M. [L].

Le préjudice moral n’est pas distinct de celui que la clause est destinée à réparer, de sorte que la demande sera rejetée.

Le montant de la clause pénale sera modéré comme étant manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi.

Les consorts [A] seront ainsi condamnés solidairement à payer à Mme et M. [L] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale.

Le notaire séquestre sera autorisé à libérer la somme.

Sur l’appel en garantie de M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A]

L’agent immobilier qui a reçu mandat de vendre ou d’acheter un immeuble, garantit, par sa présence, la régularité et la loyauté des pourparlers. En tant que professionnel, il est tenu de fournir au mandant ou au tiers contractant les informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments fournis par l’agent immobilier devant être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux, ce dernier doit vérifier le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs et se renseigner au préalable sur l’exactitude des informations délivrées, notamment tout ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.

En l’espèce, la question des transferts internationaux de fonds ne relève pas de la compétence de l’agent immobilier, qui n’était ainsi pas tenu d’apporter un conseil d’ordre financier à un client étranger qui aurait dû lui-même se renseigner sur la loi applicable dans son propre pays.

De la même manière, l’agent immobilier n’a pas fauté en n’œuvrant pas au déblocage des fonds détenus en Côte d’Ivoire dès lors que cela excédait à l’évidence son champ d’action.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à l’agent immobilier de n’avoir pas recommandé l’insertion d’une condition suspensive dès lors que les bénéficiaires de la promesse avaient indiqué détenir les fonds suffisants.

Partant, les consorts [A] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre la SAS HD immobilier.

Sur les demandes de la SAS HD immobilier

Si, en application de l’article 6 I alinéa 5 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, l’agent immobilier mandaté comme intermédiaire dans le cadre d’une vente immobilière n’a droit à aucune commission en cas d’échec de ladite vente, il lui est reconnu un droit à dédommagement lorsque l’échec de la vente est imputable à un comportement fautif de l’une ou l’autre des parties sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun, le préjudice en résultant consistant, non en la perte de la commission prévue, mais en la perte de chance de percevoir ladite commission, appelant une réparation partielle, en fonction de l’aléa quant au sort de la vente.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que c’est par la faute des consorts [A] que la vente n’a pas abouti, de sorte que l’agence immobilière est en droit de solliciter la réparation de la perte de chance de percevoir la rémunération stipulée à l’acte soit 11 000 euros.

L’agent immobilier n’apportant aucun élément sur l’évaluation de cette perte de chance, elle sera évaluée à 0,3 compte tenu de l’aléa inhérent à toute opération immobilière.

Les consorts [A] seront condamnés in solidum à payer à la SAS HD immobilier la somme de 3 300 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis in solidum à la charge de M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidm à payer à Mme et M. [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SAS HD immobilier ;

DEBOUTE Mme et M. [L] de leurs demandes en paiement au titre du préjudice matériel et du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] à payer à Mme et M. [L] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

AUTORISE le notaire, Me [J], à libérer entre les mains de Mme et M. [L] la somme détenue à titre de séquestre à concurrence de 10 000 euros et à restituer le surplus à M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] ;

DEBOUTE M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] de leur appel en garantie dirigé contre la SAS HD immobilier ;

DEBOUTE M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SAS HD immobilier ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] à payer à la SAS HD immobilier la somme de 3 300 euros au titre de la perte de chance de percevoir les honoraires ;

MET les dépens in solidum à la charge de M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] à payer à Mme et M. [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [D] [O] [A], Mme [A] et M. [M] [P] [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS HD immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par M. David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT