TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/07472 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZGO

Minute :

S.C.I. TSARAZARA

Représentant : M^e Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256

C/

Monsieur [Z] [L]

Représentant : M^e Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1943

Madame [H] [C]

Représentant : M^e Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1943

Copie exécutoire :

M^e Jean-françois FAOU

Copie certifiée conforme :

M^e Pacome BAGUET

Le 27 Mars 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 24 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. TSARAZARA, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [C], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024010788 du 23/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29/07/2015 à effet du 01/08/2015, la société TSARAZARA a donné à bail à M. [Z] [L] et Mme [H] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par actes extrajudiciaires du 23/02/2023, la société TSARAZARA a fait délivrer à M. [Z] [L] et Mme [H] [C] un congé pour vente à effet du 31/07/2024.

Par actes extrajudiciaires du 26/08/2024, la société TSARAZARA a fait assigner M. [Z] [L] et Mme [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN en validation de congé, résiliation du bail, expulsion et paiement de certaines sommes.

A l’audience du 21/01/2025, la société TSARAZARA a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— Constater que les défendeurs s’en remettent à justice sur la demande d’expulsion ; débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles ;

— Constater que les locataires n’ont pas accepté l’offre d’achat qui leur était faite dans le congé leur ayant été régulièrement notifié pour le 31/07/2024 à minuit ;

— Valider en conséquence le congé délivré ;

— Prononcer la résiliation du bail à compter du 31/07/2024 à minuit ;

— Dire que M. [Z] [L] et Mme [H] [C] sont occupants sans droit ni titre ;

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de leurs biens et de tous les occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles ;

— Condamner les défendeurs à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer majoré des charges soit 885 euros jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ;

— Condamner les défendeurs au paiement de la somme de 3184,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au mois de janvier 2025 inclus ;

— Condamner les défendeurs au paiement des dépens et de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A cette audience, les défendeurs ont également déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

— Juger ce que de droit sur la demande d’expulsion ;

Pour le surplus,

— Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,

— Octroyer aux défendeurs les plus larges délais pour quitter les lieux ;

— Débouter la bailleresse de sa demande visant à voir les défendeurs condamnés à payer la somme de 2142,52 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Subsidiairement,

— Condamner la bailleresse à payer aux défendeurs la somme de 18856,09 euros au titre du préjudice subi du fait de l’insalubrité du logement depuis 2019 ;

— Ordonner la diminution du loyer à hauteur de 30% jusqu’à la réalisation des travaux prescrits par la Direction technique de la mairie de Saint-ouen, de sorte qu’il s’élève à 619,73 euros par mois, même dans le cadre d’une indemnité d’occupation si les défendeurs venaient à être expulsés ;

En tout état de cause,

— Condamner l’Etat à verser à M^e BAGUET, avocat de Mme [C], une somme de 1000 euros et en tout état de cause une somme ne pouvant être inférieure à 340,50 euros en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamner l’Etat à verser à M^e BAGUET, avocat de Mme [C], une somme de 681 euros au titre des honoraires exposés et non pris en charge par l’aide juridictionnelle partielle de 25 % ;

Condamner la bailleresse au paiement à M. [L] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé et la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti le 29/07/2015, à effet du 01/08/2015, et reconduit tacitement par périodes de 3 ans conformément à la loi du 6 juillet 1989.

La régularité du congé notifié n’étant pas contesté, il y a lieu de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 31/07/2024 à minuit.

Sur la demande principale en paiement

La fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie de la demande en paiement n’étant pas reprise au dispositif des conclusions des défendeurs visés à l’audience, il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

Sur le fond, les contestations portent sur la justification des régularisations de charges inscrites au débit du compte depuis 2018.

Il résulte des termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, sommes dues accessoirement au loyer principal en contrepartie des services et dépenses d’équipement, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, le bailleur justifie des avis de taxe d’ordure ménagère correspondant aux sommes figurant au décompte depuis 2018. Il justifie également de la régularisation de charges émise par le syndic pour l’exercice 2022 et faisant apparaître un montant de charges locatives correspondant aux sommes inscrites au débit du compte des défendeurs en 2023. En revanche, la régularisation de charges opérées au titre des années 2018-2019 et 2020 ne correspond à aucun document produit. La somme de 186,61 euros sera donc déduite de la dette locative.

Les décomptes produits n’étant pas, pour le reste, utilement critiqués, il y a lieu de condamner

M. [Z] [L] et Mme [H] [C] au paiement de la somme de 2948,24 euros (janvier 2025 inclus) (3134,85 euros – 186,61 euros) au titre de l’arriéré locatif dû, échéance du mois de janvier 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’expulsion et la demande de délais pour quitter les lieux

M. [Z] [L] et Mme [H] [C] étant devenus occupants sans droit ni titre à compter du 01/08/2024, il sera fait droit à la demande d’expulsion dans les termes du dispositif.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux au moment de l’expulsion est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes par ailleurs des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les défendeurs justifient d’une décision de la DRIHL des Hauts-de-Seine aux termes desquels ils ont été reconnus comme devant bénéficier d’une attribution en urgence et prioritaire d’un logement social.

La condition relative à l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales dans le parc privé sera dès lors considérée comme remplie et un délai supplémentaire et dérogatoire pour quitter les lieux sera accordé aux défendeurs.

S’agissant de la durée de ce délai supplémentaire il convient de tenir compte des éléments suivants : les défendeurs occupent les lieux litigieux avec leurs deux enfants mineurs et la dette locative apparaît peu importante, des paiements étant régulièrement effectués. Ils ont néanmoins d’ores et déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux. La bailleresse ne justifie d’aucune nécessité impérieuse d’avoir à procéder à la reprise de son bien.

Un délai de 7 mois après commandement de quitter les lieux sera dès lors accordé aux défendeurs pour libérer le logement. Ces délais seront néanmoins conditionnés au paiement ponctuel des indemnités d’occupation dues. A défaut d’une seule échéance payée à son échéance, les délais pour quitter les lieux seront caduques.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

L’occupation sans droit ni titre des lieux justifie par ailleurs de condamner M. [Z] [L] et Mme [H] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, depuis la date d’effet du congé jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise dès lors que rien ne justifie en l’espèce de s’écarter de la valeur locative du bien.

La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée au sein de la condamnation principale, ses effets débuteront au 01/02/2025.

Ces indemnités seront être réglées ponctuellement selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles

Dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande principale des défendeurs visant au débouté des demandes en paiement de la bailleresse, il y a lieu d’examiner les demandes reconventionnelles (formulées en effet uniquement à titre subsidiaire).

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

La demande reconventionnelle est formée, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, sur le fondement de l’obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation.

Il résulte de la combinaison de ces textes que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

b) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […] »

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient par ailleurs préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire d’apporter la preuve des désordres qu’il dénonce et de démontrer que ceux-ci relèvent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ce qui implique notamment qu’il puisse être prouvé qu’ils préexistaient à la conclusion du bail.

En l’espèce, si le procès-verbal de commissaire de justice en date du 6/02/2024 et le rapport des services d’hygiène de la mairie du 9/07/2019 font effectivement état de nombreux désordres affectant le logement et relatifs, en particulier, à la présence de moisissures, ces éléments, mis en regard des pièces produites aux débats en demande et notamment du diagnostic technique et des échanges d’emails entre les parties, ne permettent pas d’établir de manière suffisamment probante que les désordres litigieux – même s’ils apparaissent importants – caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Le procès-verbal de commissaire de justice produit ne contient en effet aucune précision sur l’origine des traces d’humidité et les moisissures observées.

Quant aux items contenus dans le rapport des services d’hygiène de la Mairie du 9/07/2019 :

la mention « système de chauffage insuffisant en raison de convecteurs vétustes », non étayée a minima de relevés de température et alors que les locataires ne soutiennent pas que leurs radiateurs ne leur permettraient pas de chauffer leur logement suffisamment eu égard aux normes en vigueur ne saurait à elle seule permettre de caractériser un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, étant rappelé que les dispositions légales relatives à la performance énergétique minimale des logements ne sont entrés en vigueur qu’au 01/01/2025 ;

Il en va de même de la mention « installation électrique dangereuse en raison de l’absence de différentiel » dès lors que ce désordre n’est pas repris dans le second rapport des services d’hygiène du 9/06/2022, que le rapport de diagnostic technique produit en demande mentionne bien, quant à lui la présence d’un différentiel » et que les locataires n’ont jamais fait état dans leurs écritures d’une intervention de la bailleresse en cours de bail sur cette installation ;

« L’absence d’isolation thermique » du logement, mentionnée dans le rapport des services de la Mairie de juillet 2019, n’est corroborée par aucune autre pièce. L’existence de ce désordre n’est pas, en particulier reprise dans le second rapport des services de la Mairie établi en juin 2022 et le rapport de diagnostic technique n’en fait pas, de même, mention. Le premier rapport des services de la Mairie ne met en outre en évidence aucun lien entre le défaut d’isolation thermique mentionné et les moisissures et traces d’humidité observées. Il ne permet pas non plus d’établir que des seuils de performance énergétique minimaux n’auraient pas été atteints. Aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ne saurait dès lors être retenu à ce titre ;

Enfin, si une « insuffisance de ventilation dans l’ensemble du logement » a été observée par les services d’hygiène de la Mairie à deux reprises, son origine n’a pas été précisée. Or, celle-ci ne saurait être nécessairement imputée à un vice du logement présent dès la conclusion du bail dans la mesure où elle peut également relever d’un ou plusieurs manquements des locataires à leurs obligations alors que, compte tenu de sa taille, le logement apparaît suroccupé, que les locataires ont reconnu dans leurs échanges avec le bailleur avoir obstrué l’une des deux VMC du logement, que l’état des lieux d’entrée produit, certes sommaire, ne mentionne aucune trace d’humidité, que la bailleresse produit des justificatifs montrant que d’importants travaux ont été effectués dans le logement avant la prise à bail et qu’alors que le bail a été conclu en juillet 2015, ce n’est que 3 ans et demi plus tard, en janvier 2024, que les locataires ont alerté la bailleresse pour la première fois sur l’existence de désordres dans leur appartement.

La demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.

Sur la demande de diminution du loyer

Occupants sans droit ni titre des lieux litigieux, les locataires n’ont plus qualité pour solliciter la mise en œuvre de travaux de nature à remédier à la situation d’indécence qu’ils dénoncent. Aucune carence du bailleur dans ses obligations n’ayant été retenue, il n’y a pas non plus lieu de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme inférieure au montant des loyers et charges qui auraient été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [L] et Mme [H] [C], qui succombent, seront condamnés aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les actes relevant de cette qualification.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société TSARAZARA les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 400 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire, en premier ressort et assorti de l’exécution provisoire :

CONSTATE que les conditions de validité relatives à la délivrance d’un congé pour vente du logement situé [Adresse 3] et donné à bail à M. [Z] [L] et Mme [H] [C] sont réunies et que le bail a expiré le 31/07/2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [L] et Mme [H] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ACCORDE à M. [Z] [L] et Mme [H] [C] un délai de 7 mois après commandement de quitter les lieux pour libérer le logement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [L] et Mme [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la société TSARAZARA pourra, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Z] [L] et Mme [H] [C] à verser à la société TSARAZARA la somme de 2948,24 euros (janvier 2025 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités dû ;

CONDAMNE M. [Z] [L] et Mme [H] [C] à verser à la société TSARAZARA, à compter du 01/02/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clefs, PV d’expulsion ou PV de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DIT que chaque échéance d’indemnité mensuelle d’occupation devra être payée à la société TSARAZARA, ponctuellement, avant le 15 de chaque mois ;

DIT qu’à compter de la signification de la présente décision aux défendeurs et sans préjudice des dispositions des article L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le défaut de paiement ponctuel d’une seule indemnité mensuelle d’occupation à son terme entraînera la caducité de plein droit et sans formalité préalable du délai supplémentaire de 7 mois accordé pour quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [L] et Mme [H] [C] à verser à la société TSARAZARA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [L] et Mme [H] [C] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07472 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZGO

DÉCISION EN DATE DU : 24 Mars 2025

AFFAIRE :

S.C.I. TSARAZARA

Représentant : M^e Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1256

C/

Monsieur [Z] [L]

Représentant : M^e Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1943

Madame [H] [C]

Représentant : M^e Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1943

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires