TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 23/02643 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YN3V

Minute : 25/269

Société CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [G] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Mars 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [C],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 30 mai 2000 et du 12 août 2016, la société CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA), a donné à bail à Madame [G] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] et un parking n° 18, ainsi qu’il résulte d’un contrat de location en date du 12 août 2016, et ce, pour un loyer mensuel actualisé de 603,52 euros.

Madame [G] [C] n’a pas été strictement à jour de ses loyers et n’a pas répondu aux deux dernières enquêtes sociales annuelles.

La société CDC HABITAT a fait signifier le 28 juillet 2023 à Madame [G] [C] un commandement de payer, visant les clauses résolutoires figurant aux baux, pour un montant de 14 273,23 euros, au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2023.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 20 juillet 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 15 novembre 2023, société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [G] [C], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que la clause résolutoire insérée aux engagements de location est acquise, tant pour le logement, que pour l’emplacement de stationnement,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,

— Ordonner, l’expulsion de Madame [G] [C] des lieux qu’elle occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

— Dire que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Madame [G] [C], à payer à la bailleresse la somme de 21 755,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’assignation, suivant compte arrêté au 10 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu’aux loyers et charges, échus, le cas échéant, entre l’arrêté des comptes et le point de départ de l’indemnité d’occupation, sans préjudice des sommes dues à la date de l’audience,

— Condamner Madame [G] [C] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges normalement exigibles, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner la locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [G] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A l’audience la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes pour un montant actualisé de l’arriéré de loyers, de charges et de Suppléments de Loyer de Solidarité (SLS) de 55 981,58 euros, arrêté au 27 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus. La requérante précise que Madame [G] [C] n’a pas répondu aux enquêtes sociales pour les années 2023 et 2024, ce qui a induit l’application, en sus de son loyer courant, d’un SLS mensuel de 2 091,32 euros. Elle indique que la locataire n’a pas honoré le rendez-vous auquel elle était conviée le 20 novembre 2024 chez la bailleresse.

Au soutien de ses demandes, la requérante expose que Madame [G] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que Madame [G] [C] s’est acquittée de son dernier loyer, hors SLS, précédant l’audience.

Madame [G] [C], dûment assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [G] [C], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur l’application d’un Supplément de Loyer de Solidarité :

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le tribunal observe que la société CDC HABITAT SOCIAL verse à la cause la notification de SLS (6/12/23-pièce 9) pour l’exercice 2024 (sans précision de date pour la mise en demeure à laquelle il est fait référence), pour un montant mensuel applicable, à compter du 1/1/2024, à hauteur de 2 291,32 euros ; alors que la locataire s’est vue imputer, sur tout l’exercice 2024, un supplément de loyer de 2 369,99 euros, soit pour un total de 28 439,88 euros. De plus, le tribunal relève que la mise en demeure en date du 9 novembre 2023, pour répondre aux exigences de l’article L. 449-9 du Code de la construction et de l’habitat, n’est pas assortie de la preuve de son envoi en recommandé avec accusé de réception ; pas plus que la convocation au rendez-vous fixé à la locataire.

Relativement à l’exercice 2023, Madame [G] [C] s’est vue imputer un SLS mensuel à hauteur de 2 291,32 euros, soit pour un total de 27 495,84 euros. Il convient de relever que la pièce 12, en support, est identique à la notification produite (pièce 9) pour l’exercice 2024.

En conséquence, au vu de ce qui précède, en l’absence de la preuve de l’envoi en recommandé de la mise en demeure pour le SLS de l’année 2024 et en l’absence de tout élément à l’appui du SLS pour l’exercice 2023 ; il y a lieu de ne pas faire droit à l’imputation des SLS pratiqués par la société CDC HABITAT, sur les quittances de Madame [G] [C] au cours des exercices 2023 et 2024.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version appli-cable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 novembre 2023, soit au moins six se-maines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résilia-tion du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties contiennent, à l’article 3, une clause aux termes de la-quelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et acces-soires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 juillet 2023.

Cependant, si les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été payées intégralement, déduction faite des SLS imputés antérieurement, (14 273, 23 euros, solde à la date du commande-ment – 2 291,32 euros x 6 = 525,31 euros) dans les deux mois, et que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, la locataire a toutefois régulièrement acquitté ses loyers cou-rants.

Par ailleurs, il apparaît, à l’examen du dernier décompte en date du 27 janvier 2025 que la balance entre les paiements effectués par la locataire et le total des sommes réclamées, déduction faite de l’intégralité des SLS imputés, présente un solde positif au profit de la locataire à hauteur de 45,86 euros (total des sommes réclamées 55 981,58 euros sur le dernier décompte du 27/1/2025 – le total des SLS imputés sur les exercices 2023 et 2024, soit 55 935,72 euros = + 45, 86 euros), solde positif auquel il convient d’ajouter la somme de 125,71 euros de frais de contentieux en date du 1/2/2024, pour répondre aux exigences de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qu’aurait pu formuler la locataire à l’audience.

La présente situation ne saurait toutefois priver la locataire des droits qu’elle tient de l’article 24- V précité de la loi du 6 juillet 1989.

De fait, il apparaît qu’à la date de l’audience Madame [G] [C], a soldé les clauses du com-mandement dans le délai de trente-six mois qui aurait pu lui être imparti avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu’elle est désormais à jour de ses loyers et que, dès lors, la clause résolu-toire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation des baux et d’expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation, sans objet.

Sur la demande de résiliation judiciaire des baux :

Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse que Madame [G] [C] a payé les loyers et charges réclamés dans le cadre de l’assignation avant l’audience, ne se trouvant plus redevable d’aucune somme à ce titre.

Dans ces conditions, si l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire des contrats, la locataire n’en a pas moins résorbé sa dette locative de 525,31 euros issue du commandement de payer ; le tribunal constatant, par ailleurs, que Madame [G] [C] est à jour de ses loyers et charges, à la date l’audience.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le manquement de la locataire n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation des contrats et les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [G] [C], partie qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de CDC HABITAT SOCIAL la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [G] [C] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 30 mai 2000 et le 12 août 2016 entre la société CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA) dont le siège est sis [Adresse 2] à [Localité 7], d’une part, et Madame [G] [C], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 6] et le parking n° 18, sis à la même adresse ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire des baux formée par la société CDC HABITAT SOCIAL, conclus au profit de Madame [G] [C] le 30 mai 2000 et le 12 août 2016, concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 6] et le parking n° 18 sis à la même adresse ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement des arriérés de loyers et charges, en ce compris les suppléments de loyer de Solidarité sur les exercices 2023 et 2024, et de sa demande d’indemnité d’occupation, sans objet ;

CONDAMNE, Madame [G] [C] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [G] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023 ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT