TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00371 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TME

Minute : 25/00422

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : Me [L], avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

C/

Monsieur [Z] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Aurore VENTURA, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet au 13 juillet 2023, la société d’HLM CDC Habitat social, a consenti à Monsieur [Z] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 507,34 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 120,16 euros, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 10 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3377,72 € arrêtée à la date du 30 juin 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2025, la société d’HLM CDC Habitat social a fait citer Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  principalement, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,

«  subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Monsieur [Z] [W] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 4689,19 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l’article 1153 alinéa 1 du code civil,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

Ï de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’établissement du commandement de payer et de l’assignation.

«  ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, qu’il n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 16 mai 2025, la société d’HLM CDC Habitat social, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6071,03 €, hors frais, arrêtée à la date du 14 mai 2025. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [W], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC Habitat social justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 8 avril 2024, pour un impayé persistant à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail ayant pris effet le 13 juillet 2023 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2024 pour la somme en principal de 3377,72 € arrêtée au 30 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le bail n’a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Monsieur [Z] [W] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [Z] [W] cause jusqu’à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Z] [W] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 11 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La société d’HLM CDC Habitat social produit un décompte au 31 octobre 2024 indiquant que Monsieur [Z] [W] reste lui devoir la somme de 4689,19 €, terme de d’octobre 2024 inclus.

Il convient de déduire de cette somme les frais contentieux de 194,11 € (119,13€ + 74,98 €).

Par conséquent, Monsieur [Z] [W] sera condamné à verser à la société d’HLM CDC Habitat social la somme provisionnelle de 4495,08 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024 incluant le terme du mois d’octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3372,72 € et sur le surplus à compter du 24 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société d’HLM CDC Habitat social, Monsieur [Z] [W] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 13 juillet 2023 par la société d’HLM CDC Habitat social, à Monsieur [Z] [W] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 12] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [Z] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM CDC Habitat social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [Z] [W] à payer à la société d’HLM CDC Habitat social à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Monsieur [Z] [W] à verser à la société d’HLM CDC Habitat social à titre provisionnel la somme de 4495,08 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024 incluant le terme du mois d’octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, sur la somme de 3372,72 € et sur le surplus à compter du 24 janvier 2025;

Condamnons Monsieur [Z] [W] à verser à la société d’HLM CDC Habitat social une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Z] [W] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 juin 2025.

La greffière, Le juge